Fiscalité en 2 étapes successives : SCI IR puis SCI IS vs Déficit foncier puis LMNP

julien · #1

Nous avons déjà évoqué dans ce post le déficit foncier suivi d’un passage de la location nue à la location LMNP.

Pour résumer :
Avantages :
- 1. Cela permet de profiter d’un déficit foncier imputable sur les autres revenus fonciers et le revenu global au départ, ce qui ne serait pas possible si le bien était directement passé en LMNP. Particulièrement intéressant pour gommer sa fiscalité quand on est a un TMI élevé et qu’on déjà d’autres revenus fonciers.
- 2. Au bout de 3 ans, cela permet que les loyers générés entrent dans le régime du BIC plus favorable que celui des revenus fonciers.

Inconvénients :
- 1. Il faut attendre 3 ans après l’année où le déficit foncier a été constaté pour basculer en meublé pour que ce déficit foncier ne soit pas réintégré à posteriori par l’administration fiscale. Le bien est alors inscrit à sa valeur vénale (à faire estimer à date) à l’actif du bilan de l’activité LMNP.
- 2. On perd le passage en charges ou amortissement des éventuels frais de notaire et frais d’agence dans la compta LMNP qui aurait été possible si on avait passé le bien en LMNP directement après achat
- 3. C’est un montage à moyen terme. Il faut attendre les 3 ans avant de passer en LMNP. Donc si les règles du jeu sur ce régime ont changé entre temps, on l’a dans l’os…
- 4. On ne maîtrise pas exactement le moment où on va pouvoir passer en LMNP. Car il faut certes attendre les 3 ans minimum, mais il faut aussi louer avec un bail meublé et non plus un bail en nu. Donc normalement, cela ne peut se faire qu’à l’occasion d’un changement de locataire.

J’ai déjà pratiqué cet enchaînement dans le passé, jugeant que les avantages 1 et 2 dans mon cas compensaient largement les inconvénients.

Aujourd’hui, avec le fameux CAP2022, l’inconvénient n°3 a potentiellement vu sa probabilité augmenter par rapport à l’époque.

Ainsi, je me demande si dans le cas de l’achat d’un bien avec travaux, il ne serait pas envisageable comme parade (pour un enchaînement similaire et dans les mêmes intentions) d’acquérir le bien avec une SCI à l’IR, puis que cette SCI opte au bout des 3 ans pour l’IS.

À première vue, j’ai l’impression que l’on gommerait ainsi les inconvénients 3 et 4, tout en gardant les avantages. L’inconvénient ajouté serait les frais de fonctionnement de la Société et d’avoir un associé même symbolique, mais pour ceux qui ont de toutes façons un projet à terme de faire certains de ses investissements immobiliers dans une SCI à l’IS pour son caractère capitalisant, ce nouvel inconvénient est atténué.

Je ne suis pas un pur spécialiste des SCI pour être certain qu’un tel montage fonctionnerait. Certains d’entre vous ont-ils déjà pratiqué quelque chose de similaire ou réfléchi à la question ?

Dernière modification par julien (30/01/2019 10h34)

Mots-clés : déficit, fiscalité, immobilière, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci

Philippe30 · #2

Pourquoi faire simple quand on peux faire compliqué ….

Déjà que la fiscalité immobilière n’est pas simple alors pourquoi vouloir tout mélanger en terme d’investissement ?

Pourquoi vouloir faire de l’IR pour faire du déficit ( dont on se moque royalement sauf à avoir des gros revenus fonciers ) car si c’est pour faire du déficit de 10.700 € sauf la base imposable d’une IRRP frappé à 30 ou 41 % , il faut quand même déboursé les 10.700 pour "économiser" 30 à 41 % sur les impôts….

L’option de passer de location nue à BIC est une bonne option qui s’applique sur certains biens limités en surface.
De la location LMNP sur des 3 ou 4 pièces c’est pas évident à défendre lors d’un contrôle et puis il faut louer car les locataires ont des affaires , du moins encore un peu.

Pour ce qui est de passer une SCI Ir en IS moins je suis pas favorable à ce type de pratique.

Je ne me suis jamais penché sur les conséquences fiscales toutefois quand on investit via une SCI on doit savoir à la base sur quel type de bien et de location on va faire.

L’IR permet du déficit mais autant faire en nom propre car on peux faire du meublé ou du nu.

Ma préférence va pour l’IS , je l’ai toujours indiqué après les contraintes de revente mais avec des astuces pour revendre les parts notamment.

Je pense qu’il faut être rationnel et simple dans les montages car la complexité vient vite et cela ne peux qu’attirer les foudres de Bercy.

Il faut mettre en place des montages optimisés et être en capacité d’en démontrer le sens sinon on part à la catastrophe.

