Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ?

robert22 · #1

Bonjour,

Je suis alle loin de mere patrie mais reflechis a une facon d’investir dans de l’immobilier (ideal etant un immeuble de rapport, histoire d’etoffer ma retraite.)

Je voulais savoir si certains d’entre vous, en tant qu’expat avaient reussi trouver un intermediaire pour acheter et/ou faire financer et/ou gerer en tant qu’expatrie ? Si oui, pourriez-vous me donner des pistes sur comment trouver cet intermediaire et quel est votre retour d’experience (trop cher, pas serieux, lent, pas de suivi, etc…)

Merci merci.

Robert

Message édité par l’équipe de modération (10/11/2015 03h24) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : expatrie, financement, gestion, immobilier

GoodbyLenine · #2

Suggestion : regardez les SCPI.

RatRacer · #3

Bonjour,

Je suis dans la même situation que vous et suis passé par un intermédiaire pour un achat immobilier sur Paris (studio).

Il propose dans son package: chasse d’appartement (à rénover); processus d’achat (notaire etc), financement (par un courtier spécialisé dans les non résidents) conduite des travaux (plan, suivi des travaux avec les entrepreneurs, décoration) et mise en location avec visites et sélection du locataire.

Très sérieux, très bon suivi, excellente communication.

Le principe est de prendre du bien à rénover, rénover entièrement avec gout pour louer au dessus du marché.
Auto financement du bien sur 25 ans (sur studios et deux pièces, au dessus je ne pense pas qu’il fasse).
Le risque évidemment est l’application a venir de la loi Duflot sur l’encadrement des loyers (a voir si ce sera réellement appliqué et comment, mais c’est un autre sujet).

Ca ne correspond pas tout a fait a votre demande (les immeubles sur Paris il vaut mieux oublier je pense), mais si vous êtes intéressé je peux vous donner plus d’infos.

jeamb · #4

Bonjour,

j’ai tenté l’expérience cette année, apres avoir été rassuré par ma conseillere. Sauf qu’au moment de signé, elle était beaucoup moins avenante. J’ai essayé de voir par la suite d’autres banques, mais il demande au minima 30% d’apport.

Donc si ce n’est pas votre cas (apport important), je pense que cela va etre compliqué. *dans mon cas, on a du annuler la vente pour cause de non obtention du^pret (que j’avais obtenu verbalement quelques mois avant pourtant)

robert22 · #5

Merci pour vos reponses.

GoodbyLenine a écrit :
Suggestion : regardez les SCPI.

C’est du concis …. Je pense que les arguments pour une SCPI sont que la rentabilite pour un bien gere par une agence est moindre voire inexistante… Si je voulais me diriger vers un immeuble de rapport, est-ce que cela deviendrait financierement interessant ou tout simplement impossible…?

RatRacer a écrit :
Bonjour,
Ca ne correspond pas tout a fait a votre demande (les immeubles sur Paris il vaut mieux oublier je pense), mais si vous êtes intéressé je peux vous donner plus d’infos.

Je suis preneur de plus d’infos, oui.

jeamb a écrit :
Bonjour,
Donc si ce n’est pas votre cas (apport important), je pense que cela va etre compliqué. *dans mon cas, on a du annuler la vente pour cause de non obtention du^pret (que j’avais obtenu verbalement quelques mois avant pourtant)

L’apport ne devrait pas etre un probleme. Enfin ca depend du prix du bien… L’idee par ailleurs est d’arriver a un auto-financement. Mais comment s’est passe la chasse de l’appartement ? Etes-vous passe par un intermediaire ? Quel etait la valeur du bien ?

jeamb · #6

Non, j’ai profité d’un retour en France pour visiter le bien, que j’avais préalablement vu sur LBC et qui était également dans "mon" agence.

Le bien valait 105K après négociation

robert22 · #7

jeamb a écrit :
Non, j’ai profité d’un retour en France pour visiter le bien, que j’avais préalablement vu sur LBC et qui était également dans "mon" agence.

Le bien valait 105K après négociation

OK. Vous pensiez passer par une agence pour la gestion ? Si oui que devenait la rentabilite ?

RatRacer · #8

Pour la question de l’apport je confirme les 20-30% demandes par les banques. J’étais parvenu a descendre a 15% chez le Crédit foncier, mais pas moins.
(Je suis finalement passe par un contact de ma femme qui est directeur agence SG pour obtenir un financement a 100% mais le taux n’est pas canon, 3.75% hors assurance)

Pour les infos sur mon intermédiaire je vous les envoie par MP.

robert22 · #9

RatRacer a écrit :
(Je suis finalement passe par un contact de ma femme qui est directeur agence SG pour obtenir un financement a 100% mais le taux n’est pas canon, 3.75% hors assurance)

Pour les infos sur mon intermédiaire je vous les envoie par MP.

Compare aux taux ridicules des credits a Dubai, 3.75, c’est rien . Merci pour le contact.

