Construire soit-même un pavillon pour le louer ou le revendre ?

Bonjour,

Attention a bien vous renseigner sur la nouvelle réglementation thermique 2012, elle complique énormément la construction et les maisons sont systématiquement contrôlé.

Les prix des maisons neuve a augmenter de 15 a 20% dans ma region, c est pour moi une raison pour la quel le prix de l ancien risque de remonter ( moins de construction neuve, c est plus de personne pour l’ancien et on connais les regles de l offre et de la demande )

Pour ce qui est de louer je ne pense pas ( en tout cas dans mon secteur ) que beaucoup de locataires sont pres a payer plus de loyer pour une maison BBC ( les locataires sont rarement des investisseurs ). Votre surcout de construction en donc a prendre pour vous….

Personnellement si je voudrais faire de l achat revente je le ferai dans l ancien, une isolation correct, une apparence neuf et le bien se vendra tres bien.

De plus si vous avez deja un ou des biens en location vous pouvez reduire vos impots en passant les travaux de la maison en frais reel , la louer 3 ou 4 ans puis la revendre.

Bonjour,

Je connais bien les castors, j’y ai participé pendant plus de 10ans, et ce derniers temps, les remises accordées me semblaient de moins en moins intéressantes, pour des travaux d’aménagement ( pour mon extension de garage LM avec 10% était moins cher )
En ce qui concerne la construction, c’est peut-être intéressant.

Dans votre approche, basé sur votre huile de coude / Autoentrepreneurs / Personne en CESU,
je rejoins un post mentionnant l’aspect assurance. Autant cela n’est pas forcement génant quand c’est votre résidence principale, (à vous l’huile de coude pour réparer un sinistre) autant cela peut être compliqué pour une revente avant 10 ans ( je ne sais pas si une dommage ouvrage couvre ce genre de soucis).

Concernant RT2012, je ne suis pas un expert, mais j’ai suivi en détail le BBC RT2005 de ma maison
et ce que j’en retiens est que ce n’est pas forcement trivial et cela repose sur 4 points majeurs

a) Montage du dossier pour l’étude Thermique. Il faut savoir dans le détail les matériaux et les appareillages qui seront montés. Nous avons eu un souci avec des radiants électriques qui étaient donnés bons, et qui apparemment n’avaient pas eu de rapport je ne sais plus trop quoi. Nous avons du changer de modèles ( heureusement l’artisan l’a fait sans surcout, car la maison était finie…)

b) Les visites de chantier. Nous avons eu 2 visites de chantier d’un cabinet, à la fin du gros oeuvre et lors de la réalisation du plaquage ( isolation, fini et cloison étanche posée). avec des remarques majeures sur la maconnerie ( ponts thermiques, et finition des joints de briques) ainsi que sur l’isolation ( ils ont du changé tout le scotch utilisé sur la cloison étanche)

c) Pas mal de contrainte technique qu’il faut connaitre pour éviter les ponts thermiques si votre maison n’est pas un simple cube

d) Le test Blowing Doors : Cela dépend considérablement du technicien présent sur site. Celui que nous avons eu ne souhaitait pas faire le test car il restait deux points pas aux normes selon lui.
et tout a durè moins d’une heure. Des que le coeff de 0,60 a été passé sur sa machine, il est parti. Un ami a pu avoir son technicien pendant 4 Heures, et ils ont bien cherché à colmater toutes les fuites visibles et son batiment a 2 fois moins de fuites que le mien…
( ce point est moins important si vous louez..)

Pour conclure, il y a pour moi 2 points majeurs à vérifier :
1) Les aspects administratifs : Assurances et obtention du certificat de conformité pour une revente  avant moins de 10 ans.
2) Gestion du bon niveau technique des gens qui vont intervenir sur votre chantier (et je suis convaincu que la personne en autoentreprise/ou en CESU ne le seront probablement pas. j’ai employé ce type de personne qui font du bon boulot, mais il leur manque l’aspect up-todate) pour atteindre la RT2012. La cela va être à vous de vous potasser un bon nombre de doc techniques.

Bon courage pour votre projet, et n’oubliez pas que le temps de maitre d’oeuvre n’est pas à négliger ( surtout si ce n’ai pas votre métier, et que votre travail officiel ne vous laisse pas beaucoup de flexibilité dans vos horaires pour suivre votre chantier )

Pruls a écrit :

…

julien62 a écrit :

Les prix des maisons neuve a augmenter de 15 a 20% dans ma region, c est pour moi une raison pour la quel le prix de l ancien risque de remonter ( moins de construction neuve, c est plus de personne pour l’ancien et on connais les regles de l offre et de la demande )

Ok pour le surcoût, il permet de moins consommer à l’utilisation.

La RT 2005 imposait une consommation de 100 maximum, mais sans vérification, donc on constatait quelques "défauts"…
La RT 2012 impose une consommation de 50 maximum, avec vérification.

