Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance…

On obtient du 6,5% brut, mais il manque les charges locatives : votre loyer de 1 300 est-il hors charges ou charges comprises ? Le résultat n’est pas le même.
Pour la localisation, il est impératif de mesurer la distance et le temps entre le bien et le RER : moins de 5 minutes, c’est très bien, entre 5 et 7 c’est bien, 8 à 10 c’est jouable, plus de 10 minutes, à éviter…
Pour du meublé, 68 m2 c’est un peu grand, grosso modo le meublé est facile pour un studio ou 2 pièces, après c’est plus difficile. Il vaut mieux se renseigner sur la demande. Pour louer nu (beaucoup moins intéressant que le LMNP), il faut calculer avec les impôts qui viendront vous voir au bout de 4 ans, en général…
A vote place, je laisserais cette affaire à d’autres…Je tenterais des 2 pièces meublés avec travaux.
Rastignac

La rentabilité brute est calculée  ainsi : loyer annuel divisé par le total d’achat, frais de notaire compris:
soit: (1 300 *12)/240 000 = 6.5%
On ne compte pas l’apport pour calculer la rentabilité brute. Le loyer est bien sûr hors-charge  (syndic…).
Rastignac

Vu votre profil, vous avez plus simple avec des SCPI à crédit ou des foncières cotées en direct ou via un contrat d’assurance vie.

Vous dîtes que vous préférez déléguer à un artisan, etc. Mais trouver un artisan, contrôler, etc. tout cela prend aussi du temps…

letouriste a écrit :

mais il est très faux. Le mode de financement n’impacte pas le rendement, mais il impacte l’existence même de l’investissement. Sans financement, mon apport de 20 K euros peut rendre seulement 5% brut, donc 1000 eur.

Attention, votre comparaison est incorrecte.
Sans financement, vous disposez de votre apport + 1500€ mensuels.

Ce financement vous apporte un levier. J’avais fait le calcul il y a quelques jours, vous pouvez espérer un gain d’environ 60.000€ à 15 ans (si le prix du bien est constant, mais en considérant une location continue)
Ce qui fait du 7.5% annuel sur votre apport. [correctif]environ 9.5%[/correctif]

Avec le cash, vous pouvez facilement effectuer des placements avec levier 1.5 (trading sur marge par exemple) votre 5% avec levier 1.5 devient 7.5%.

Bref, pas forcément un mauvais placement, mais rien de miraculeux.
Comme toujours l’utilisation du crédit augmente les risques, que ce soit pour l’immobilier ou les actions.

Mea culpa: écriture un peu rapide.
Mais le calcul était basé sur le bon chiffre (460€ de mémoire)

dangarcia a écrit :

letouriste a écrit :

Dans la partie du forum consacré aux SCPI, on parle de taux à 3,30% pour des personnes ayant en principe un bon profil de crédit, donc le rendement moyen de 5,08% ne semble plus aussi intéressant comparé au coût du crédit. En plus, en étant indépendant, il m’est impossible obtenir un tel taux (que je trouve très élevé).

Je ne comprends pas pourquoi un emprunt pour acheter des parts de SCPI serait plus cher qu’un emprunt pour acheter un appartement ?

Je ne sais pas, mais les taux que ce forum donne pour les taux d’emprunt pour acheter des parts de SCPI est de 3,3% au mieux. Et cela ne m’étonne pas, car l’appartement est hypothéqué. Au contrario, je ne sais pas quelles garanties peuvent être prises par la banque en cas d’achat de SCPI.

dangarcia a écrit :

Je ne comprends pas ce que le "marché actionnaire" vient faire dans cette discussion ?

Je le refais : le principe d’emprunter pour investir dans du papier me rebute.
L’achat des parts de SCPI, sur lesquels je n’ai aucun contrôle ni visibilité, s’apparente pour moi à l’achat d’actions, que je n’envisage pas de faire avec des emprunts.

gunday a écrit :

En revanche il n’a aucun impact sur le rendement de l’actif dans lequel vous investissez. L’appartement en question rapportera le même loyer que vous l’achetiez cash ou par emprunt (et même si vous ne l’achetez pas).

