Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ?

Je ne connais pas votre TMI, et vous ne nous avez pas donné plus d’informations sur les modalités de la location (nue, LMNP), mais ma principale crainte repose dans la forte imposition d’une telle opération dès la première année, là où un emprunt permettra la déduction des intérêts et l’utilisation de l’effet de levier.

Y a-t-il une raison particulière qui vous invite à éviter le recours à l’emprunt (philosophique ? difficulté de constituer un dossier recevable?) ?

Cordialement,

Si vous achetez cash : vous prenez le prix d’achat : 215000 donc 235000 frais de notaire inclus avec 20000 de travaux , vous êtes à 255000 euros sur le projet.
loyer 350 ×7 ( 6 chambre et un studio d’âpres vos informations )
Sur 12 mois cela fait 29400 euros de loyer soit 11.5 de rentabilité brut.
si c’est bien ?
Cela dépend de l’emplacement de la demande ect..
en general 11.5 de rentabilité c’est plutôt bon car cela s’ autofinance avec un emprunt…
mais vous ne voulez pas d’emprunt; pour les impôts , cela dépend de votre TMI : on va partir sur un exemple d’une tmi à 30 .

Si vous achetez cash, souvent , l’abattement des 50% est plus avantageux en BIC .
en gros vous serez imposable sur 15000 euros à hauteur de 30+15.5 ( prélèvements sociaux ) soit 25% en gros de vos revenu locatif.
à cela s’ ajoute la taxe foncière à payer , les travaux ect…

Souvent avec un crédit , le regime LMNP et placer correctement son cash est la meilleur des formules sur le plan financier.

C’est des calculs à faire : en réel , en bic , cash , à crédit,  pour quel objectif? …..

Bonsoir,

Pour le calcul de la rentabilité avec le chiffrage  de l’imposition selon le type de location ( meublé,au réel ou forfait…) ,je ne saurais trop vous conseiller le site  rendementlocatif.com qui vous  permettra de comparer les différentes formes d’investissement,avec ou sans prêt…..
Vous pouvez évaluez votre projet  selon le régime fiscal choisi,avec votre situation familiale,le taux de prélèvements sociaux….C’est extrêmement complet et très facile à utiliser pour comparer plusieurs possibilités d’investissement.

Pour le reste,j’imagine que vous avez pensé que le type d’investissement en colocation  pour étudiants risque de générer un turnover plus important qu’en location classique,donc peut-être la nécessité d’avoir une personne à proximité pour gérer cela si vous vivez à l’étranger ou passer par une agence,mais avec les frais que cela engendre.

Cordialement

La première question est de savoir si vous allez gérer votre bien ou si en étant toujours à l’étranger vous passerez par un gestionnaire.
Les locations de chambres pour étudiants présentent un turnover important, vous perdrez beaucoup de revenus là-dessus en sus des paiements à l’agence. Il faut faire un bail spécial par chambre avec aussi le problème du maintien en état des parties communes (avec les étudiants ça se dégrade vite tout de même quand ils sont plusieurs). Par ailleurs vous devez assurer une taille minimale par chambre.
Bref le type d’investissement choisi n’est peut-être pas optimal si vous êtes loin.

Comme je vous l’ai indiquer. Le micro bic sera le plus avantageux pour vous : - car achat cash donc  pas d’intérêt à déduire
- pas de compta à faire et pas de comptable à payer
- vu le montant de la taxe foncière qui n’est pas élevé , même si vous ne le déduiser pas car vous êtes en micro bic sa ne va pas vous pénaliser.
- pas de frais de copro à déduire
- pas de travaux à déduire.

Attention , parfois mélanger famille et investissement locatif n’apporte pas souvent du positif :
- jalousie
- le temps passer à gérer tout les locataires peut être fatiguant ect ect …

Vous avez l’air d’être sur de la demande locative , comment avez vous procéder pour avoir toutes ces informations ?

La rentabilité semble plutôt bonne .

Vous voulez savoir si c’est un bon investissement ?
Difficile de répondre comme on n’à pas visiter le bien, connaissance de la demande, de l’emplacement ect…

Toutes les questions que je vous pose c’est pour vous aider à réfléchir à fond sur votre projet et pas pour vous déstabiliser gratuitement.
Vous devez avoir réponse à tout du tac ô tac ..
c’est essentielle pour réussir un investissement immobilier.

