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NorthWest Healthcare Properties : foncière canadienne de santé

Analyse de l'investissement dans NorthWest Healthcare Properties REIT

Cette discussion porte sur l'investissement dans la société NorthWest Healthcare Properties REIT (NWH.UN), une foncière canadienne spécialisée dans l'immobilier de santé. Les membres partagent leurs expériences, analyses et perspectives sur cette REIT, soulignant son potentiel de croissance à long terme et son caractère défensif dans un marché immobilier canadien perçu comme saturé. Le débat s'articule autour du rendement, du risque et de la diversification du portefeuille d'investissements.

Plusieurs participants mettent en avant l'attractivité du rendement élevé (AFFO yield) de NWH.UN, mentionnant des chiffres spécifiques et comparant cette REIT à d'autres acteurs du marché. Ils soulignent l'intérêt d'un investissement dans un secteur décorrélé du marché général, celui de la santé. Des stratégies de diversification sont également évoquées, notamment la combinaison de NWH.UN avec d'autres REITs pour optimiser le rendement et limiter le risque.

La discussion aborde ensuite une opération de fusion-acquisition entre NWH.UN et une autre entité, MOB.UN, soulevant des questions sur la gestion du risque et la valorisation des actifs. Les membres expriment des opinions divergentes sur la pertinence de cette opération, certains voyant une opportunité de croissance et de diversification géographique, tandis que d'autres mettent en lumière les incertitudes liées à cette fusion, notamment quant à la valorisation des parts et aux conséquences sur le rendement.

Enfin, la discussion revient sur les performances post-fusion de NWH.UN, avec des analyses des résultats financiers et de l'évolution du cours de l'action. Les membres évoquent des augmentations de capital réalisées par la société, l'impact des taux de change et les incertitudes macro-économiques comme facteurs influençant la performance de l'action. L'accent est mis sur la nécessité d'une analyse approfondie des données financières et des stratégies d'investissement pour évaluer le potentiel et les risques associés à NWH.UN.


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#26 13/08/2015 15h20

Membre (2013)
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Bonjour,

J’espère qu’il y a des détenteurs de NWH/NWI pour discuter de ceci:
En regardant les résultats du Q2 de NWH tout juste publiés, je vois que la "unitholder equity" est passée de 457 millions au Q1 à 487 millions au Q2, mais tout en passant de 39,2 millions de "units outstanding" au Q1 à 52,9 millions au Q2.

On serait donc passé d’une NAV per unit de 11,66$ CAN à 9,20$ CAN, soit -21%.
Ce qui serait assez cohérent avec l’évolution du prix sur le marché dernièrement.

J’ai la désagréable impression que les détenteurs de NWH se sont fait avoir au détriment de ceux de NWI, contrairement à ce qui a été écrit plus haut dans la file.

L’évaluation de Brookfiled en juillet 2014 était de $1.28 à $1.56 par unité de NWI. Ils se sont fait virer pour que Canaccord Genuity tombe sur une évaluation de $2.15 à $2.40. Je ne veux pas paraître "conspirationniste", mais ça sent sérieusement le management qui voulait une estimation plus haute, point barre. Bizzarement, Paul Dalla Lana n’avait-il pas surtout des parts de NWI ?

Le deal s’est finalement fait sur la base de $2.25 par unité de NWI pour $10.00 par unité de NWH soit un ratio de 0.2250 unités de NWH pour chaque unité de NWI. (EDIT: Brookfield estimait le fair ratio à 0.1285 !)

L’estimation de Brookfiled était peut-être trop basse, mais celle de Canaccord n’a-t-elle pas été trop haute ? Toute info / commentaire est le bienvenu.

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#27 13/08/2015 15h26

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Oui c’est une bonne raison. Le rendement est attractif surtout dans un secteur beaucoup plus défensif (la santé) que Cominar ou Dreams.
Mais sa faible capitalisation la rends aussi plus vulnérable.

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#28 13/08/2015 15h31

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GM, quelle est la "bonne" raison pour laquelle, en tant qu’ancien actionnaire, j’ai l’impression de m’être fait "entuber" (pardon) de 20% ? (à moins que quelque chose ne m’échappe, et j’espère que quelqu’un va m’éclairer dans ce cas)

Le fait que le rendement reste attractif malgré cela ?