Oui, mais ces considérations ne me sont pas utiles pour effectuer mon choix d’investissement.

gunday a écrit :

Dans ce cas je ne comprends pas (décidément je ne comprends pas grand chose !) pourquoi vous avez décidé de réaliser cet investissement qui dans votre situation semble être le plus mauvais choix.

Je ne vois pas pourquoi. Avec mes limitations en termes d’emprunt et de localisation du bien, j’arrive à trouver un bien en IdF, avec peu de travaux à prévoir (que je confierai à un artisan), financé par la banque.
Les alternatives proposées ici sont :
- achat SCPI à crédit : d’abord je n’aurai pas le crédit, et en tout cas le taux du crédit rend l’opération ininteressante
- assurance vie : sur laquelle je ne peux pas prendre de crédit, donc un investissement de 20 K €
- achat immeuble de rapport / maison / appartement en province, dans une zone sinistrée, afin d’obtenir une rentabilité > 10% : tout cela demande trop de temps, que je n’ai pas.

dangarcia a écrit :

letouriste a écrit :

Au final, cet appartement est intéressant pour moi car le bien est en Ile de France, avec une rentabilité assez élevée, sur une somme que je peux emprunter tout en étant indépendant, sans avoir à y passer beaucoup de temps.

Donc tout va bien ! Au final, je ne comprends pas quelle est la question ?

Je crois que ça s’appelle un "retour d’expérience", ce qui fait vivre un forum.
Par ailleurs, la question était dans la dernière ligne de mon premier post : Je suis preneur des arguments qui pourraient faire baisser le coût du financement, le taux de l’assurance, les frais de dossier…

Laborde a écrit :

Après, ce que je comprends, c’est que vous êtes "bloqué" par un investissement autre que physique (vous avez exclu d’office les SCPI et/ou les foncières), il n’y a donc peu de marge pour la discussion.

Non, je ne suis pas "bloqué" par un investissement autre que physique, je ne veux juste pas investir à crédit dans un support sur lequel je n’ai aucun contrôle.

Concernant les parts de SCPI achetés à crédit avec nantissement en garantie : est-ce que quelqu’un le fait réellement ? et quels sont les coûts engendrés par le nantissement ? C’est une vraie question, car vous êtes nombreux à le recommander mais j’en ai entendu parler seulement ici. Mon achat est celui d’un bien immobilier, transaction traditionnelle effectuée par des centaines de milliers de personnes par an. Je vois le risque de cette opération, et la rémunération qui va avec.

Je ne sais pas si votre proposition de parts de SCPI est quelque chose qui se fait, ou juste un mythe. Il me semble vraiment bizarre de pouvoir emprunter à 2% pour acheter des parts de SCPI qui rapportent du 5%, avec un nantissement sur les parts elles-mêmes. Je ne vois pas le risque de cette opération (sauf, bien sûr, un décrochage de la valeur des parts, mais dans ce cas aucun banquier ne financerait l’opération) et donc je ne comprends pas la rémunération qui va avec.

Si cet investissement est vraiment rentable et sans tracas, je m’attends à découvrir que vous avez un investissement très conséquent de ce type.

letouriste a écrit :

Je le refais : le principe d’emprunter pour investir dans du papier me rebute.
L’achat des parts de SCPI, sur lesquels je n’ai aucun contrôle ni visibilité, s’apparente pour moi à l’achat d’actions, que je n’envisage pas de faire avec des emprunts.

Non rien à voir avec l’achat d’action.
La valeur des part est lié à la valeur des biens, et non à une variation de la cotation (ce qui est là possible avec les REIT et les SIIC).
Pour le papier, concrètement, l’immo physique c’est aussi du papier : juste un bout de papier indique que vous êtes le proprios.
Quand aux contrôles, je pense qu’il y a pas mal de témoignage de gestion par agence pour avoir une notion très relative du contrôle dans l’immobilier en gestion délégué.

letouriste a écrit :

Je ne sais pas si votre proposition de parts de SCPI est quelque chose qui se fait, ou juste un mythe. Il me semble vraiment bizarre de pouvoir emprunter à 2% pour acheter des parts de SCPI qui rapportent du 5%, avec un nantissement sur les parts elles-mêmes. Je ne vois pas le risque de cette opération (sauf, bien sûr, un décrochage de la valeur des parts, mais dans ce cas aucun banquier ne financerait l’opération) et donc je ne comprends pas la rémunération qui va avec.

