Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ?

Déduire ce que l’on a payé est normal en tenant compte que seuls certains travaux sont déductibles.

En terme de trésorerie cela apporte peu , si les dépenses de travaux apportent de la plus value au bien , il s’agit bien d’un flux sortant d’argent.

Le Borloo est un régime particulier de location nue avec ses déductions et ses contraintes ( Anah , prix , locataire).

Il ne s’agit nullement du régime standard de location nue induisant des revenus fonciers , c’est clairement un régime de défiscalisation spécifique qui ne peux être appliqué partout.

Si il faut louer moins cher , avoir des contraintes locatives et administratives pour pouvoir utiliser ce régime cela doit permettre de réduire la part de revenu à déclarer.

Si il faut utiliser ce type de montage  au détriment de la rentabilité globale du bien pour économiser sur la partie fiscale , c’est un choix à analyser précisément.

Un locataire qui peux bénéficier d’un logement meublé avec une machine à laver , micro onde ,   frigidaire , lit , armoire , table , chaise  pourra s’installer rapidement dans le bien signera plus facilement un bail ou il n’aura aucune dépense d’installation à faire.

Le mobilier peut se trouver facilement d’occasion sur le leboncoin et pour l’electromenager les factures seront déductibles de l’activité LMNP.

A cela nous pouvons déduire comptablement , par une méthode de calcul empirique en prenant environ 80 % de la valeur du bien à la date de mise à location sur une base de 4 % annuel en amortissement.
Ainsi , il est possible d’acheter un bien à rénover , le rénover ,passer les travaux en amortissements , valoriser le bien pour l’amortissement une fois la rénovation faite , déduire l’ameublement  et amortir le bien.

Ce sujet  a été évoqué plusieurs fois ,  nous avons évoqué ce sujet avec Siocnarf  notamment où le calcul fait sans travaux porte avec l’amortissement à un résultat non imposable durant 7 à 8 ans.

Cette durée est hors travaux , les travaux étant amortissable et les amortissements reportables.

Pour les nouveaux , il peut être intéressant de rechercher ce post , je ne souviens plus du titre.

Philippe

Je me suis tournée vers ce système du Borloo ancien car l’appartement que je loue nu est un T2 de 47 m2 donc ça me paraît difficile de le louer meublé …

Je viens de mettre à la location une maison de 50m2 meublée, elle est partit tout de suite… Il faut vérifier avant si le marché existe par exemple en mettant une annonce fictive sur LBC.

Les différences de demande peuvent être effectivement importantes, selon les saisons… par exemple louer en décembre alors que tout le monde veut éviter la taxe d’habitation est beaucoup plus compliqué qu’en septembre où il y a plus de mouvements locatifs… ceci dit, si vous avez un dizaine de candidats sérieux qu vous appellent dans les deux heures après le passage de l’annonce, c’est plutôt un signe positif…

Effectivement il y a quelque chose qui cloche dans votre calcul : vous oubliez toutes les charges !
Le CF c’est loyer - (emprunt + charges collectives + foncier + entretien + vacance locative) vous oubliez ce qui est en gras, ensuite il vous faut encore ajouter la fiscalité…
Le rendement de cet ensemble me parait bien faible, de plus quelle demande locative dans cette petite bourgade à 15min d’une petite ville ?

Alors, qu’en pensez vous ?

Merci pour ce retour!

Pfiou, je serai surpris qu’il vous réponde autre chose que de venir visiter…

Si le proprio connait aussi bien son immeuble que ce qu’implique la réponse aux questions, je serai surpris qu’il vende à un prix intéressant.

Cordialement.