Bonjour

Je suis marie avec 2 enfants donc 3 parts et etant expatrie je ne devrais pas etre assujetti aux prelevements sociaux. Concernant mon TMI, certains disent que les expatries sont automatiquement a 20% et j’ai vu aussi le calcul du bareme: 22950 (revenus des loyers sur 9 mois)/3= 7650 donc cela ferait 0%.

j’aimerais avoir votre avis sur la TMI correcte a considerer et alors combien d’IR devrai je payer chaque annee considerant les parametres ci-dessus.

Si vous obtenez un revenu Fiscal de 7650 , vous paierez 20 % d’IR sur ce revenu. ( ie 1530 euros )
Cdt

Bonjour, Finalement nous avons abandonne ce projet qui nous parait tres contraignant malgre l’attractivite du rendement.

Et aussi merci encore pour tous les conseils que nous avons recu dans ce forum qui nous ont beaucoup aide.

Nous sommes a la recherche plutot d’immeubles de rapport avec des surfaces un peu plus importantes.

nous pensons avoir deniche une bonne affaire potentielle mais il y a qqch qui nous embete: c’est une grande maison divisee en 3 appartements qui sont loues depuis 13 ans. Il n’y a jamais eu de creux car secteur tres prise, proche universite, proche centre ville d’une tres grande agglomeration , 800 metres du metro, avec toutes commodites a proximite.

Les 3 appartements sont loues en meubles donc c’est vraiment ce que nous recherchons afin de reduire la note fiscale. Mais j’ai demande au proprietaire s’il avait cadastre les appartements et il m’a repondu que ce n’etait pas necessaire car ils sont meubles.

Est-ce que c’est correct d’un point de vue legal?

Les loyers s’entendent charges comprises et il m’a dit qu’il avait pris suffisamment de marge pour largement couvrir l’eau, le gaz et l’electricite. Dans ce cas, faut-il declarer aux impots le loyer total (incluant les charges)?

Merci de vos avis eclaires.

Bonjour a tous,

Nous avons deniche une opportunite interessante qui merite quelques avis.
Le bien est un immeuble ancien de rapport localise dans une grande ville, proche metro, toutes commodites, Centre Hospitalier Regional et Universites. Il se compose actuellement de 7 petits studios (de 14 a 20 m2) tous loues en meubles avec des baux de 12 mois reconductibles. L’ancien proprietaire n’a presque pas eu de vacances ces 10 dernieres annees (bien sur turnover important). Les studios sont tous équipés avec kitchenette , SDB avec douche, simple vasque et WC. Etat general correct, juste rafraichissement des parties communes a prevoir. Chaufface collectif gaz de ville, chaudiere ancienne mais qui fonctionne correctement: je prefererais convertir en chauffage electrique. Electricite: un compteur et chaque studio a son divisionnaire donc ce serait interessant de basculer en chauffage electrique. Votre avis?
Il y a possibilite au dernier etage d’amenager une chambre de 12 m2 et un autre studio de 20 m2 mais celui ci necessiterai des travaux d’amenagement qui sont encore a chiffrer.
8 logements sont cadastres donc il n’y aurait que le studio de 20 m2 a faire cadastrer mais l’agent me dit qu’il n’y  aurait rien a payer pour faire enregistrer ce lot au cadastre.
Il y a aussi une cave et un local de 15 m2 non exploite.

Taxe fonciere=2000 Euros
Revenus locatifs HC=26388 Euros (sur las base des 7 logements existants donc possibilite +)
Prix de vente incluant frais agence=260000 Euros

Etant expatrie, pour des raisons fiscales je continuerais de louer en meuble.
Je connais bien l’agent car nous avons etudie ensemble 3 ans lors de mes 3 dernieres annees universitaires. Il est dans le domaine depuis 15 ans et a toujours ete base dans ce secteur. Pour lui c’est une affaire a ne pas louper. Il peut aussi me recommander par la suite des petits gestionnaires de confiance car etant expatrie, je ne peux pas gerer en direct et meme ayant un beau frere a proximite, je prefere pas impliquer ma famille. Il pourrait intervenir eventuellement si le gestionnaire rencontre un probleme technique necessitant une intervention exterieure.

merci de me donner votre avis et quels sont les criteres importants a considerer, a ameliorer?

