Achat locatif d'un T2 à Bastia en loi Pinel…

Pinel à Bastia pour 46 m2 c’est plafonné à 512 € / mois le loyer non ?

OK je n’avais pas inclus la terrasse (NB : les surfaces annexes sont incluses à hauteur maxi de 8 m2).

Par contre je ne vois pas trop comment vous arrivez à un cash flow négatif de 55 € ni à une rentabilité brute de 5,5 (à la louche je dirais moins de 5%).
En calculant rapidement :
- effort d’épargne mensuel 110 €
- taxe foncière + GLI : 800 € / an
soit environ 2100 € /  an à sortir contre une économie d’impôt de 2400 € / an (les 9 premières années puis 1200 les 3 dernières années)

sans parler des revenus fonciers que vous allez générer donc de la hausse de revenus.
Pas mal de membres du forum ne sont pas très favorables au dispositif Pinel, je vous laisse lire leur prose.

Sinon vous pouvez aussi lire un article sur le sujet publié sur un site connu et intitulé "Loi PINEL, oubliez la défiscalisation, pensez rendement global de l’investissement."
http://goo.gl/BRsWmO

alexfr85 a écrit :

OK je n’avais pas inclus la terrasse (NB : les surfaces annexes sont incluses à hauteur maxi de 8 m2).

Par contre je ne vois pas trop comment vous arrivez à un cash flow négatif de 55 € ni à une rentabilité brute de 5,5 (à la louche je dirais moins de 5%).
En calculant rapidement :
- effort d’épargne mensuel 110 €
- taxe foncière + GLI : 800 € / an
soit environ 2100 € /  an à sortir contre une économie d’impôt de 2400 € / an (les 9 premières années puis 1200 les 3 dernières années)

sans parler des revenus fonciers que vous allez générer donc de la hausse de revenus.
Pas mal de membres du forum ne sont pas très favorables au dispositif Pinel, je vous laisse lire leur prose.

Sinon vous pouvez aussi lire un article sur le sujet publié sur un site connu et intitulé "Loi PINEL, oubliez la défiscalisation, pensez rendement global de l’investissement."
http://goo.gl/BRsWmO

Merci pour votre réponse.

Pour le cashflow, C’est le calcul du site rendement locatif.com

Vous pensez donc que ce n’est pas spécialement interessant? Ce qui m’attire surtout dans ce bien c’est son prix. Il est moins chers que beaucoup d’appartements ancien et permet en + d’envisager une défiscalisation. Je ne sais pas trop pourquoi. Mais le neuf a Bastia est souvent moins cher que l’ancien bien placé.

Rastignac a écrit :

Pour investir en Corse, je crois qu’il vaut mieux être corse, vu le contexte politique et législatif. Est-ce le cas ? Il y a quelques années, l’assemblée corse avait voté une "résolution" exigeant 5 ans de résidence en Corse pour pouvoir acheter un bien immobilier. J’ignore si c’est légal et si cela a eu des effets.
Bastia est une ville sympathique, où j’ai passé une dizaine de jours de vacances, et je crois que votre bien n’aura pas de vacances locatives (sauf mauvais payeur). Avez-vous fait le même calcul dans l’ancien, en essayant le meublé (LMNP), toujours facile pour un deux-pièces ?
A votre avis, est-ce qu’un petit investisseur "continental" peut tenter d’acheter en Corse sans "problèmes" ? J’aime beaucoup cette île.
Rastignac

Pour tout vous dire j’ai aussi entendu parlé de cette résolution mais je n’ai jamais fais attention étant Corse et habitant la bas depuis ma naissance. Mais il me semble sue c’est pour les résidence secondaire et non les investissements.

Les charges de co-pro sont estimées par le promoteur a 50€ par mois.

Pour l’ascenseur, sur un immeuble neuf j’espère qu’il ne tombera pas souvent en panne en 12 ans.

Peut-on considérer les risques de travaux comme nuls sur un immeuble neuf sur une période de 12 ans? Ou doit-on l’inclure?

J’ai pas précisé mais dans le calcul la revente du bien est fixé a 130000€ soit 5000€ de plus sur le prix de base sur 12 ans, ce qui me parait assez faible vu l’emplacement.

N’hésitez pas a détailler vos propos, je suis nouveau dans le domaine et j’étudie tout conseil.