Pour en revenir au sujet du forum, voici d’après ma petite expérience (auprès d’une vieille battisse transformée en copro et qui a été totalement mal découpée…), les points (plus détaillés) qu’il faut idéalement avoir sur un immeuble/copro (liste non exhaustive dont certains points ont déjà été évoqués) :

- Conformité avec le cadastre et avec les plans du règlement de copro (conformité des lots)

- Les évacuations des eaux usées, conduites d’eau, câble, tel et électricité passent-ils bien tous par les parties communes (et non pas chez les voisins, sauvagement…)

- Chaque lot doit être lié à des compteurs d’énergie indépendant (le temps des ressources mis en commun est terminé lorsque l’on voit les abus et les prix de l’énergie en général)

- Chaque lot doit disposer de fils heures creuses/heures pleines pour bénéficier de l’option au niveau du compteur électrique

- La copropriété doit disposer d’un plan (obligatoire) ainsi que d’une évacuation de l’air au dernier étage, depuis un mécanisme situé au RDC (obligatoire dans la plupart des immeubles même ancien mais peu de monde le sait…)

- Hauteur réglementaire des éventuels gardes-corps/balcons

- Présence d’un interphone, accès vigik, boîtes aux lettres homologuées

- Arrivée du câble/fibre/téléphone dans chaque lot

- Présence de la terre sur les prises électriques

- Présence de fils pilotes/thermostat dans le cadre d’un chauffage électrique

Le propriétaire a répondu ! (et sous 24h en plus !).

Un point que je n’avais pas mentionné (ni dans mon post ni dans l’email-fleuve) : les impayés. Pour les problèmes de paiements, je crois me souvenir que lors de la conversation téléphonique le propriétaire m’a dit qu’un ou deux locataires sont en défaut de paiement mais que l’assurance loyer impayé avait pris le relais. Info (prioritaire) à vérifier. Je suppose par ailleurs que si vraie, alors deux principaux points à voir sont :
- l’assurance prendrait-elle de relais pour moi aussi ou pas ?
- pourquoi sont-ils en défaut et cela affecte-t-il la dégradation des logements ?
 

perecastor a écrit :

NB2 : Si immeuble détenu en SCI, demander à voir les comptes des quelques dernières années. Vous y trouverez la plupart des données clés (loyers, vacances, charges courantes, taxe foncière, assurance PNO, CFE…).

Merci de ce conseil, très pertinent.

Gamma76 a écrit :

Pour en revenir au sujet du forum, voici d’après ma petite expérience (auprès d’une vieille battisse transformée en copro et qui a été totalement mal découpée…), les points (plus détaillés) qu’il faut idéalement avoir sur un immeuble/copro (liste non exhaustive dont certains points ont déjà été évoqués) :
…

Merci beaucoup pour votre retour très détaillé effectivement.

Pruls a écrit :

Merci pour ce retour! Pfiou, je serai surpris qu’il vous réponde autre chose que de venir visiter… Si le proprio connait aussi bien son immeuble que ce qu’implique la réponse aux questions, je serai surpris qu’il vende à un prix intéressant.

perecastor a écrit :

Check-list intéressante mais n’espérez pas un retour exhaustif et par écrit du propriétaire, au mieux il y répondra partiellement lors de votre visite. Il vous faudra ensuite travailler de votre côté pour collecter les informations restantes.

DDtee a écrit :

Si les questions sont sans doute pertinentes, vous risquez sérieusement de "barber" votre interlocuteur avec un questionnaire aussi formalisé. Il me semble qu’aucun des vendeurs auquel j’ai acheté n’aurait répondu… D’autre part,tout savoir avant la visite laisse moins d’espace à la négociation, les mauvaises surprises sont de bons leviers

J’en fut surpris aussi mais le propriétaire répondit sous 24h, assez complétement. Je suis sûr qu’il y aura suffisamment de mauvaises surprises pour faire office de levier

Comme il est à 600 km et que tout est loué, la visite sera moins aisée à mettre en place. C’est aussi pour cela que j’ai préféré faire un long questionnaire avant d’essayer de faire une visite.

Oui, il faut évidemment tout vérifier soi-même et avec des sources sûres qui plus est. L’avantage d’avoir sa réponse avant et qu’en cas de différence on peut s’interroger sur son honnêteté et on peut utiliser cela comme levier "mauvaise surprise".