Un lien vers un site sympa ou il est évoqué une révision de la définition de l’abus de droit
Incertitudes fiscales

julien · #3

Merci de votre feedback Philippe.

Mon intention n’est pas de faire compliqué pour faire compliqué, mais d’optimiser (légalement) la fiscalité de mes investissements immobiliers. Si je faisais au plus simple , je mettrais tous mes biens en revenus fonciers sans travaux, et je payerais dans mon cas 58% sur le bénéfice… C’est pourquoi j’ai fait plus compliqué jusque-là, et qui plus est sans mettre tous mes oeufs dans le même panier pour ne pas subir de plein fouet un changement de réglementation : Déficit foncier, Borloo, Cosse, LMNP, déficit foncier suivi de LMNP, etc. Et je ne regrette pas jusque là, d’où la poursuite de mes réflexions.

Pour faire écho à vos remarques, j’ajouterais néanmoins, chose que je n’avais pas précisé dans mon 1er message, que ce montage s’appliquerait à quelqu’un qui a déjà un patrimoine immobilier "conséquent". Car pour les premiers biens, je préconise aussi d’acheter en direct et de ne penser aux montages plus complexes avec SCI etc. que dans un second temps.

Pour vous répondre sur quelques points :

- "Pourquoi vouloir faire de l’IR pour faire du déficit ( dont on se moque royalement sauf à avoir des gros revenus fonciers ) car si c’est pour faire du déficit de 10.700 € sauf la base imposable d’une IRRP frappé à 30 ou 41 % , il faut quand même déboursé les 10.700 pour "économiser" 30 à 41 % sur les impôts…."

Je ne suis pas vraiment d’accord avec vous là-dessus. Dans un cas tel que le mien, TMI=41%, un petit bénéfice foncier existant, le déficit va permettre une réduction comprise entre 41% et 58%.

Imaginons un bien acheté 80 k€ où on fait 20 k€ de travaux. Le bien équivalent sans travaux (ou le bien acheté une fois les travaux réalisé) vaudrait souvent un peu + que 100 k€ du fait de s’être embêter à faire /gérer ses travaux (gain lié au rendement entrepreneurial). Dépenser 20 k€ en travaux n’a donc pas été uniquement une dépense à but fiscal, mais bien une dépense pour in fine économiser sur le prix de revient total du bien.
Si en sus comme bonus grâce au déficit foncier, ces travaux d’une valeur de 20 k€ ne vous reviennent en net qu’à une dépense de 10k€, c’est tout bénéf…

-Sur le fait que passer un bien de nu à LMNP ne s’applique que sur un T1 et T2, c’est effectivement une bonne remarque que je n’avais pas précisée dans mon listing d’incovénients. Mais du coup, si le montage SCI IR assumant le déficit foncier puis optant après 3 ans pour l’IS était bien valide, ce serait un avantage que ce dernier aurait sur l’enchaînement en nom propre déficit foncier puis LMNP puisqu’on ne serait là pas limité sur le type de bien où le montage est applicable. Il faut par contre comme vous le faites remarquez que le bien ainsi placé en SCI IS soit un bien que l’on n’a pas l’intention de revendre, plutôt un bien à fort revenu mais peu de potentiel de plus-value, etc. (Bref que ce bien ait les raisons habituelles d’être placé dans une SCI à l’IS).

- Sur la question de l’abus de droit que vous faites bien de souligner, c’est effectivement le sens de mon interrogation initiale et de l’ouverture de cette file. D’un côté, je me dis que l’administration pourrait trouver à y redire en jugeant cette opération comme à but uniquement fiscal. D’un autre côté, je me dis la possibilité pour une SCI à l’IR d’opter pour l’IS semble bien prévue dans les textes : or, dans quel autre but qu’un but principalement fiscal cela peut-il être fait ?

Philippe30 · #4

Je vois que vous connaissez le sujet.

L’option revente de bien générant des revenus fonciers avec peu d’emprunt dessus à une structure IS permettrait de réduire votre fiscalité.
Il faut bien entendu que ces biens soient rentables , bien placés etc …

Par cette opération , vous dégagez du cash , vous rempruntez et vous basculez votre fiscalité sur une structure opaque.

Une première opération vous permet de récupérer du cash qui pourra ensuite être utilisé pour doper un prochain rachat par SCI avec un apport en CCA.
Tout le bien que je pense des CCA quand on dispose de cash.

Vous parlez de travaux sur des nouveaux biens , je suis d’accord sur la démarche mais on trouve vite les limites car ensuite d’autres revenus locatifs viennent s’ajouter aux premiers et la tranquillité ne dure pas longtemps.

