Achat d'un appartement déjà loué avec un loyer beaucoup trop bas ?

cowgloy a écrit :

Je me tourne vers vous pour savoir quelle stratégie adopter pour acquérir cet appartement. Est-il possible de l’acheter en tant que résidence principale et ainsi pouvoir congédier ce Monsieur (qui sera loin d’être à la rue, il possède 17 appartements) avant ce délai de 6 ans ?

Ce serait drôle de voir dans les prochains jours un nouvel inscrit sur ce forum se présenter ainsi
"Je suis rentier grâce à un patrimoine constitué de 17 appartements à Nancy, et locataire de ma résidence principale pour laquelle j’ai pu négocier un loyer réduit de moitié. Mon problème : un petit malin s’est mis en tête de racheter mon appartement et compte me déloger, que puis-je faire ?"
;-)

Je ne vois pas 36 solutions dans votre cas.

Si le proprio actuel veut vendre alors il aura 2 options:
- Soit il vend avec locataire en place. Alors l’acheteur percevra un loyer bien en dessous du marché pendant 6 ans. Donc pas très attractif --> Pas la meilleure solution pour l’actuel proprio
- Soit il vend en demandant au locataire d’évacuer et dans ce cas il doit proposer PRIORITAIREMENT à ce dernier s’il veut acheter le bien (apparement le locataire pourrait avoir les moyens) --> La seul vrai option du proprio à mon avis

Donc dans les 2 cas l’actuel locataire aura son mot à dire.

Une solution pourrait être d’offrir une somme pour inciter le locataire à partir (ex 4000€ = 12 x (650-315) = 1 an de manque à gagner sur vos futurs revenus locatifs). Malheureusement je ne sais pas si l’argent est vraiment une motivation pour cette personne…

Ainsi je crains que vous n’ayez pas vraiment de contrôle ni de recours dans cette situation.
Est-ce que cela vaut vraiment le coup de s’investir dans un casse tête sans pouvoir de négociation ou

Cordialement

Bruno R

Oui, je ne pense pas que vous ayiez la possibilité de faire sortir le locataire avant la fin du bail (et encore en respectant la forme) - cf Congé donné par le bailleur | service-public.fr

Le mieux me semble de
1/ faire une offre d’achat à votre prix max, avec comme clause suspensive le fait que le propriétaire donne à son locataire un "congé pour vendre" au prix de votre offre
2/ laisser le temps au locataire de décider si il veut acheter l’appartement ou pas

Mais avant de faire cela, essayez de connaître les intentions du locataire. Vous pouvez effectivement, comme dit précédemment, lui "racheter" son loyer jusqu’à la fin du bail + éventuellement un petite prime pour le motiver. Tout dépend de son rapport à l’argent et de son intérêt pour avoir un 18ième appartement.

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses.

J’ai oublié une chose des plus importantes lorsque j’ai posé ma question :

Le locataire en place a souhaité acheter cet appartement, a négocié, mais s’est vu refusé son financement par ses banques.

Une somme d’argent pourrait peut-être l’inciter à quitter le logement, cela resterait une bonne affaire. Je vais y réfléchir. (Bonnes remarques de Nann et Brakotozafy, merci à vous)

Pour répondre à Bernard2K :

1) C’est ce que m’a annoncé le locataire qui a fait appel à un huissier pour être sûr de partir sur un bail de 6 ans ( début du bail : un an environ), en ajoutant une clause au contrat : le loyer ne peut être augmenté durant ces 6 années. (Je vais me procurer le contrat de location afin de vérifier tout ça, en particulier cette histoire de personne morale ou physique).

2) Après ces 6 ans, cette option est envisageable.

3) Je vais également me pencher sur cette question, merci à vous.

BrunoIIC a écrit :

- Soit il vend en demandant au locataire d’évacuer et dans ce cas il doit proposer PRIORITAIREMENT à ce dernier s’il veut acheter le bien

Si droit prioritaire du locataire, vous vous mettez dans l’hypothèse Congé pour vente, congé qui ne peut prendre effet qu’à la fin du bail en cours, donc dans 6 ans.

Pour le vendeur, c’est la meilleure alternative SI le locataire veut sans attendre la fin du bail. Sinon, il se retrouve avec un appart bloqué pour 6 ans.

Merci beaucoup pour cette réponse plus que complète.

Je vais étudier le contrat de location , mais je ne pense pas m’aventurer sur ce terrain.

En espérant que ce sujet aidera d’autres personnes dans le même cas que moi.

Merci à vous tous pour votre aide et votre participation. Un forum efficace et réactif, le top !

Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est de la reprise pour habiter (c’est à dire acheter le bien, puis donner congé pour y habiter) : puisque c’est le bail précédent qui est transféré, et que cette reprise avant la fin du bail ne peut s’effectuer que si elle prévue au bail

La loi du 6 juillet 89 prévoyait explicitement que la reprise ne peut se faire qu’à l’échéance du bail, une telle clause ne risque-t-elle pas d’être considérée comme nulle par le tribunal ?

Dans ce cas, on se retrouverait dans la situation d’une rupture illégale du bail qui entraine de facto l’indemnisation du locataire indument expulsé : soit la réintégration du bien aux mêmes conditions, soit la prise en charge du différentiel de loyer entre le nouveau logement comparable du locataire et le loyer prévu dans le bail illégalement rompu.

A ma connaissance, il n’y a que 2 manières de rompre un bail en cours : le départ volontaire du locataire et la clause résolutoire du bail, qui ne peut porter que sur une défaillance grave du locataire.

Non, je ne suis pas un grand procédurier et je n’y trouve aucun plaisir la dedans. Vous avez pu me confirmer qu’il n’existe aucun moyen de virer le locataire, l’appartement est clairement bradé à cause de ce loyer très faible.

Si cela intéresse quelqu’un, qu’il me contacte en message privé.

Un appartement comme celui-ci dans dans son état actuel vaut au moins 110.000 euros et bien plus si rénovation.

Tom76 a écrit :

Bonjour,

Pour les durées depuis la loi Alur on ne peut plus donner un congé pour vente à la fin du bail qui suit l’acquisition :

"En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours."

Sauf que

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

Article 15 loi 89

xa a écrit :

Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est de la reprise pour habiter (c’est à dire acheter le bien, puis donner congé pour y habiter) : puisque c’est le bail précédent qui est transféré, et que cette reprise avant la fin du bail ne peut s’effectuer que si elle prévue au bail

La loi du 6 juillet 89 prévoyait explicitement que la reprise ne peut se faire qu’à l’échéance du bail, une telle clause ne risque-t-elle pas d’être considérée comme nulle par le tribunal ?

Vous parlez d’un congé pour reprise ou d’un bail d’une durée conventionnellement réduite (article 11 loi 89) ?
On ne peut pas transférer cette clause d’un bailleur à un autre puisqu’on parle d’un motif professionnel ou familial, donc propre au bailleur qui a signé le contrat (qui au surplus doit être une personne physique).

Age du bailleur : environ 60 ans.

Ok donc la clause de reprise serait forcément hors des clous, qu’elle soit transférée ou pas.