Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ?

Notariat76 · #1

Bonjour,

I/ Valeur du bien :
Je ne vais pas y aller par 4 chemins, le justificatif de l’agence sur le prix est à mon avis une vaste blague.

Lors du règlement de la succession, il est fait une estimation par le notaire chargé du règlement de la succession. Cependant, dans les actes, et notamment dans la déclaration fiscale de succession , il est toujours rédigé que ’’les requérants’’, à savoir les héritiers et /ou le conjoint survivant déclarent que le bien immobilier XYZ est estimé à XXXXeuros.

Il n’y a pas de prix à respecter.
Il peut arriver que le notaire estime le bien à 100K, il sera finalement vendu 120K et les héritiers vont alors payer de la plus-value sur les 20K€ supérieurs au montant déclaré dans la succession.
Inversement (et c’est courant en ce moment), il se peut que le bien ait été estimé par le notaire à 100K, finalement, marché difficile ou autre, le bien ne se vend que 80K, tant pis pour les héritiers. Ils ont payé des frais de succession et potentiellement des droits de mutation sur une assiette de 100K alors que ce n’est finalement vendu que 80K.

A titre personnel, il y a quelques années j’ai acheté une maison qui était estimée dans la déclaration fiscale de succession à 80K et j’ai acheté pour 34K moins d’un an après l’estimation. Il n’y a eu aucun redressement fiscal.

L’administration pourait simplement ’’contester’’ la valeur vénale figurant dans la vente mais c’est à elle d’en apporter la preuve. (je n’ai vu le cas qu’une seule fois et on a fait sauter la demande de l’administration fiscale en lui indiquant que le valeur vénale qu’elle avait indiquée était totalement incohérente avec les prestations du bien objet de la contestation).

De ce que je vois au quotidien dans la pratique notariale, il est très très fréquent de voir la valeur des biens évoluer de plusieurs dizaines de pourcents en quelques années (à la hausse comme à la baisse) et l’administration ne conteste pas la valeur vénale si le prix est un peu bas.

Il faudrait vraiment que la différence de prix soit énorme pour que l’administration fiscale cherche à faire ’’une proposition de rectification’’ sur des droits de mutation. Exemple, vous achetez un immeuble 50K€ et vous le revendez rapidement, sans rien faire dedans à 100K€ il est possible que l’administration fiscale demande un complément de droits sur l’acquisition.

II/ Identification du notaire :
Dans le cadre du règlement de la succession, le premier acte dressé par le notaire est l’acte de ’’Notoriété’’. Dès que cet acte est signé, mention en est faite sur l’acte de décès du défunt.
Toute personne peut se faire délivrer l’acte de décès d’une personne. Donc si vous connaissez l’identitée de l’ancien propriété vous n’avez qu’à demander une copie de l’acte de décès et vous aurez d’indiqué en marge les coordonnées de l’Office Notarial en charge du règlement de la succession.

Espérant avoir répondu à vos interrogations.
Maxime

Mots-clés : expulsion, notaire, négociation

Siocnarf · #2

Pourquoi vous inquiétez-vous d’une éventuelle relation future avec une agence qui manifestement ne fait pas son travail correctement selon vos dires (pas de réponses, menaces de redressement…) ?

Etes-vous certain d’obtenir le financement pour avoir renoncé à la condition suspensive ? Ca me paraît un brin risqué…

pierrejacques11 · #3

Je dirais même plus : tout est dans "le jour J", parce que celui-ci n’est pas du tout la date de fin du bail, même après congés pour vente ! Avant d’en arriver au recours à la force publique, il y a toute la procédure en amont.

Bernard2K · #4

Quelques infos sur les moisissures :
- il faut aérer un logement. Soit il y a une VMC, soit c’est aération naturelle (c’est à dire ouvrir les fenêtres 2 x 3 minutes par jour). Les locataires pratiquent rarement l’aération naturelle, surtout en hiver, parce qu’ils ont l’impression de mettre la chaleur dehors (alors que la chaleur perdue en aérant brièvement est très faible, car la chaleur volumique de l’air est très faible). Donc, puisque la ventilation naturelle n’est pas pratiquées, ça veut dire qu’en fait, il faut une VMC.
- la vapeur d’eau est produite par les usages : bain, douche, cuisine, faire sécher du linge à l’intérieur…
- une combustion à l’intérieur du logement produit encore plus de vapeur d’eau (ça produit CO2 + H2O)  : cuisine au gaz, mais bien pire : les poêles à pétrole.
- pour déshumidifier, il faut chauffer et ventiler. Ventiler ne suffit pas, chauffer est nécessaire. Parfois, des locataires ne chauffent pas ou presque pas, et ça c’est pas bon. Changer le mode de chauffage peut apporter un bienfait. Passer de grille-pains à des radiateurs à inertie sèche peut suffit à redonner au locataire l’envie de chauffer, parce que la chaleur est perçue comme plus efficace (en termes de consommation, on n’économise presque rien, mais le confort perçu est meilleur).
- la vapeur d’eau condense sur les parois froides. S’il y a un seul appartement occupé, les parois sont froides, et ça contribue à condenser, donc à faire des moisissures.
- les endroits où apparaissent les moisissures sont instructifs, car c’est là que c’est le plus froid, donc souvent, le moins bien isolé. Par exemple si, sur un mur, les moisissures sont réparties sur 10-15 cm en haut, ça peut évoquer une isolation qui s’est tassée (typique de la laine en rouleau). Le reste du mur est isolé, mais les 10-15 cm du haut ne le sont plus.
De même, sur un plafond qui donne sur des combles isolés : si c’est seulement un coin ou une bande qui est moisi, ça veut dire qu’il y a un défaut d’isolation à cet endroit-là.
Donc, n’ayez pas pour seul objectif de repeindre pour faire disparaître les moisissures ; prenez le temps de "lire" ce qu’elles vous disent.

