LMNP : régime d'imposition au réel et base d'amortissement d'un terrain…

Bonjour,

Je viens soumettre à la sagacité des experts du forum une question à laquelle je ne parviens pas à trouver de réponse en dépit de mes recherches.

Dans le cadre d’un tout premier investissement locatif que je suis en train de concrétiser, je vais opter pour l’imposition au régime réel simplifié qui est plus avantageuse que celle résultant de l’application du régime micro. J’ai le statut de LMNP et mes revenus se détermineront donc selon les règles applicables aux BIC.

Compte tenu de la modestie de ce tout premier investissement, je n’aurai pas recours aux services d’un expert-comptable dont les honoraires amputeront de manière trop significative mes maigres revenus locatifs (j’ai de plus la chance d’avoir quelques notions de comptabilité et me sens donc capable de tenir, à la main, une comptabilité de LMNP).

Je bute toutefois sur le mode d’évaluation du bien que je vais donner en location.

Ce bien est un lot (studette) dans un immeuble en copropriété. Je m’en suis porté acquéreur il y a 3 ans et je dois donc le valoriser à sa valeur vénale qui servira de base à la détermination des amortissements.

Dans le cadre de cette valorisation, je m’interroge sur l’éventuelle prise en compte d’une quote-part de la valeur du terrain sur lequel repose l’immeuble :
- Ce terrain est la propriété du syndicat des copropriétaires (autrement dit, il est la propriété indivise des propriétaires de lots dans l’immeuble).
- Lorsque j’ai acheté mon lot, je suis devenu membre du syndicat et donc propriétaire d’une quote-part du terrain en question.
- Bien évidemment, l’acte notarié établi il y a 3 ans ne fournit aucune ventilation entre la valeur du bâti et celle du terrain.

Cette situation me conduit à me poser les questions suivantes :

1) La valeur d’un appartement dans un immeuble en copropriété doit-elle faire l’objet d’une ventilation entre celle du bâti et celle du terrain ? Ou bien doit-on considérer, au contraire, que le terrain appartient en réalité au syndicat des copropriétaires et que cette circonstance fait obstacle à la prise en compte d’une quelconque valeur au titre du terrain dans un cas comme le mien ?

2) Si la ventilation entre la valeur du bâti et celle du terrain est requise, dans quelles proportions doit-elle être opérée ?
Sur ce point, j’ai pu lire qu’une évaluation de la valeur du terrain sur la base de 10% à 15% de la valeur du bien immobilier était usuelle. Néanmoins, mon bien est situé à un endroit (Paris intra-muros) où les surfaces constructibles sont rares et chères ; je ne serais donc pas étonné que la quote-part représentative de la valeur du terrain puisse, dans ce cas, être sensiblement supérieure à cette fourchette comprise entre 10% et 15%. Avez-vous une idée de ce que cette quotité peut être dans une ville comme Paris ? Quelles sont les pratiques de ceux parmi vous qui louent des biens sur Paris (ou une ville où le foncier est rare et cher) et qui ont opté pour un régime d’imposition au réel ?     

Je remercie par avance les membres du forum qui prendront le temps de répondre à ces interrogations.

Bonne journée.

Message édité par l’équipe de modération (23/09/2015 13h05) :
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Mots-clés : amortissement, lmnp, régime d'imposition, régime réel, terrain