Update : Voici le retour du propriétaire, sous 24h ! :

1.)  Combien de compteur d’eau y a-t-il ? Un par logement ? Sont-ils "officiels"/"divisionnaires" ou n’y en a-t-il qu’un seul pour tout le(s) batiment(s) ? Bref, le nombre de compteurs eau correspond-il bien au nombre de lots + 1 (pour les parties communes) ?
  Il y a un compteur principal par batiment et un compteur dicvisionnaire par appartement
 
   2.)  Combien de compteur d’électricité y a-t-il ? Un par logement ? Sont-ils "officiels"/"divisionnaires" (au sens de EDF / ERDF) ou n’y en a-t-il qu’un seul pour tout le(s) batiment(s) ? Bref, le nombre de compteurs électriques correspond-il bien au nombre de lots + 1 (pour les parties communes) ?
1 compteur par appartement + 1 compteur pour les parties communes

   3.)  Le chauffage est-il centrale ou individualisé ? Si centrale : fioul ou gaz. Si individualisé : chauffage électrique (panneaux rayonnants / radiateurs à inertie ou convecteurs électriques) ?
Chauffage indsividuel electrique

   4.)  Y a-t-il une ou des places de parking associées avec l’immeuble / les logements ? Si oui, combien et où ?
  Non

   5.)  Quelles sont les échéances / renouvellement pour les différents baux ? Depuis combien de temps sont les différents locataires dans les différents logements ?
Voir tableau Excel

   6.)  A combien se montent les charges ? Sont-elles directement et intégralement répercutées sur les loyers ? Fonctionnez-vous "au forfait" ?
Voir Compte rendu de gestion Foncia

   7.)  Pratiquez-vous la récupération de la taxe sur les ordures ménagères auprès de vos locataires ?
Oui

   8.)  Quel est le potentiel de travaux réalisable dans la première année ? (a priori pas les parties communes, mais quid d’autres potentiels ?)
Nèant

  9.)  Quel a été votre taux de vacances locatives sur les derniers 5 ans ?
Aucune vacance locative n’est à envisager tant la demande est forte et les péavis sont en général de 3 mois ce qui klaisse largement le temps ded trouver un locataire

  10.)  Quel a été votre taux de revalorisation des loyers sur les derniers 5 ans (0%, 50% de l’IRL, 100% de l’IRL, plus ?)
Plus que l’IRL

  11.)  Quels (gros) travaux ont été effectués sur les derniers 10 ans ? (toiture, ravalement façade…)
L’immeuble est entretenu de façon régulière et chaque appartement est rénové à chaque départ de locataire

  12.)  Y a-t-il un ou des ascenceurs ? Si oui, sont-ils aux dernières normes et combien l’entretien coûte-t-il annuellement ?
Non

  13.)  Quelle proportion des vitres sont des double-vitrages ou ont été refaîtes récemment ? (0%, 30%, 100%…)
0%

  14.)  Quelle proportion des logements sont aux dernières normes électriques (incluant nombre et hauteur des prises, et disjoncteurs différentiels) ? Thermiques ? Canalisations ? Boîtes aux lettres ? Détecteurs de fumées ? Détecteurs de CO ? … ? (0%, 30%, 100%…)
100% pour les detecteurs de fumée et les BAL pour l’électricité je pense au mois la moitié.

  15.)  Les diagnostiques nécessaires à la vente ont-ils déjà été tous fait ? (amiante, plomb, DPE, …)
Oui.