GoodbyLenine · #10

robert22 a écrit :
GoodbyLenine a écrit :
Suggestion : regardez les SCPI.
C’est du concis …. Je pense que les arguments pour une SCPI sont que la rentabilite pour un bien gere par une agence est moindre voire inexistante… Si je voulais me diriger vers un immeuble de rapport, est-ce que cela deviendrait financierement interessant ou tout simplement impossible…?

Entre avoir un immeuble de rapport géré par un tiers, et des parts de SCPI (c’est à dire plusieurs immeubles, avec en général une meilleure rentabilité qu’un immeuble de rapport (résidentiel), donc une meilleure diversification, et un cadre réglementaire qui protège beaucoup plus qu’un simple contrat de gérance), je pense qu’il n’y a pas vraiment photo : en étant à distance, vous êtes de toute façon obligé de déléguer la gestion à un tiers, donc autant le faire dans un cadre adapté, en diversifiant l’investissement, en choisissant le type d’immobilier qui est le plus rentable. Obtenir un financement pour des parts de SCPI ne devrait pas être plus difficile que pour un immeuble de rapport.

robert22 · #11

Okidoki GBL, je vais regarder ca de plus pres.

Square · #12

Bonjour à tous,

Après quelques mois sans intervention sur le forum, je reviens vers vous avec un problème. Je suis expatrié à Londres depuis maintenant quelques années et l’immobilier londonien étant hors de prix, je ne suis pas intéressé à investir ici.

Je me tourne donc vers ma région natale, le sud de la France, dans laquelle je souhaiterais investir dans un bien immobilier avec ma compagne. Nous avons consulté nos banques respectives et elles nous suivront dans nos projets.

Malheureusement avec la distance, acheter semble assez difficile.

Est-ce que d’autres expatriés se sont retrouvés dans la même situation ? Si oui, avez-vous finalement investi ? Par quels moyens ? Comment gérez-vous vos biens immobiliers à distance ?

Ceux qui ne sont pas dans cette situation, que feriez-vous ? Quels seraient vos conseils ?

Merci par avance
Square

robert22 · #13

Salut, j’avais pose la question quelques temps. Et le sage GBL avait suggere de regarder les SCPI si je me souviens bien.

Perso, j’ai decide de ne pas investir dans l’immobilier, ne sachant pas ou je passerai mes vieux jours. Donc tout est investi en mutuel funds et bonds.

GoodbyLenine · #14

Vous devriez lire le récent livre de IH sur les foncières, qui ouvre aussi des pistes.

Tssm · #15

Bonsoir,

Pourquoi voulez vous investir dans un pays qui va vous taxer à 35,5% des le 1er euro ?

Pourquoi voulez vous payer l’isf in fine sur vos propriétés détenues en France?

Pourquoi voulez vous investir dans un pays où les rapports entre bailleurs et locataires sont totalement biaises ?

Je dois venir signer un bail la semaine prochaine, mon déplacement pour aller à Paris n’est pas déductible de mes revenus, j’ai 4 diagnostics à faire à ma charge, je ne peux pas augmenter le loyer qui est honteusement sous évalué car le locataire précédemment est reste un peu trop longtemps … Le bail doit faire 100 pages (j’exagère à peine avec les annexes…). Le juriste que j’ai eu en ligne aujourd’hui n’est même pas capable de me dire si le bail est à jour avec la sortie ou non des décrets ALUR au fil de l’eau …

J’ai eu 3 problèmes de plomberie sur 2 appartements l’année derniere, comment ferez vous depuis Londres?

Et ne parlons pas de la vente …

Bonne réflexion

BaV

fox · #16

Bonsoir,

Je suis actuellement à Londres et j’avais investi juste avant de partir dans un LMNP.

Personnellement si je n’avais pas fait cet investissement avec mon épouse, je pense que j’aurai cherché vers autre chose.

Certes tout est géré par le gestionnaire, mais je pense qu’il pourrait y avoir des investissements plus rentable.

Mais après la livre est pas mal donc finalement l’investissement me coute moins chère que prévu (si je le rapporte à mes remboursements de crédit que ce font en euros)

Fox

Square · #17

Merci à tous pour vos réponses. Tous les problèmes que vous soulevez sont ceux que je me pose également et qui me font donc redouter un investissement locatif à distance.

Concernant les foncières cotées ou SCPI, je n’ai pas confiance en la pierre papier sur une période de 15-20 ans. A tort sans doute mais j’ai peur que les rendements actuels ne soient pas tenables sur le long terme.

Mon souci étant que j’ai une capacité d’emprunt que je souhaiterais utiliser ainsi qu’une épargne mensuelle qui est placée chaque mois sur des comptes d’épargne ne rémunérant pas plus d’1.5%.

Je suis preneur de toutes suggestions et/ou idées de placement (sachant que je suis relativement restreint sur mes investissements en titres d’entreprises à cause de mon métier).

Square

kmo · #18

Bonsoir

A l’époque ou j’étais a Londres (2003-2008), a peu pres dans le meme état d’esprit, j’ai investi dans la nue-propriété d’un appartement parisien pour couvrir le risque de hausse de l’immo : pas mal de collegues avaient vendu en quittant Paris et n’arrivaient pas a se loger au retour. Si vous savez ou vous voulez revenir en France, sans savoir quand, ca peut etre une option.