Bien cordialement,

Bonsoir à tous,

j’ai une question qui est liée au titre de cette discussion même si c’est un cas légèrement différent.
J’ai déjà énormément cherché sur le net mais j’ai du mal à trouver une réponse satisfaisante avec une source fiable.
Je m’explique brièvement : avec mon frère qui vit en Allemagne je voudrais réaliser un investissement locatif en France en indivision, avec régime LMNP au réel. Il n’a aucun revenu en France actuellement.
La convention bilatérale France/Allemagne dit tout simplement qu’il ne sera taxé qu’en France.

Si j’ai bien compris, il sera imposé à l’IR avec un taux minimum de 20%.
Cependant, pour les prélèvements sociaux ce n’est pas très clair s’il faut les rajouter à ces 20% ou si on se limite à ces 20%.

En regardant un document du fisc, j’ai trouvé ça :

PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
27. Les revenus provenant d’immeubles situés en France perçus par les non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine qui sont recouvrés comme l’impôt sur le revenu. Les plus-values immobilières de source française sont également soumises aux prélèvements sociaux, qui sont versés lors du dépôt de la déclaration des plus-values immobilières.(1)
Les prélèvements sociaux dus au taux global de 15,5 %, ne s’appliquent pas sur les autres revenus du patrimoine des non- résidents portés sur la déclaration de revenus et imposés à l’impôt sur le revenu.

Source : https://www.impots.gouv.fr/portail/file … e_1894.pdf

Donc si j’ai bien compris il n’a pas à payer les PS car déjà imposé sur l’IR ?

Quelqu’un a des infos un peu plus claires par hasard ?

Merci beaucoup !

Des précisions ici :

IR - Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu - Prélèvement à la source des contributions et prélèvements sociaux

Bonjour Thomas.
Je suis non-résident également.

Je ne vais pas vous dire que c’est une promenade de santé d’obtenir un emprunt
mais j’ai toujours fini par en avoir.
On lit parfois qu’il faut des apports conséquents, pour moi cela n’a pas été le cas.
Si vous avez une banque historique essayez de vous renseigner chez eux.

N’oubliez pas que les banques n’aiment pas vendre des emprunts "secs" donc dites oui à tout ou presque notamment l’assurance solde restant dû, la PNO et éventuellement ouvrir une petite assurance vie.

Pour moi le gros probklème quand on est non résident c’est organiser les visites et chantiers.
Mais au final on finit toujours par y avoir

Je vous souhaite beaucoup de réussite avec le projet.

gogo1601 a écrit :

Bonjour Thomas.
Je suis non-résident également.

Je ne vais pas vous dire que c’est une promenade de santé d’obtenir un emprunt
mais j’ai toujours fini par en avoir.
On lit parfois qu’il faut des apports conséquents, pour moi cela n’a pas été le cas.
Si vous avez une banque historique essayez de vous renseigner chez eux.

N’oubliez pas que les banques n’aiment pas vendre des emprunts "secs" donc dites oui à tout ou presque notamment l’assurance solde restant dû, la PNO et éventuellement ouvrir une petite assurance vie.

Pour moi le gros probklème quand on est non résident c’est organiser les visites et chantiers.
Mais au final on finit toujours par y avoir

Je vous souhaite beaucoup de réussite avec le projet.

Merci beaucoup pour les conseils. Je pensais aussi passer via ma maman (via sa banque ou la CASDEN). Si cela ne fonctionne pas ou que ce ne soit pas une meilleure solution (je pense qu’elle aura un meilleur taux que moi) Vous pensez que je dois amener contrat de travail + bulletin de paie + peut être preuve des fonds que j’ai sur mon compte ici à présenter à la banque française?

Je rentre pour environ 3 semaines dans peu de temps j’espère avoir assez de temps même si j’ai déjà des bonnes idées en termes des villes et quartiers viser.

Ocedar a écrit :

Bonjour,

Par curiosité, pourquoi ne pas faire d’immobilier dans votre pays de résidence ? Si vous y travaillez, vous avez sans doute accès au crédit sur place, et cela serait sans doute plus simple, et peut-être auriez vous une meilleure rentabilité qu’en France ?

Je suis dans l’une des villes les plus chères du monde (plus de 20 000 euros le m2 en moyenne)!