Louer notre appartement de caractère ou le revendre pour avoir plus grand ?

salammbo · #1

Bonjour à tous,

C’est une question épineuse et assez complexe pour moi. Cela à peut être été traité dans un fil mais chaque cas étant particulier il n’y a pas une seule réponse possible.

J’habite avec ma compagne et un petit bébé dans un 50 mètres carré localisé à Paris bastille début du marais. Très bien placé. Appartement de caractère évalué à 480 000 euros. J’ai remboursé mon prêt et ma compagne vient de renégocier le sien 1.7% pour 15 ans (185 000 euros).

Dans 1 an nous allons devoir trouver bien plus grand because of the baby

Ma compagne souhaite louer cet appartement et que nous louons aussi un appartement plus grand.
D’une part pour garder une adresse dans la marais et pouvoir profiter des écoles de qualités et d’autre part car elle m’argue qu’on peut louer un bien plus grand qu’en achetant.

J’ai du mal à appréhender le modèle économique et savoir si il est possible de faire une opération blanche. Louer meubler ? à cause de la taxation résidence secondaire il faudra le garder au moins 20 ans… Beaucoup d’interrogations.

Que pensez vous de ce cas? C’est réellement un appart qui se louera facilement il est très bien placé à 50 mètre de la place de la bastille mais cela suffira-t-il? De plus ma compagne vient de renégocier son prêt, elle sera perdante si nous le revendons avant 2 ans.

Merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (14/09/2015 18h24) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : appartement, louer, revendre

Geronimo · #2

Quelques éléments :

(1) en général les rendements locatifs dans Paris sont faibles ce qui veut dire qu’aujourd’hui il est préférable d’être locataire que propriétaire ou bailleur.

(2) en général il est plus avantageux de profiter de l’exonération sur la plus value lors de la vente de la résidence principale que de louer un bien qui n’avait pas vocation à être loué (i.e. avec un mode de financement/détention inadapté : pas d’intérêts à déduire, fiscalité max, etc.).

Mais ça c’est le cas général.
Combien pensez vous pouvoir louer votre bien ?

salammbo · #3

oui c’est ce que je me disais.

J’imagine qu’on peut le louer 1600/1700 euros?
Je n’ai pas trop de connaissance des loyer parisien pour ce type d’appartement.

Il y a un point à prendre en compte. Nous l’avons acheté en 2012 et compte tenu de la localisation, je ne pense que ce bien évolue énormément niveau prix de revente. C’est déjà très cher.
Le problème de la taxation de la plus value sera moindre donc.

Ricou · #4

Vous pourrez le louer à un prix qui trouve preneur

Passez une annonce sur un site généraliste (LBC par exemple) est voyez si vous avez des coups de fil

Geronimo · #5

salammbo a écrit :
J’imagine qu’on peut le louer 1600/1700 euros?
Je n’ai pas trop de connaissance des loyer parisien pour ce type d’appartement.

1700*12/480000 = 4,3% brut.
Avec la taxe foncière, les travaux, les impôts, le rendement net sera probablement sous les 2%.
Sans compter les risques locatifs…

salammbo a écrit :
Il y a un point à prendre en compte. Nous l’avons acheté en 2012 et compte tenu de la localisation, je ne pense que ce bien évolue énormément niveau prix de revente. C’est déjà très cher.
Le problème de la taxation de la plus value sera moindre donc.

Quel était votre prix d’achat ?

En tout cas un différentiel de 1% net de rendement sur 480 000€ (par exemple si on retient 2% pour votre logement loué et 3% pour une bonne assurance vie), ça fait 4 800€ de différence par an, soit 400€/mois. C’est quand même non négligeable je pense. Et le risque d’emmerdes en moins pour l’assurance vie. Ce qui ne veut pas dire que vous devez tout placer en assurance vie bien évidemment, mais ça vous donne une idée du rapport rendement / risques&emmerdes.

salammbo · #6

Geronimo a écrit :
Avec la taxe foncière, les travaux, les impôts, le rendement net sera probablement sous les 2%.
Sans compter les risques locatifs…

mais dans tous les cas j’aurais ces impots/travaux/taxes..etc puisque nous serons propriétaire soit de cet appart soit d’un autre si on choisi l’options d’acheter ailleurs en revendant celui la.

Geronimo a écrit :
Quel était votre prix d’achat ?

En tout cas un différentiel de 1% net de rendement sur 480 000€ (par exemple si on retient 2% pour votre logement loué et 3% pour une bonne assurance vie), ça fait 4 800€ de différence par an, soit 400€/mois. C’est quand même non négligeable je pense. Et le risque d’emmerdes en moins pour l’assurance vie. Ce qui ne veut pas dire que vous devez tout placer en assurance vie bien évidemment, mais ça vous donne une idée du rapport rendement / risques&emmerdes.

nous l’avons acheté 460 000 début 2012. ça n’a pas du bouger beaucoup….