Je prône de faire tourner les biens par des reventes à des tiers ou SCI suivant la qualité du bien.
Si on a du cash de rembourser en anticiper des biens à 2 ou 3 ans de la fin car ça coute rien et ça dégage beaucoup de cash mensuel.
Ce qui permet de repartir sur un autre achat en étant vertueux auprès de la banque.
Ensuite revendre le bien remboursé précédemment si il es ten cautionnement on récupère un peu sinon en hypothèque il faut mieux attendre la fin quoique le montant de levée d’hypothèque soit faible aussi.

Pour le basculement de L’IR en IS , il semble y avoir des conséquences fiscales

conséquences fiscales

Taxation des plus-values latentes constatées sur les biens compris dans le patrimoine de la SCI à la date du changement de régime fiscal

A ce sujet, un choix peut être exercé entre :

leur imposition immédiate ;

ou

l’inscription des immeubles concernés au bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’IS pour leur valeur d’origine, en faisant apparaître, d’une part, cette valeur et, d’autre part, les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si l’entreprise avait été soumise à cet impôt depuis leur acquisition. Ce choix est exercé au moment de l’établissement de ce bilan d’ouverture, de manière globale, pour l’ensemble des biens constituant le patrimoine social (et non élément par élément).

A creuser , je connais pas le sujet mais c’est taxable encore une nouvelle fois ….

Pour l’abus de droit , c’est une mise en alerte pour vous mais tant que l’est dans le respect des montants et pour une optique patrimoniale ca peux passer.
Reste à voir le lien du message précédent où l’on se sent cerné de toutes parts.

En gros si vous essayez de faire au mieux tout en payant l’impôt il sera imposé autrement.
Reste probablement de connaitre du monde et de voyager souvent dans des îles paradisiaques en se basant sur les grosses entreprises souvent nommés actuellement GAFA , autre débat

Flyz57 · #5

Philippe30 a écrit :
L’IR permet du déficit mais autant faire en nom propre car on peux faire du meublé ou du nu.

Ma préférence va pour l’IS , je l’ai toujours indiqué après les contraintes de revente mais avec des astuces pour revendre les parts notamment.

Il faut mettre en place des montages optimisés et être en capacité d’en démontrer le sens sinon on part à la catastrophe.

Bonjour,

Ce n’est pas la 1ere fois que vous évoquez des "astuces" qui permettent de gommer une PV dans une structure IS. Pouvez être plus claire? C’est toujours enrichissant d’apprendre.

En vous remerciant.

Philippe30 · #6

Allez je vous taquine , si c’est pas la première fois alors vous devriez retrouvez avec ces mots clés.

Revente parts sociales , holding , démembrement , donation en nue propriété

Les astuces permettent de limiter mais je n’ai pas la prétention d’être un Merlin l’enchanteur qui connait la formule pour effacer les plus values

Ce que j’aime dans plus values , c’est le plus alors oui dans les structures IS la plus value est beaucoup plus taxées et taxables mais c’est un choix de fonctionnement.
Ou je paye durant 15 à 20 ou je paye à la sortie si je sors sinon j’applique les astuces que j’évoque souvent et que l’on retrouve avec les mots clés au dessus

Un livre sur les optimisations optimisées par contre Pierre Fenoux n’est pas adepte de l’IS mais je ne lui reproche pas

Gestion fiscale du patrimoine

Il présente de très bonnes astuces avec des montages croisés etc …..
Ca prend du temps à lire et une relecture est souvent utile

Philippe30 · #7

@Julien

J’ai zappé dans l’autre message , une autre possibilité c’est du démembrement de propriété au profit d’une SCI IS de fiscalité opaque n’impactant pas les revenus.

Une structure IR ou de des biens personnels sont démembrer par convention sur une durée définie afin de céder l’usufruit à une structure IS.

Cela attenue fortement la fiscalité personnelle puisque les revenus remontent alors sur la structure Is durant la période définie par contrat.

Pour mettre en place de montage , il faut que la société IS y trouve son compte donc l’achat temporaire de l’usufruit doit lui rapporter.
En gros elle achète l’usufruit de vos biens propres ou SCI IR , c’est à dire les des gains à venir pour un montant moindre que les loyers procureront comme revenus.

Pour acheter cet usufruit
- Soit vous faites un apport en CCA à la structure IS , bonne option car vous récupérez les fonds en remboursement de CCA.
- Soit la structure IS emprunte si vous arrivez à passer avec la banque là c’est plus compliqué car un emprunt sur rachat temporaire d’usufruit ça va être sportif pour la banquière

Bon pour finir c’est de la haute voltige fiscale , pour cela je vous conseille d’aller voir un bon fiscaliste pour être certain de ne pas avoir de problème.

julien · #8

Merci Philippe pour cette piste.
Effectivement possibilité intéressante sur le papier. Mais si on est l’associé ultramajoritaire de la SCI à l’IS, je pense qu’il faut ici aussi faire attention à l’abus de droit : comme vous le dites, on est dans la haute voltige

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