  17.)  Quelle proportion des loyers/logements sont assurés par la CAF ou autres sources "sociales" ? Dans ce cas, sont-ils versés directement sur votre compte à vous, ou sur celui du locataire ?
1 perçu par moi

   18.)  Cherchez-vous à vendre uniquement en direct ou à travers une ou des agences également ? Dans ce cas, avez-vous une préférence entre les deux ?
En direct uniquement

   19.)  En cas d’aménagement de lot (depuis la première construction du bien), ont-ils été correctement déclaré à la mairie ou aux autorités compétentes ? (exemple : transformation d’une chambre de bonne sous les combles en un studio). Bref, le nombre de lots au cadastre correspond-il bien au nombre réel d’appartements ?
Oui

   20.)  Quelle est la qualité de l’isolation thermique en générale ? (intérieure ? extérieure ? laine de roche ? polystyrène )
Moyenne

   21.)  Quelle est la qualité de l’isolation phonique en générale ? En particulier entre logement ? (mur porteur, cloison, isolation phonique spécifique… ?)
Moyenne

   22.)  Pouvez-vous m’en dire plus sur les locataires et leurs profiles ? (Etudiants, Familles, Couples, Jeunes, Moins jeunes…)
Plutot jeune célibataire

   23.)  Quel est l’équipement pour la ou les portes d’entrée : Interphone ? Vigik ? Simple code ? Badge magnétique ?
Aucun

   24.)  Y a-t-il une ou des sécurités anti-feu dans l’immeuble (a priori pas d’obligations légales, mais ce serait un plus) ? (Exemple : portes coupe-feu, issues de secours, détecteurs de fumée, pas de matériaux inflammables ni d’encombrants dans les parties communes…)
Non

   25.)  Le terrain est-il concerné par un plan de prévention des risques naturels et industriels (PPRI) ? En particulier d’inondation (étant sur l’île…) ?
Je pense que oui

   26.)  Quels sont les projets futurs au voisinage du terrain ? (La mairie a-t-elle récemment mis à jour son plan d’urbanisme pour le quartier ?)
Je n’ai pas d’information à ce sujet

   27.)  Y a-t-il un ou des jardins / espaces verts associés avec le(s) bâtiments ? Si oui, quel(s) logement(s) en sont officiellement les bénéficiaires ?
Non, seulement une cour

   27.)  Quel(s) logement(s) sont officiellement les bénéficiaires des deux caves mentionnées ?
Aucun

   18.)  Quelle proportion des portes sont des portes trois-points et/ou blindées et/ou ont été refaîtes récemment ?
Toutes

   29.)  De quand date la structure ? (année initiale de la construction ?)
Je ne sais pas

   30.)  Humidité : Les logements sont-ils équipés de ventilations particulières ? (naturelle, simple flux, double flux, VMC, VMI…)
Grille

   31.)  Quel(s) logement ont un vis-à-vis ? Quel(s) logement ont moins de une fenêtre par pièce (en particulier en incluant la salle de bain) ?
le batiment A n’a pas de vis a vis.Tous

   32.)  Quelle est la nature des volets ? (velux, volets roulants, volets à panneaux…?)
Volet en bois

   33.)  La zone est-elle protégée ? (Au sens de l’urbanisme ? Au sens de la biodiversité ? Relativement à l’architecte des bâtiments de France ? … ?)
Je pense que c’est une zone ABF a cause de l’abbaye

   34.)  Les salles de bains sont-elles toutes carrelées ? Au sol ? Aux murs ?
Oui

   35.)  Quels sont les types de revêtements aux sols dans les différents logements ? (Lino, Parquets, Parquets flottant, Carrelage, … ?)
Il y a de tout

   36.)  Quels sont les types d’éviers dans les différents logements ? (Simple ou double bacs ? Inox ou porcelaine…?)
Il y a de tout

   37.)  Quels logements disposent de machine à laver la vaisselle ? de machine à laver le linge ? de machine à sécher le linge ? Quels logements disposent de suffisamment de place et de branchement pour cela ?
Je ne fournis pas ce type d’électroménager mais les branchement existe dans tous les appartements

Bonjour,

le fait de ne pas avoir de compteur individuel d’eau n’est pas indispensable mais pourra être un levier de négociation au moment de l’achat.