ça m’a l’air c’est vrai peu rentable du fait de votre démonstration. Je pense que la réticence de ma compagne vient du fait de vendre un bien de caractère qui ne se dévaluera sans doute jamais pour acheter en proche banlieue un bien plus incertain

GoodbyLenine · #7

Pour prendre une décision il vous faut définir les alternatives avec précision (montant des acquisitions/ventes, loyers, etc.), mettre à plat l’ensemble des paramètres financiers, pour comparer leurs conséquences dans le futur, et ne pas vous laisser influencer par les paramètres sur lesquels vous n’avez aucune prise (par exemple ceux du passé : il ne faut pas tenir compte du fait qu’une décision passée, par ex la renégociation du prêt de Mme, génèrerait une perte, car cette décision ne peut plus être changée).

Par exemple, vous pourrez comparer :
- vendre le 50 m² et acheter un 80 m² dans le même quartier
- vendre le 50 m² et louer un 80 m² dans le même quartier
- louer le 50 m² (pour le vendre dans 15 ans) et louer un 80 m² dans le même quartier
- louer le 50 m² (pour le vendre dans 15 ans) et acheter un 80 m² dans le même quartier
mais il faudra définir ces scénarios de manière précise (montant des loyers, des prix de cession, montant de TF et des charges non récupérable, mode de financement et coût associé, mode de placement des la trésorerie dégagée et rendement associé, type de location du 50m² : nu ou meublé, valeur du bien à terme dans N années), puis en calculer tous les impacts (montant des impôts à payer, flux de trésorerie, valeur à terme, etc.), pour avoir des éléments concrets pour prendre votre décision.
Vous seul pouvez définir les chiffres précis, permettant de réaliser une telle comparaison.

Il est probable, surtout si vous avez acquis le 50m² depuis un moment, à un prix bien inférieur à son actuelle valeur, qu’il soit préférable de vendre ce 50m² (en profitant de l’exonération sur PV de la Résidence Principale) plutôt que de le mettre en location (pour un rendement sans doute assez faible, voire sous pression avec la loi ALUR), fusse-t-elle meublée (donc moins imposée qu’en nue, mais qui ne vous fera pas éternellement échapper à toute imposition).

Au niveau du financement, si vous optez pour l’achat d’un 80 m², il devrait être possible (moyennant peut-être quelques frais) pour Mme de transférer son emprunt renégocié à 1.7% sur le nouveau bien. Mais il faudra sans doute aussi prévoir un emprunt complémentaire, voire rallonger la durée.

PS : Acheter un bien en 2012 pour réaliser en 2015 que ce bien n’est plus adapté à son propre besoin, c’était sans doute une erreur. Vous devriez réfléchir si acheter en 2016 plus grand n’a pas de bonnes chances de s’avérer une autre erreur en 2018 quand vous aurez 2 ou 3 enfants….

salammbo · #8

merci de cette réponse très complète.
Vous avez sans doute raison sur la revente. J’ai déjà des SCPI pour investir dans l’immobilier sans les aléas et galères d’imposition liées à la location d’un appartement.

Nous allons effectivement acheter dans l’optique de 2 enfants directement
Après, le plaisir que nous avons eu à vivre dans ce quartier et dans cet appartement depuis 5 ans (locataires avant) est un plaisir qui ne se mesure pas en terme d’investissement
L’erreur est à mon sens plutôt la renégociation beaucoup trop tardive…

Guillaume33 · #9

Bonjour,
Il y a surtout à priori beaucoup d’affectif dans tout ça. C’est votre premier appartement, la naissance d’un enfant, l’adresse pour la future scolarité ect…
L’affectif n’est jamais compatible avec la raison financière.
J’ai une résidence secondaire, c’est une vraie plaie financière mais si je dis demain à ma femme qu’on revends, je suis dead !
Donc vous seul avez la réponse.

rocambole · #10

Hello,

Pardonnez moi mais beaucoup d’approximations a mon sens dans votre raisonnement.

- Pas sur que votre bien se revende 480 000 euros : Paris baisse depuis mi 2011 j’ai du mal a croire que votre arrondissement ait echappe a la regle
- Je doute que vous louiez 50m2 pour 1600 euros (32e/m2) c’est tres cher, meme pour bastille
- vous etes independant, quelle probabilite mettez vous sur le fait d’obtenir un pret pour acheter plus grand (80m2 dans le quartier cela fait 700k+ddm) ?
- pourquoi revendre au bout de 3 ans : meme si vous revendez 480, vous allez perdre de l’argent avec les ddm

A mon avis et a vue de nez le meilleur deal pour vois est de mettre votre appart en loc meublee et d’aller louer 75m2 (trouvable dans un quartier de Paris pas trop pourri pour 1800 cc)

Job · #11

Vous vivez dans un merveilleux quartier prisé des touristes
si j’étais vous, je louerais l’appartement pour courtes durées sur des sites bien connus, et je chercherai une location proche (à tester pendant un an ou deux pour voir le résultat)