Le plus difficile est de trouver l’occasion de le faire car les offres des agents immo spécialisés sont pricées au-dessus du marché. De plus il faut pouvoir gérer le risque de ne pas savoir quand exactement on aura la jouissance du produit et le manque de liquidité, mais en contrepartie une fois l’acquisition effectuée il n’y a rien a faire (l’usufruitier paye les charges et impots fonciers, sauf grosses réparations types murs porteurs ou remplacement complet de la toiture).

J’hésiterai a le refaire aujourd’hui vu les prix de l’immo parisien, mais me rappelle tres bien qu’en 2008 tout le monde traitait de fous ceux qui achetaient une RP a Londres alors que ca s’est révélé une excellente opération.

GoodbyLenine · #19

Suggestion : creuser plus ce qu’il y a derrière des "foncières cotées ou SCPI", car il y en a des assez opaques, et d’autres suffisamment transparentes pour qu’on finisse par avoir confiance. Mais il faut avoir creusé soi-même un peu….

bbouisse · #20

Bonjour,

Ma presentation dans le lien ci dessous
Info

Je suis toujours resident en Angletrre. Je cherche un nouvel investissement a credit. Deux options - SCPI ou immobilier physique (dans la region de Perpignan qui est celle que je connais le mieux).

Je ne regarde que des appartements ou immeubles qui ont un rendement brut superieur a 10%. Cependant lorsque je fais mes simulations avec toutes les charges (taxe fonciere, provisions pour travaux, taux de vacance, frais d’agence, charges de copro, assurance etc…) mon rendement net s’approche de 6%.

Lorsque je compare aux meilleures SCPI qui sont a 5.5% je me pose la question: est ce que ca vaut le coup d’investir dans le physique (avec tous les efforts que cela demande) alors que les societes de gestion s’occupent de tout et garantissent un rendement similaire et plus stable.

Qu’en pensez vous ? Y a t’il d’autres expatries qui sur le forum qui se posent les memes questions ?

Cordialement
BB

gorn · #21

Aussi a Londres et egalement dans cette reflexion, je pense qu’il ait plus interessant d’acheter des scpi a credit, plus simple, moins de gestion et de probleme (gestion des locataires).

J’ai trouve plusieurs scpi qui me conviennent mais les financements n’etaient pas a un taux suffisamment bas.
Je dois reprendre mes recherches de ce cote la.

A l’inverse si vous souhaitez acheter un logement pour le louer et eventuellement l’occuper plus tard, la situation est differente.

bbouisse · #22

D’accord avec vous gorn.
Pour ce qui est des financements je suis passe par le Credit Foncier pour mon credit. Le taux n’est pas fabuleux mais en etant resident etranger, en contrat local et sans bien physique ils ont quand meme finance 80% de l’operation.

fatfat · #23

Bonsoir,

J’aimerais avoir votre avis sur un investissemnt immobilier que je suis sur le point de faire.

Mon profil:
Expatrie depuis 9 ans
41 ans , marie, 2 enfants en bas age.

Nous avons deja un appartement a l’etranger paye cash 250 000 euros et qui nous rapporte 1400 euros par mois.

Nous sommes interesse par un bien situe en France.
C’est une maison de 120 m2, avec garage, jardin, terrasse de 50 m2, dans une ville agreable, avec 3 grosses universities a proximite immediate. Entierement refaite a neuf tres recemment.
Nous souhaiterions donc la transformer en logement etudiant ( 6 chambres + un studio )
L’estimation des amenagements est de 20 000 euros ( la maison s’y prete bien )

Le bien est mis en vente a 215 000 euros
Les chambres se louent en moyenne 350 euros/ mois charges comprises
Les maisons de ce type sont mises en vente aux alentour de 230 000 euros

Nous souhaiterions la payer cash.

Nos questions:
Quelles sont les contraintes pour transformer la maison en chambres etudiants ?
A quelles difficultes administratives faut il faire face ? et a quel cout ?

Votre avis sur la rentabilite? est ce une bonne affaire ?

Merci d’avance pour tous vos commentaires, nous sommes encore novices sur le sujet .
Notre but est de preparer au mieux notre retraite puisque nous ne cotisons plus en France depuis 9 ans , et pourquoi pas devenir rentier avant cet age !

Michael77 · #24

Bonjour,

Pourquoi ne pas prendre à crédit sur 19 ans (entre 19 ans et 20 ans l’impact du crédit peut beaucoup changer)? Si les sommes annoncées sont exactes en plus de rembourser le crédit par les loyers tout les mois vous aurez un cash-flow positif.

fatfat · #25

Bonsoir Mickael,

La raison est que nous avons le cash disponible et nous ne souhaitons pas nous engager dans un credit

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GoodbyLenine a écrit :

RatRacer a écrit :

jeamb a écrit :

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jeamb a écrit :

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RatRacer a écrit :

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robert22 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

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