Par expérience, je suis président de syndic bénévole, et nous avons dans la résidence un seul compteur d’eau historique. Ayant des compteurs divisionnaires peu précis, nous sommes pour le moment obligé de facturer l’eau au millième, ce qui n’est pas équitable… Et peu mener des abus de surconsommation. D’autant plus que le prix de l’eau augmente d’année en année (3,30 € le m3).
D’autant plus que cela fait une chose supplémentaire à gérer pour le syndic et occasionne de grosses dépenses (qui peuvent s’aggraver d’autant plus si des copropriétaires ne payent plus leurs charges). Si c’est un immeuble, c’est le propriétaire de celui-ci qui a son nom recevra les factures et devra faire des comptes d’apothicaire pour dispatcher ces dépenses d’énergie.

S’il n’y a qu’un seul compteur de gaz, c’est encore pire (bien qu’il y ait une baisse des cours des produits pétroliers ces derniers temps) et je trouve que ce modèle n’a plus de sens depuis le premier choc pétrolier des années 70. Là il faudra plutôt opter pour des travaux pour rendre l’accès individuel.

Concernant l’électricité, le fait d’avoir un seul compteur pour 2 logements n’est pas réglementaire. Je suis passé par là lors d’un investissement et l’idéal est alors de déclarer un nouveau logement et de faire un consuel électrique pour ainsi avoir l’autorisation de faire poser un nouveau compteur auprès d’ErDF…

Si vous achetez un immeuble, il peut être intéressant un jour pour vous de le transformer en copropriété et de revendre les lots un à un pour optimiser la plu-value et dans ce cas, le fait d’avoir des compteurs individuels sera un plus. Idem, il est préférable alors que chaque lot soit conforme au niveau de la déclaration des pièces pour éviter tout désagrément.

Bonjour,

Pour vous donner un ordre de grandeur, j’ai reçu un devis de 2100€ pour fourniture et pose de 6 compteurs d’eau individuels par Eaux du Nord (mon fournisseur local d’eau).

Je n’ai pas l’info pour l’individualisation des compteurs gaz et élec.

- Pour l’électricité, il faut obtenir un consuel (feuille rose) pour démontrer que l’électricité à l’intérieur du logement est aux normes puis contacter ErDF, qui fera appel à un prestataire pour installer un compteur électronique. J’en avait eu pour environ 300-400 € pour faire installer un compteur heure creuse/pleine… Sans compter l’acheminement des fils vers le logement à faire par un électricien.

- pour le gaz, je ne sais pas. S’il n’y à aucun raccordement, se poser la question du tout électrique qui reviendra indéniablement moins cher. Sans compter les éventuelles normes de sécurité du gaz a avoir.

- pour l’eau, cela dépend de l’architecture du batiment, s’il faut faire des tranchées dans une cour intérieure… Toujours est-il qu’en principe, le regard avec les compteurs à eau doivent se trouver en limite de propriété. A voir avec la compagnie des eaux locale (qui peut être Veolia).

Bonjour,

De mon expérience pro et perso, j’ai retiré la certitude que si jamais il y avait un séisme (heureusement, c’est globalement et statistiquement peu probable sauf cas particuliers dans le 13 par ex) on découvrirait que bien de ces immeubles ne tenaient plus debout que par "empilement".
Le pire est l’enduit au ciment sur des murs à la chaux , j’ai ainsi pris dans mes petites mains des blocs de granit ou pire de molasse, serré +/- fort et hop : du sable (type granit décomposé ou "ghore" comme disent les gens du coté de Lyon). Ne parlons pas du liant qui dés l’époque était mis avec parcimonie.

Donc : si enduit ciment deux faces sur les murs : demandez un avis de pro, surtout si c’est humide avec un sol peu drainant (voir s’il y a des taches d’humidité ?).

Pour le reste en cas de fissures, les systèmes de tirants sont efficaces (croix de St André) ; cependant si des démolitions sont à venir par démolition de biens contigus ou simplement si des travaux de voirie sont prévus exigez du Maître d’Ouvrage un constat d’huissier.