Régime foncier réel vs régime LMNP

Wolf · #1

Bonjour,

Je viens vous exposez une sorte d’étude de cas "théorique" pour pouvoir comparer les différentes solutions qui s’offrent à moi.
Le but étant, avec un TMI de 30%, d’optimiser le CF au maximum pour augmenter ma capacité d’emprunt et envisager d’autres achats.
Je prends le cas idéal où j’approche une rentabilité de 10% (9% ici).
Pour simplifier, je prendrais l’exemple de revenu salarié stable d’une année sur l’autre

Année N-1:
Revenus salariés déclarés 50 000e
Abattement de 10%: -5000e
R imposable: 45 000e
TMI: 30%
IR: 5000e

Année N:
Achat d’un 1er appartement:
Crédit sur 25 ans: 100 000e (75 000e achat + 25 000e travaux)
Mensualités: 450e/mois (5400e/an)
Intérêts crédit achat: 20 000e (pour simplifier 800e/an)
Intérets crédit travaux: 7000e (pour simplifier 280e/an)
Charge diverses (gestion, taxe fonciaire, assurance): 2700e/an
Loyer CC 750e/mois (9000e/an)

J’écarte le régime "au forfait" du micro-foncier qui serait désavantageux.

CAS 1: En foncier réel, j’aurais donc:
9000e - 2700e - 800e - 280e = 5220 => mieux que les 30% du régime forfaitaire mais pas de déficit.

CAS 2: Tjrs en foncier réel, en partant sur un remboursement d’interêt plus important les 1ere années j’arrive au maximum à 450e x12 => 5400e
j’ai donc: 9000 - 5400 - 2700 = 900 => encore mieux mais je n’ai toujours pas de déficit.

Mon excédant est donc imposable à 30% + 15,5% de CSG. Autant dire que les impôts plombent ma rentabilité net net.
Faut-il obligatoirement faire les travaux en "one shot" pour obtenir un déficit ?

CAS 3: En LMNP au forfait:
9000e - 50% => excédant de 4500e (impôts à 30% + 15,5 de CSG).

CAS 4: En LMNP au réel:
9000 - 5400 - 2700 - 2000e (meuble) = -1100 (que je ne peux de toute façon pas déduire des revenus globaux)

Le fait de passer le foncier "au réel" (LMNP ou vide) me fait-il passer obligatoirement au réel à l’impôt sur le revenu global ou est-ce décorellé ?
(question sous jacente: est-ce que je peux garder l’abattement forfaitaire de 10% sur mes revenus pro? mes frais pro atteindront tout juste 2% et encore).

Mes calculs sont-ils bon ou ai-je loupé quelque chose ? Avez-vous des pistes que je n’aurais pas envisagées pour optimiser la fiscalité ?

Mots-clés : fiscalité, foncier réel, imposition, lmnp

Trahcoh · #2

Bonjour.

Cas 1: les charges me paraissent élevées, les intérêts trop faibles (100 000 € x2%= 2000 €, pas 1080 €), et vous oubliez de déduire les travaux, déductibles en location nue.

Cas 2: Vous ne pouvez pas moduler les intérêts remboursés, mais le capital rembourser. Les intérêts sont déterminés par le montant emprunté et le taux annuel (cf cas 1). Le taux varie en fonction de la durée.

Cas 3: RAS. Pas intéressant pour un nouvel achat (mais ça évite les contrôles fiscaux…)

Cas 4: idem cas 1 + travaux déductibles également en location meublée+ vous oubliez les frais de notaire et d’agence + vous oubliez l’amortissement du bien + le déficit de -1000 € n’est pas perdu mais reportable.

Eviter de créer des sujets déjà abordés, et commencez par là:

Nouveau venu : par où commencer ?

ou utilisez le moteur de recherche.

Cordialement.

Dernière modification par Trahcoh (21/08/2017 11h14)

Wolf · #3

Merci pour le lien, j’ai déjà lu le poste de Sandra et bien d’autres!
J’ai justement beaucoup appris en parcourant ce forum et d’autres sites.

Si je poste aujourd’hui, c’est justement pour avoir de l’aide et me faire confirmer si mes connaissances sont bonnes ou à revoir/rectifier.
IL y a une différence entre lire et appliquer, tout comme il y a une différence entre la théorie et la pratique.
Je m’excuse donc par avance si il y a encore de nombreux trous dans la raquette.

Cas 1: concernant les charges: taxe foncière + charges copro + PNO + loyers impayés + entretien
650 + 720 + 500 + 400 + 400 = 2670 (arrondi à 2700 pour l’exemple)
C’est déconnant ?

concernant le coût du crédit volontairement lissé sur 25ans => 27 000/25 = 1080
En partant sur 2000e/an le coût du crédit s’èlève à 50000e, ce qui représente 3,5% de taux d’intérêt

Cas 2: Je ne suis pas sur de comprendre…Il me semblait que les intérêts étaient fixés par le capital restant dû (montant emprunter comme vous le dites).
Pourtant la part des intérêts/capital des mensualités de départ varie d’une banque à l’autre.
Le coût de mon crédit restera le coût de mon crédit avec un taux et une durée donné. Que je les rembourse plus ou moins sur les 1ère mensualités dépend donc du montage avec la banque non ?

Cas 4: OK, j’ai oublié de préciser que le financement du crédit est à 110%.

Bernard2K · #4

Vos calculs sont faux car il vous manque les bases. Par exemple, en revenus fonciers, c’est le loyer HC qui constitue le revenu imposable brut, pas le loyer CC.

En LMNP c’est le loyer CC.

Vous déduisez l’intégralité de l’annuité du prêt (5400 €), ce n’est pas comme ça que ça fonctionne. En revenus fonciers au réel, les intérêts et l’assurance sont déductibles, mais pas le remboursement du capital.

Vous ne connaissez pas non plus les termes : en revenus fonciers, le loyer HC constitue le "revenu foncier brut", et ensuite, charges déduites ou abattement déduit, on obtient le "revenu foncier net imposable" (et pas l’"excédent" !). Utilisez les termes corrects, c’est plus facile pour se comprendre !

Pour cela :
1) Documentez-vous sur ces régimes. Ils sont expliqués sur le forum et ailleurs sur internet. Poruf aire un bon calcul de renta en revenus fonciers au réel, je vous donne le fil où vous trouverez tous les éléments : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…
2) Il y a déjà de très nombreuses études de cas avec des calculs de rentabilité corrigés. Trouvez un ou deux cas pour chaque régime qui disposent d’un calcul précis et corrigé par les différents intervenants, et analysez-les bien en les reprenant dans un tableur excel.

Ca va venir mais c’est à vous de faire le boulot. Corriger une ou deux pétouilles restantes dans un calcul bien fait, oui ; devoir tout reprendre car vous ne maîtrisez manifestement pas les bases, non !

PS : sur votre question : travaux one shot ou non, lisez ce fil : Déficit foncier : pourquoi faut-il répartir les travaux sur plusieurs années ?

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2017 11h20)

toufou · #5

Dés le cas 1 c’est faux car vous devez déduire les travaux la 1ére année : 5220-25000=-19780.
10700 à déduire du reste des revenus et 9080 de déficit foncier à reporter les années suivantes (en déduction des revenus fonciers).

Wolf · #6

C’est noté! Moi qui pensait ne pas être trop à coté de la plaque…
Manifestment j’ai encore du boulot!

Je vais potasser tous ça une nouvelle fois !

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