Geronimo · #12

@Job : C’est interdit sur Paris, sauf à ce que ce soit votre résidence principale ou à convertir une surface professionnelle équivalente à la surface du logement en surface habitable (et ça n’est pas parce que beaucoup le font dans l’illégalité qu’il faut soit même le faire - les sanctions commencent à tomber).

bnose · #13

Bonjour salammbo,

Je suis à peu de chose près dans une situation similaire.
- 2 pièces 54m2 acheté en 2011 près de Nation pour 440 000 euros (+20 000 euros de travaux réalisés, bien louable aux alentours de 1500 euros/mois)
- Projet d’enfant approchant, on recherche un 4 pièces > 75m2 dans le 11e ou 12e

Le problème de la résidence principale à Paris c’est que l’on ne voit pas forcément cela comme un investissement rentable du coup la seule bonne réponse est celle que vous allez prendre avec votre conjointe.

Pour ma part, en tant qu’investisseur averti il faudrait revendre le 2 pièces et louer le 4 pièces pour limiter les pertes. Mais les choses ne sont pas si simple et en discutant avec ma conjointe il s’avère qu’elle souhaite absolument acheter… C’est irrationnel mais elle souhaite être propriétaire depuis toujours pour être réellement chez soi et redevenir locataire serait pour elle un retour en arrière.
Du coup la question de quoi faire du 2 pièces se pose et il est pour moi économiquement inintéressant de le conserver pour le louer. Comme dit plus haut, beaucoup de risque pour un rendement ridicule.

En conclusion on a décidé de vendre le 2 pièces et sommes en recherche active pour acheter notre 4 pièces. C’est d’un point de vue investisseur non optimal mais c’est le meilleur choix pour notre bien être.

Nann · #14

Le 1er appartement apporterait-t-il un revenu (entièrement payé ou cash-flow positif), ou demanderait-il un effort supplémentaire (traite supérieure au loyer net) ?

Michael · #15

bnose a écrit :
Bonjour salammbo,

Je suis à peu de chose près dans une situation similaire.
- 2 pièces 54m2 acheté en 2011 près de Nation pour 440 000 euros (+20 000 euros de travaux réalisés, bien louable aux alentours de 1500 euros/mois)
- Projet d’enfant approchant, on recherche un 4 pièces > 75m2 dans le 11e ou 12e

Pour ma part, en tant qu’investisseur averti il faudrait revendre

N’y voyez pas une attaque personnelle mais je suis très curieux de savoir ce qui fait de vous un investisseur averti lorsque vous avez acheté 440 000 € un 54m² à Paris.

bnose · #16

Vous n’avez pas lu les 20 autres lignes de mon message Michael ?

On peut être averti et pourtant irrationnel dans certains choix… C’est le cas pour le choix d’acheter notre résidence principale.

Afin de ne pas polluer cette file je vous invite également à lire ou relire plusieurs sujets de ce forum traitant le sujet de la résidence principale pour voir que chacun à son avis sur la question et qu’il n’y a pas qu’une question d’argent derrière.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Acheter un grand terrain pour en revendre une parcelle : quelle stratégie juridique ?	2	2 305	13/08/2015 13h48 par Iqce
Diminuer la +Value d'un bien immobilier qui n'est plus notre résidence principale ?	19	3 306	22/01/2015 23h40 par Guillaume33
Résidence principale : acheter un appartement plus grand ds le même immeuble ?	15	2 926	15/10/2014 19h25 par Gwen11
Construction de 2 maisons sur 1 terrain, pour en louer 1 et revendre l'autre ?	5	18 041	19/05/2015 21h48 par eudom
Construire soit-même un pavillon pour le louer ou le revendre ? [ 1 2 ]	39	19 785	05/03/2015 14h58 par DDtee
Achat d'un bien immobilier décoté aux enchères : revendre ou louer ?	21	10 920	14/03/2014 09h59 par Bre
Revendre ou Louer ? (résidence principale pendant encore quelques mois)	19	6 691	21/06/2013 13h30 par GoodbyLenine

Louer notre appartement de caractère ou le revendre pour avoir plus grand ?

Louer notre appartement de caractère ou le revendre pour avoir plus grand ?

#1 14/09/2015 16h24

#2 14/09/2015 16h41

#3 14/09/2015 16h58

#4 14/09/2015 17h00

#5 14/09/2015 17h11

salammbo a écrit :

salammbo a écrit :

#6 14/09/2015 17h27

Geronimo a écrit :

Geronimo a écrit :

2 #7 14/09/2015 18h38

#8 14/09/2015 18h50

#9 14/09/2015 21h48

#10 15/09/2015 02h52

#11 15/09/2015 09h05

#12 15/09/2015 09h33

#13 15/09/2015 11h18

#14 15/09/2015 11h35

#15 15/09/2015 12h02

bnose a écrit :

#16 15/09/2015 12h43