Si vous construisez vous même, attention à la manière de gérer la phase d’étanchéité, elle n’est vraiment pas neutre. De plus, je vous conseille de prévoir un test intermédiaire avant le cloisonnement, après enduit extérieur si vous construisez en maçonnerie traditionnelle.

Pour ma part, je pense qu’une différence sera faite dans l’ancien entre les passoires et les BBC. D’ailleurs je lis régulièrement que les bâtiments des années 70 ne se vendent pas.

julien62 a écrit :

Pour ce qui est de louer je ne pense pas ( en tout cas dans mon secteur ) que beaucoup de locataires sont pres a payer plus de loyer pour une maison BBC ( les locataires sont rarement des investisseurs ). Votre surcout de construction en donc a prendre pour vous….

Perso, je consomme moins en gaz et électricité que mon ancienne maison alors que j’ai doublé de surface. Dans ces conditions, on peut demander une participation au locataire.
D’autant plus qu’une température à 19 dans une maison sans fuite d’air et avec de bonnes fenêtres est bien plus facile.
Même si la sensation de froid est personnelle, il y a des éléments objectifs qui la déclenche, comme une paroi froide ou des courants d’air.

….

Comme vous le dites les bâtiments des années 70 ne se vendent pas, sauf si ils ont été refait a neuf…
Je viens de vendre ma maison qui est d’avant 1930 et elle a intéressé du monde ( 9 visites en 2 jours et proposition au prix le 1er jour ) car elle été isolé ( Classé C a 104 ) et dans un style moderne ( plaquo neuf , radiateur moderne, pas de vieille tapisserie….)
Acheter une maison des années 70 vous coûtera surement moins cher qu un clos couvert, pour les travaux intérieur vous aurez moins de contrainte ( pas de contrôle d’étanchéité ) et elle ne sera plus vue comme une passoire énergétique.
De plus vous pourrez , si vous louer, passer ces frais au impots et donc recupérer 14,5% + votre TMI du montant des travaux

Du neuf pour de la location avant la RT2012 c’été deja rarement rentable ( sauf avantage fiscal type duflot ) alors avec 15 ou 20% en plus du RT2012 ne doivent pas arranger les choses.

le probleme c’est le prix de présentation de ces vieux pavillons.

j’en avais repéré un(pas mal en plus mais tout l’interieur à refaire).Quand j’en ai parlé à l’agence lors de la visite d’un autre bien,la négociatrice ma découragé.J’ai bien senti qu’il y’avait un loup à la maniere dont elle a refusé de me le faire visiter.

J’ai appris par la suite que sa collegue l’avait acheté(avec une bonne remise par rapport au prix d’annonce).

du coup,j’ai acheté la petite maison que je visitais et je l’ai mise en gérance dans l’agence en me disant qu’en apportant une boite de chocolat de temps en temps,elle finiront peut etre par m’indiquer les bons coups,mais pour le moment,rien de bien folichon.

pour l’instant,j’ai trouvé plus économique d’acheter habitable qu’à rénover sur mon secteur

Concernant la construction,c’est peut etre un doux reve et y’a peut etre pas grand chose à gagner…à reflechir

Pruls a écrit :

julien62 a écrit :

Bonjour,

Attention a bien vous renseigner sur la nouvelle réglementation thermique 2012, elle complique énormément la construction et les maisons sont systématiquement contrôlé.

Il s’agit d’un test d’étanchéité à l’air. Une entreprise agréée met la maison sous pression (ou dépression) et mesure les fuites. Faites des recherches sur le test à la porte soufflante.

Complètement en phase sur la complexité et le surcoût (et c’est rien encore par rapport à la RT2020).

Ajoutons en plus du test d’étanchéité :
- ventilation à améliorer par une double flux.
(maison plus étanche -> Nécessite une ventilation mécanique pour renouveler l’air et éviter la condenssation)
- production d’énergie renouvelable obligatoire. Au moins une source d’énergie renouvelable doit être utilisée : par exemple,  solaire pour l’eau chaude ,  géothermie pour le chauffage, … Environ 10% de la consommation de chauffage de la maison doit être issue d’énergie renouvelable.

Pruls a écrit :

Pour le double flux, nous nous refusons à en installer car les premiers retours font apparaitre un besoin d’entretien important (il faut changer les filtres). Cet équipement n’est pas incontournable dans la RT 2012.

L’un de nous en a une depuis 3 ans (Dee Fly Aldes). Pas de changement de filtres. Jeu de filtres acheté en préventif : 40  €
Vous avez raison, il n’est pas obligatoire. Mais une maison étanche qui ne respire plus avec des occupants génèrent de la condensation. Une simple flux même à débit variable ne donnera pas le même résultat.

Pruls a écrit :

Dans les maisons individuelles, un équipement à énergie renouvelable doit être fourni, oui. Par contre, je n’ai rien vu sur une quantité ou une proportion.

Au moins une.