Bonjour,

Mes calculs ne sont pas si faux que ça alors, ça me rassure que vous trouviez le projet correct.
Par contre je n’ai pas compté les intérêts intercalaires et l’assurance du prêt pendant les travaux. Ça peut coûter cher.

D’autres avis?

Dernière modification par Shonen07 (25/09/2015 12h17)

Vos loyers devraient rentrer…que vous soyez en ITT ou pas…donc pour du locatif, je ne vois pas trop l’intérêt de prendre des assurances avec ITT (le cas est différent dans le cadre d’un prêt immobilier personnel).

Concernant l’ITT, regardez bien les conditions d’application (franchise, carence, etc).

Quant à l’utilité, c’est comme toute assurance. C’est un vrai cout. un cout important. Si le risque se réalise, c’est une vrai aide. Autrement il faut voir si on est capable d’assumer le risque.

Quels sont les cas où par exemple on a une ITT > 90j (pour prendre le cas le plus classique des franchises ITT) ?

Bernard2K a écrit :

3) Enfin, j’ai une question naïve : si, au bout de 12 ans, le bien est vendu occupé, le nouvel acheteur est-il tenu de continuer d’appliquer le loyer Pinel ? En effet, même s’il n’est plus tenu par le dispositif Pinel en tant que tel, il est quand même tenu par l’encadrement des loyers (augmentation annuelle limitée l’indice de revalorisation des loyers), ce qui l’oblige à rester sur la même "trajectoire". Il ne peut pas augmenter brutalement le loyer de 20 % s’il pense que ça se louerait encore à ce tarif ? Donc le Pinel, même si c’est, en théorie, un engagement limité dans le temps, donne en fait une trajectoire quasi définitive au prix du loyer ? Ce qui peut évidemment limiter l’attractivité (donc le prix) du bien à la revente ? Ou bien j’ai faux ?

L’encadrement du loyer c’est pas (encore) partout, donc ça dépend de l’emplacement de l’immeuble et de la réglementation dans 12 ans.
Mais c’est effectivement un risque!

En fait, il y a deux types de limite à l’augmentation du loyer :
1)
la loi de 1989 qui dit que le loyer ne peut pas être augmenté de plus que l’IRL lors de la révision annuelle (et vu les niveaux récents d’augmentation de l’IRL, à moins de 1%, ben ça augmente pas beaucoup !). A supposer que le bien soit vendu avec un locataire entré depuis 6 mois, l’acheteur est donc tenu à ce loyer (avec cette augmentation annuelle très limitée) pendant au moins 2,5 ans si le locataire ne s’en va pas de lui-même (si bail de 3 ans).
- lors du renouvellement du bail, on retrouve cette augmentation limitée à l’IRL, sauf si le loyer est "manifestement sous-évalué" ; dans ce cas, le bailleur peut l’augmenter, avec procédure à suivre et références à fournir.
Ces dispositions, qui existent de longue date, sont déjà contraignantes. Puisque le plan est de vendre l’appart au bout de 12 ans, l’acheteur de ce bien va avoir du mal à augmenter le loyer au-dessus de l’ex-encadrement Pinel ; non pas parce que l’encadrement Pinel s’applique à lui ; mais parce qu’il ne peut pas réviser le loyer comme il l’entend. C’est pour ça que je disais que l’encadrement Pinel se poursuit au-delà des 9 ou 12 ans initiaux et peut donc être contraignant pour l’acheteur, diminuant d’autant la rentabilité du bien acheté, donc le prix qu’il est prêt à y mettre.
Cf : Bail d’habitation : la révision du loyer - Location - Le Particulier

2) L’autre limite, c’est le fameux encadrement des loyers institué par la loi Alur. La liste des communes concernées est longue comme le bras (elle est fixée par l’annexe du décrêt de 2013 instituant la taxe annuelle sur les logements vacants) et Bastia en fait partie. Par contre, il faut qu’il y ait un observatoire agrée du prix des loyers ;  pour le moment seul Paris et Lille en sont dotés. Au rythme où ça va, on ne sait pas si Bastia en aura un d’ici 12 ans ou non ; ou si cet encadrement n’aura pas été abandonné d’ici là.

Ce n’est pas cette seconde disposition qui m’inquiétait, mais la première, qui existe de longue date. On retombe dans la discussion de "acheter un bien loué à un loyer trop bas", qu’on a eu récemment : Achat d’un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ?