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#29 14/08/2015 16h42

Membre (2011)
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Bonjour,

En fait je répondais à snoobrouf, je n’avais pas vu encore votre 1er post.

Concernant votre message, j’avoue humblement que cela est trop technique pour moi, surtout avec ma faible connaissance de l’anglais.

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#30 18/08/2015 15h28

Membre (2012)
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@mevo
J’ai également l’impression de mettre fait avoir.  Il me semble que NWI ne s’en cache même pas.
Au P&L de NWI (accounting acquirer), il est possible de lire:  Net gain on business combination 57’880
et dans la note: As the fair value of the consideration transferred was less than the fair value of the REIT, a gain was recognized on the business combination.

Cependant:
Je n’ai pas pris la peine de lire les conditions du rapprochement et de voter contre.

Même si bizarrement NWH commence à baisser le 5 mars (6 jours avant l’annonce du rapprochement), j’ai eu ultérieurement la possibilité de vendre à 9 pendant pas mal de temps.
Press Release - Investor Information - Northwest Healthcare Properties

Je ne retrouve pas l’historique des cours de NWI, mais j’aurais peut être pu limiter les dégâts en achetant NWI.

Je me demande pourquoi les actionnaires NWH ont approuvé le deal.
Press Release - Investor Information - Northwest Healthcare Properties

Dernière modification par Narzould (18/08/2015 17h16)

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1    #31 14/05/2017 12h36

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Maintenant que la fusio NWI-NWH est loin derrière nous, je tenais à faire le point sur cette foncière qui selon moi fait la course très loin devant les autres foncières canadiennes souvent détenues sur ce forum (et par moi-même, je pense bien sûr à Dream office, Cominar ou même Dream global).

Tombé à 8CAD au moment du dernier post sur cette file, le cours est remonté à 10,7CAD.

La foncière totalise une capitalisation de 1,1 Mds désormais, même si le rapprochement des deux entités avait permis de grossir, l’entreprise émet des nouvelles actions pour acheter de nouvelles propriétés. Avec le niveau de cours, les augmentations de capital sont absorbées par le marché en quelques séances.

Concernant les perfs opérationnelles, les résultats du Q1 sont tombés, et ils sont très bons :

- AFFO per unit for the first quarter 2017 of $0.25 and $0.98 on an annualized basis ($0.94 per unit on a normalized basis)
- AFFO payout ratio of 81.6% (85.1% normalized) for the first quarter based on the REIT’s annual
distribution of $0.80 per unit;
- Normalized net asset value of $12.55 per unit, an increase of approximately 7.7% from Q4-2016 as a result of positive revaluations and currency appreciation;
- Leverage declined to 39.2% (48.0 % including convertible debentures) on a normalized basis, from 41.5% (51.5% including convertible debentures) at the end of 2016;

On passe de 92% de taux de distribution sur AFFO à 82% entre le Q4 2016 et le Q1 2017 !

La foncière a fait quelques acquisitions et le taux d’occupation ne faiblit pas : de 95,6% au Q4 2016, celui-ci passe à 95,7% au premier quarter.

Si la tendance se poursuit on pourrait par conséquent s’attendre à une hausse de dividende. Pour rappel, le dividende est à 0,80 / an.

http://www.nwhreit.com/mailers/2017-Q1/ … elease.pdf

EDIT : je ne sais pas estimer l’effet devise sur à la fois les loyers / l’évaluation des immeubles dans cette publication.

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#32 04/10/2017 17h11

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La baisse de -3.85% de NorthWest Healthcare Properties REIT semble être dû à cette news :

NorthWest Healthcare Properties Real Estate Investment Trust ("NorthWest" or the "REIT") (TSX:NWH.UN) announced today a public offering, on a "bought deal" basis, of 11,420,000 trust units (the "Units") at a price of $10.95 per Unit representing gross proceeds of approximately $125 million (the "Offering").

Leur but :

NorthWest intends to use the net proceeds of the offering, together with existing resources, to repay the secured operating facility in the amount of approximately $125 million, which was utilized by NorthWest to partially fund the acquisition of Generation Healthcare REIT ("GHC"); and the remainder, if any, for future acquisitions, repayment of additional high cost revolving debt and for general trust purposes.

Du coup l’action s’est calée sur le prix de 10.95

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