Pruls a écrit :

Construiresaretraite a écrit :

Ajoutons en plus du test d’étanchéité :
- ventilation à améliorer par une double flux.
(maison plus étanche -> Nécessite une ventilation mécanique pour renouveler l’air et éviter la condenssation)
- production d’énergie renouvelable obligatoire. Au moins une source d’énergie renouvelable doit être utilisée : par exemple,  solaire pour l’eau chaude ,  géothermie pour le chauffage, … Environ 10% de la consommation de chauffage de la maison doit être issue d’énergie renouvelable.

Pour le double flux, nous nous refusons à en installer car les premiers retours font apparaitre un besoin d’entretien important (il faut changer les filtres). Cet équipement n’est pas incontournable dans la RT 2012.

Dans les maisons individuelles, un équipement à énergie renouvelable doit être fourni, oui. Par contre, je n’ai rien vu sur une quantité ou une proportion.

Voici un lien vers une plaquette de vulgarisation du ministère.

Je tenais a une VMC double Flux dans ma maison, et le cabinet d’étude thermique m’avait envoyé une démonstration comme quoi , quand l’isolation de la maison est bonne, une VMC double Flux augmente la consommation d’énergie de la maison, en effet cette VMC double flux consomme plus d’electricité que la simple flux basse consommation. ( VMC DF = 75w / VMC SF = 20 W, ce qui fait 450Kw/h sur 1 an

Concernant le chauffe-eau, il n’y a pas que le solaire, mais aussi les système thermo dynamiques
et ceux de dernière  génération intègre une VMC !

J’ai aussi renoncé dans ma dernière construction à la mise en place d’une VMC double flux pour les contraintes décrites par les professionnelles, de même que j’ai renoncé à appliquer avant l’heure les normes BBC.

Il m’a été affirmé que l’on ne peut garantir la stabilité des produits et matériaux dans le temps donc la parfaite étanchéité (ne serait-ce que les menuiseries). Certains parlent des assureurs en DO qui seraient inquiets.
Quelqu’un aurait des infos qui dépassent ce bouche à oreille ?

Une contrainte supplémentaire est également à prendre en compte au moment de la conception, la maison doit également se plier aux normes handicapés si celle ci est destinée à la location.
Ceci engendre en complément de la RT 2012 un surcout non négligeable.
Je vous conseille de déclarer votre maison au niveau du PC comme résidence principale, de cette façon elle ne sera pas concernée par cette norme (qui est validée une fois de plus par un controle payant!) et vous permettra d’obtenir votre certificat de conformité. Je viens d’en faire les frais, sans conséquence importante, mais j’avoue en avoir ras le bol des constructions neuves qui ne cessent d’être de plus en plus règlementées.

Je confirme, norme handicapé obligatoire, avec un espace suffisant dans la SDB au RDC pour un fauteuil roulant autour de la douche/toilette.

La construction neuve est vraiment lourde, il y a aussi un conduit feu inutile mais obligatoire si vous installé un chauffage electrique ( l’aérothermie est considéré comme électrique ).

Il y a aussi a prendre en compte 1/6 de la surface habitable en vitrage et bien sur bien exposé…

Pour les nouvelles maisons il y a une grosse étude thermique a faire ( compter 500€ ) , pour moi l ancien au prix d un clos couvert est beaucoup plus intéressant

Ps; Il me semble aussi que les chauffes eaux électrique sont a proscrire au profit des ballons thermodynamiques

Les ballons thermodynamiques coute super cher ( au minimum 2000€ ) sont beaucoup moins fiable et surtout ne sont pas rentable
Une etude faite par une assos de consommateur indiqué un COP moyen de 1,8 donc en étant gentil une facture divisé par 2

Il faut compter en moyenne 150€ d’eau chaude pour un foyer "classique" donc 75€ d’économie par an
Même avec un crédit d’impôts ils vous faut quelques années pour rentré dans vos frais en espérant qu il ne tombe pas en panne ( une panne coûtera beaucoup plus cher )

buzhug a écrit :

Une contrainte supplémentaire est également à prendre en compte au moment de la conception, la maison doit également se plier aux normes handicapés si celle ci est destinée à la location.
Ceci engendre en complément de la RT 2012 un surcout non négligeable.
Je vous conseille de déclarer votre maison au niveau du PC comme résidence principale, de cette façon elle ne sera pas concernée par cette norme (qui est validée une fois de plus par un controle payant!) et vous permettra d’obtenir votre certificat de conformité. Je viens d’en faire les frais, sans conséquence importante, mais j’avoue en avoir ras le bol des constructions neuves qui ne cessent d’être de plus en plus règlementées.

Oui, non et non.

Oui pour la réglementation handicapée pour le locatif.

Non pour le surcoût important, quand on la connait bien, il s’agit surtout de point à prendre en compte lors de la conception.

Non, on ne bidouille pas les déclarations, on ne fait pas de faux, c’est pas bien!