Investissement locatif en appartement Pinel à Rennes ?

Je suis loin d’être un spécialiste non plus, mais je me fais les remarques suivantes :
- les 62000 € du PEL sont entièrement investis ? Dans ce cas, pourquoi est-ce que ça n’apparaît pas dans le bilan financier ? Il rapporte combien, votre PEL : 2,5 % ? Le fait d’investir cet argent dans l’immobilier vous fait donc perdre ces intérêts (ou ceux d’un placement équivalent), c’est à prendre en compte dans le calcul.
- 120 000€, c’est tous frais inclus, y compris le notaire ? Attention à ce qu’il n’y ait pas de coûts cachés.
- j’aime beaucoup l’intitulé "besoin cumulé de trésorerie" dans le texte, qui se transforme en "votre effort" dans le graphique. En langage courant, ça ne s’appelle pas tout bonnement du déficit ou des pertes ? Moi je comprends que non seulement vous cassez votre PEL, non seulement vous prenez un relativement gros emprunt qui peut obérer votre capacité à emprunter par la suite, non seulement vous prenez un risque locatif, non seulement vous acceptez de brider le niveau du loyer, mais en plus cette opération se solde par une perte ? L’effort n’est pas seulement sur ces 4 k€, il est sur tous les autres points !
- attention aux charges (est-ce qu’elles sont bien toutes incluses (8 k€ sur 12 ans c’est pas beaucoup) ?, aux risques de la vacance locative, au risque d’impayés de loyers, au risque de modification de l’environnement fiscal…
- quant à la valeur de revente à 123 k€, pour un bien âgé de 12 ans, c’est à voir. Ca va dépendre du marché de l’immobilier, qui n’est pas très fameux en ce moment. Et avec un appart qui a été loué 12 ans, il faudra peut-être prévoir quelques travaux de rafraîchissement qui vont encore gréver l’opération.

Au total, si je comprends bien, vous hésitez entre garder votre PEL qui vous rapporte de l’argent et vous lancer dans une opération qui vous en fait perdre…

Sinon, je crois que le dispositif Pinel a déjà été amplement commenté sur le forum. Vous devriez faire une recherche, vous trouverez beaucoup d’infos intéressantes.

Les deux intervenants confirment mon intuition : regardez bien le marché de l’immo ancien ("ancien" signifie "pas neuf", ce qui ne veut pas pour autant dire vieux), je pens eque vous pourrez faire une opération plus simple, moins couteuse et plus rentable (y compris l’aspect défisc avec du déficit foncier)

En plus il y a tellement de programmes neufs sur rennes et sa périphérie qu’on peut être raisonnablement inquiet sur la valeur du neuf actuel dans une dizaine d’années. Que ce soit vers cesson, betton, saint gregoire, … il y a plusieurs dizaines de programmes en cours plus de nouveaux panneaux annoncant de nouvelles constructions..
Certes la ville se veut dynamique et en croissance mais j’ai du mal à imaginer qu’il n’y aura pas des programmes d’habitation qui vont être dur à rentabiliser (en tout cas l’immobilier de bureau présente actuellement  une offre significativement supérieure à la demande).