Quand vous aurez récupéré le logement, il faudra résoudre ces différents problèmes : chauffer correctement ; isoler si possible ; aérer correctement. Et si possible chauffer l’immeuble entier. Dès qu’une partie de l’immeuble n’est pas chauffée, ça part à vau-l’eau car les locataires restants ont l’impression de chauffer une passoire. Il manque la "solidarité de chauffage" entre les différents appartements, si j’ose dire. C’est là qu’on rencontre des locataires qui vivent avec deux ou trois pulls et ne chauffent presque plus. Ils perçoivent l’immeuble comme inhospitalier. Souvent il vont dire spontanément "quand il y avait les voisins, ça allait, mais depuis qu’ils sont partis, impossible à chauffer".

Rénover les peintures sans résoudre l’origine du problème, c’est se condamner à voir le problème réapparaître rapidement.

Dernière modification par Bernard2K (18/12/2015 00h33)

zaser · #5

Bonjour,
Ikea France peut fournir de l’aide à la conception… mais pour les entreprises, à voir pour un particulier. Si toutefois vous avez un Kbis (qui n’aurait même rien à voir avec votre activité de LMNP) - ça passe.

Sinon vous pouvez déjà vous inspirer des "roomset" sur leur site - très pratique pour avoir des idées d’aménagements et palettes de couleur etc.. avec une partie du matériel présent sur la photo listé en bas de page avec les prix.

Le site France:
Technical Error
Et Suisse:
INSPIRATION MOBILIER BUSINESS

qui présentent quelques différence et peuvent être complémentaires, il y a surement la même chose pour les autres pays si vous voulez donner une ambiance plus nordique ou au contraire italienne - allez voir sur les sites des pays respectifs.

leur catalogue business est aussi pas mal:

IKEA Business Brochure 2016

Zaser

Dernière modification par zaser (04/08/2016 13h53)

Pruls · #6

Vous n’avez rien signé, vous pouvez.

La conséquence est de perdre l’agence comme partenaire pour l’avenir.

GoodbyLenine · #7

Pruls a écrit :
En gros x7 en 20ans, soit à la grosse un taux de rendement interne de l’ordre de 30%. Donc même si je devais remettre 30k et descendre à 15%.

Mes calculs indiquent que faire x7 en 20 ans ne nécessite qu’un rendement de 10.2% :
(1+10.2%)^20=7 (ou 7^(1/20)=1+10.2%)
Avec un rendement de 30%, après 20 ans, on aurait fait x190 :
(1+30%)^20=190
En remettant (au départ) 30k, on ferait x3.5 en 20 ans ce qui correspond à un rendement de 6.46%
(1+6.46%)^20=3.5

C’est effectivement dans 20 ans qu’on constatera le rendement sur cette période.

Pruls · #8

Bonjour à tous,

ça y est! Les travaux du dernier logement sont finis et il est loué!

Content de sortir de la galère avec l’entreprise foireuse et les doutes quant à la manière de gérer le contentieux, puis les nouvelles entreprises qui sentent l’odeur du sang.

Je dois encore faire le bilan financier car j’ai un surcoût, mais tout est loué!

Une mauvaise surprise pour noël puisque mon étudiant ingénieur a mis fin prématurément à son stage, relocation "difficile" (baisse de loyer mais pas de vacance).
Je ne sais pas si je me suis fait peur pendant les fêtes car aucun contact pour louer, puis une reprise assez forte à la rentrée.
J’ai donc baissé le loyer de 40€ pour me mettre dans le marché. J’ai ainsi préférer baisser le loyer plutôt que m’obstiner et risquer de ne pas louer.
J’espère donc compenser la baisse par une réduction de la vacance, et ainsi maintenir mon prévisionnel.

Je devrais donc cette année sortir d’un fonctionnement cash flow quasi nul, pour entrer dans une période de cash flow positif.

C’est donc probablement la fin de ce fil, pour initier un suivi plus général dans ma présentation.

Si je dois tirer un bilan à ce stade:

- Par rapport au prévisionnel (2 mois de vacances, 1 mois pour les impôts, 1 mois pour les réparations d’entretien), je suis donc en retard puisque je n’ai pas loué un des 4 logements pendant 16 mois.
+ le cash généré a payé les factures, c’est à dire les mensualités, les menus réparations et les factures d’énergie imprévues initialement.

++ l’expérience engrangée, une connaissance du marché concrète et non plus théorique

=> l’année à venir devrait être meilleure:
+ les locataires payent tous l’énergie directement, à ma charge précédemment en tant que geste commercial pour compenser les déboires liés à l’entreprise.
+ je suis en train d’étudier la possibilité de louer aux touristes via un prestataire. J’espère donc augmenter le cash flow en restant dans un mode de gestion sobre en temps passé (quelques annonces, quelques visites, un EDL par logement soit environ 15h sur l’année).

Voilà voilà, il me reste à souhaiter une année prospère à ceux qui me liront

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