Comme on le voit dans cet exemple : si, à la fin des 12 ans, au moment où on veut vendre le bien, on a un locataire bien installé dans un appartement agréable et au loyer bas, qui ne compte pas partir, qui a encore une durée de bail importante, et qui va lutter bec et ongles contre toute tentative d’augmentation de loyer, ça risque de faire baisser la valeur de vente. Parce que l’acheteur potentiel va réagir comme cowglow dans cette file de discussion : pas assez rentable ; on ne peut pas augmenter le loyer avant l’issue du bail ; et ça risque d’être bien compliqué. Donc, j’achète pas, ou j’achète à prix cassé.

Après, il y a des solutions : congé pour vendre ; reprise pour habiter ; révision du loyer. Mais tout cela n’est possible qu’à la fin du bail !

La précaution à prendre sera donc de faire bien gaffe à coordonner la durée du bail avec le moment où on veut vendre, en fonction des divers délais applicables.

Le cas idéal, c’est : le bail en cours finit quelques mois après les 12 ans d’engagement. On fait donc une procédure de révision de loyer (ou de congé pour vendre) en respectant bien les délais ; on applique donc soi-même "vider le logement" ou "révision de loyer", et ensuite on vend un bien vide ou avec un loyer augmenté ; dans les deux cas, on vend un bien attractif, donc cher.
Le mauvais cas, c’est : bail nouveau ou renouvelé quelques mois avant la fin de l’engagement de 12 ans. Par exemple, 3 mois avant les 12 ans, le locataire précédent s’en va, et on reloue tout simplement parce qu’on se dit que ça serait dommage de laisser le bien vide ou parce qu’on se sent obligé du fait de l’engagement Pinel de louer pendant 12 ans. Donc on signe un bail de 3 ans. On se retrouve alors à essayer de vendre un bien avec un locataire incrusté pour encore minimum 2 ans et 9 mois, à loyer bas, sans moyen de le réviser à la hausse. Ca va fortement faire baisser la valeur de revente.

On voit que l’encadrement Pinel risque de se prolonger au-delà de la période d’engagement, de par cette difficulté qu’il peut y avoir à augmenter les loyers, surtout si c’est le même locataire qui reste en place. Et que ça risque, en conséquence, de faire baisser la valeur de revente.

PS: d’ailleurs, plus le marché immobilier augmente, plus cette occupation avec maintien d’un loyer bas impacte négativement la valeur du bien. Exemple : l’appart acheté 125 k€ vaut désormais 200 k€ (valeur d’un tel bien, vide). Pour autant, l’IRL est resté désespérément bas et donc le loyer n’est que de 600 € par mois. (l’IRL reflète l’inflation des prix de la consommation lors loyer ; il est donc théoriquement possible d’avoir un marché immobilier qui repart, tout en gardant des prix à la consommation qui n’augmentent qu’à peine comme toutes ces dernières années ; donc une déconnexion entre prix de l’immobilier et augmentation maxi des loyers). L’acheteur potentiel voit donc une rentabilité brute de 600 * 12 /200000 = 3,6%. Pas intéressant. L’appart loué 600 € vaut donc beaucoup moins que l’appart vide ou que l’appart loué 750 € (par exemple).

Non ?

PS : au niveau du prêt, on doit pouvoir faire mieux. Je vous conseille de comparer plusieurs banques ainsi qu’un courtier.

Dernière modification par Bernard2K (09/10/2015 07h50)

Bonjour,

J’ai bien réfléchi et fait plusieurs simulation, il est vrai que sur le pinel 12 ans la rentabilité chute d’au moins 1 point à partir de la 9ème année.

J’ai fais un calcul sur 9 ans et revente au même prix au bout de 9 ans sur rendementlocatif.com
Cela donne ceux-ci :

Rendement net d’impots par an:
1 : 6.17%
2 : 5.72%
3 : 5.34%
4 : 5.66%
5 : 5.62%
6 : 5.24%
7 : 5.55%
8 : 5.51%
9 : 5.13%

Avec un TRI de 23.9
et un Van de 32690€
Enrichissement à terme : 42003

Les calculs du site rendement locatif peuvent être considérés comme fiable?
Que pensez-vous au final de l’investissement ?

Cordialement