Le risque est le même que sur l’immobilier : chute des prix, vacance locative, …
Le risque est aussi sur vous.
Si on prend un emprunt sur 20 ans, avec 5% de rendement, on rembourse juste le capital, il vous reste les intérêts et l’assurance à financer.
En sachant que toutes les banques ne prête pas sur 20 ans pour du locatif. (un de mes emprunts SCPI est sur 15, donc avec un gros reste à payer)
En clair, jamais vous n’aurez d’autofinancement avec des SCPI.

letouriste a écrit :

Si cet investissement est vraiment rentable et sans tracas, je m’attends à découvrir que vous avez un investissement très conséquent de ce type.

Vous m’auriez posé la question il y a 2 ans, je vous aurais répondu oui.
Mais il y a un peu moins de 2 ans, j’ai acheté dans l’immo physique avec de l’auto-financement.
Donc l’investissement SCPI n’est plus maintenant mon plus gros investissement.
Ce qui ne résout pas le problème de l’auto-financement de l’investissement en SCPI. Problème similaire à l’investissement que vous envisagez de réaliser.

Au passage, avez vous envisagé les résidences de service ?
(étudiants, séniors ou tourisme)
La gestion est réalisé par un gestionnaire qui vous loue votre bien. Niveau rendement, on doit être dans le même ordre d’idée.
En gros, ça pourrait correspondre à votre recherche avec un bien plus physique qu’une SCPI.
Je ne pas détailler plus, je ne suis pas un pro de ce type d’investissement.

Bonjour
le projet est finalisé, donc je reprends le fil du discours.

Travaux dans l’appart : 8000 EUR
Meubles : 3000 EUR

Location meublée, avec un contrat de colocation (2 jeunes actifs, chacun avec ses garants).
Montant du loyer : 1530 EUR + 70 EUR de charges

Du coup, je vais être en cash-flow légérement négatif sur une durée raisonnable (15 ans).

Pour moi, cet achat est une belle opération car :
- je suis en IdF, donc je ne dois pas aller chercher une bonne rentabilité loin de mon lieu de travail (qui rapoorte beaucoup plus que mes investissements immobiliers) et donc je ne passe pas trop de temps sur ce dossier
- les travaux ont été fait rapidement par un ouvrier professionnel, donc j’ai pu mettre le bien en location rapidement et les finitions sont de bonne qualité
- le tarif de la location meublée est élévé grâce à l’investissement fait sur les travaux et les meubles

Du coup, je ne calcule pas la rentabilité d’un tel bien, mais mon ration personnel (mois de remboursement du coût d’achat) est à 150 mensualités, ce qui me convient parfaitement.

Bonjour
j’ai 3 nouvelles acquisitions en cours. Je donnerai plus de précisions das le forump approprié.

Votre retour d’expérience est très intéressant : merci d’être venu le partager avec nous.

Si votre 2P de Suresnes est un bien correctement situé et sans défaut majeur, votre prix d’achat est vraiment excellent et vous avez mené votre négociation de main de maître : bravo.

Petites questions :
- Le montant de 8000 euros que vous avez engagé pour remettre ce logement en état inclut-il les matériaux et la main d’oeuvre ?
- Qu’avez-vous fait précisément pour ce prix ?
(je suis en effet en pleine négociation avec un artisan pour la rénovation d’un 2P de 45 m2 et une base de comparaison me serait très utile) 

Concernant votre chambre de bonne, vous aurez sans doute plus de chance lors d’une prochaine mise en location car les jeunes étudiants se les arrachent et l’absence d’ascenseur n’est habituellement pas rédibitoire pour eux (si cela peut vous rassurer, je loue un bien du même type à Paris : il y a certes un  ascenseur mais le logement est également flanqué d’un défaut important puisque le WC est commun ; je l’ai pourtant reloué en une journée, l’hiver dernier, à la première visite). Vous êtes sans doute tombé à une période (juin/juillet) où les étudiants ne connaissent pas encore leur point de chute à la rentrée et ne sont donc pas encore en recherche de solution d’hébergement.