Acheter une maison à rénover pour créer du déficit foncier ?

Merci pour votre réponse Setanta.

vous n’avez pas peur que dans 3 ans vous ayez du mal récupérer la maison

Je compte bien sélectionner mes locataires soigneusement et prévenir leur départ dans les règles…mais c’est sûr qu’il y a toujours une part de risque

vous auriez à supporter une charge supplémentaire en cas de vacance locative

J’aurais quand même de l’épargne accessible pour couvrir quelques mois de vacation mais je suis consciente que le risque n’est pas du tout réparti!

Nous avons acheté un appartement trop petit (pour une future famille de 4). Dans 4 ans, nous aimerions plus grand. L’appartement actuel, acheté en 2012 ne sera finis de payer qu’en juin 2023. J’ai calculé que par rapport à une location, l’opération de revendre ne sera rentable (c-a-d on ne perd par d’argent par rapport à un placement épargne à 2% ) qu’en juin 2019…ce fût une erreur mais heureusement le bien est très bien situé (centre de Reims) et est en très bonne état. Nous remboursons 1400€/mois mais pouvons mettre encore 1000€ d’épargne par mois. (par contre nous payons 7K d’impôt)

J’ai touché 20000€ de donation. Je voudrais commencer à investir dans l’immobilier mais également gardé de la liquidité pour payer les frais d’achat de notre futur bien. Donc j’ai pensé à plusieurs scénarios:

- Louer notre appartement et acheté une maison: Le bien peut se louer 830€ cc (j’ai fais une petite étude). En retirant toutes les charges, il me faudrait une mensualité de prêt de 480€/mois --> je ne vois pas comment cela est possible même en allongeant la durée du prêt.

- Vendre l’appartement et acheter une maison dans 4ans: il faudrait que j’investisse mes 20K dans l’achat d’un petit appartement en locatif avec du déficit foncier (pour débuter)

- Acheter une maison à rénover et revendre l’appartement dans 3 ans: Rénover la maison avec beaucoup de travaux, créer un déficit foncier, louer les 3ans minimum. Je donne de la valeur à la maison financé en partie par la réduction de mes impôt

Bref je suis un peu perdue et je ne voudrais pas refaire une erreur en achetant un bien qui ne prend aucune valeur.

Merci d’avance pour vos lumières!

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Bon un post récent sur le déficit foncier remet en cause mon projet:

J’ajouterai 2 choses :
1) ceux qui courent après la défisc peuvent se faire prendre avec ce mécanisme, en pensant à tord qu’un bien avec beaucoup de travaux va permettre de déduire des revenus globaux plusieurs années de suite. Et ils se retrouvent avec des travaux de ce montant et une très mauvaise surprise en année 2 et 3.

Là je ne sais plus vers quelle stratégie me tourner!

- Revendre l’appartement dans 3 ans, louer plus grand et investir l’épargne dans plusieurs appartements …? (mais quand je vois la courbe de Friggit, j’ai plutôt envie de m’éloigner de l’immobilier…je suis perdue!)

- Rembourser au plus vite mon appartement et le louer

Dernière modification par Manon51 (05/11/2015 15h48)

Bonjour,

je plussoie à tout ce qu’a dit GoodbyLenine et j’ajoute : attention, pour le déficit foncier, il faut louer le bien dans un temps court après les travaux. De préférence, payer les travaux la même année fiscale que le début de la location. Cf cette discussion : Foncier nu au réel : imputation des dépenses avant la mise en location ?

Ca complique quand même beaucoup le plan "une maison avec beaucoup de travaux".

Pour insister un peu sur ce qui dit GoodByLenine : la RP et l’investissement immobilier sont deux choses bien différentes.

Vous aurez le meilleur rendement sur des biens "optimisés" pour l’investissement locatif, c’està dire des biens avec les caractéristiques suivantes :
- déjà, très bon marché par rapport à leur potentiel locatif.
- pour des logements, il faut qu’ils soient améliorables (donc pas de gros problème sur l’emplacement (impossible à améliorer) ni sur la structure (complexe et coûteux).
- très bon potentiel locatif (quartier, type de bien…)
- effet de levier par l’emprunt bancaire. Ca permet d’avoir de la rentabilité sur une assiette financière bien plus importante que si on achète cash ou si on a un apport personnel conséquent.

Je vous conseille de lire le livre d’Elise Franck. Même si les chiffres et les rendements indiqués sont quasiment inatteignables, la démarche reste bien-fondée.

Par exemple, vous pourriez gagner plus d’argent et être plus à l’aise financièrement en :
- revendant votre appartement actuel
- louant votre résidence principale (un T3 du même type qu’actuellement, qui vous coûtera moins cher à louer que vos remboursements actuels). La location vous permettra de passer plus facilement vers une maison, louée aussi (pas de vente longue et aléatoire de l’appartement actuel, seulement les 3 mois de prévenance pour partir).
- rechercher de l’investissement purement locatif : de studio à T2 ; places de parkings ou boxs (pour ces derniers : à condition de les trouver à bon prix et dans un quartier où il y a un vrai déficit de stationnement). Une maison est presque toujours moins rentable à louer : s’achète cher (car c’est le rêve de tous ceux qui veulent une maison, et le rêve se vend cher), pas si évident à louer ; et surtout, se loue pour des loyers représentant seulement quelques pourcents de rentabilité.

Si vous voulez garder votre appartement actuel (éviter les frais de déménagement, garder cet appartement qui manifestement vous plaît beaucoup), une variante :
- rechercher de l’investissement purement locatif : de studio à T2 ; places de parkings ou box (à condition de les trouver à bon prid et dans un quartier où il y a un vrai déficit de stationnement).
- le jour où vous avez besoin d’une maison, revendre votre appartement actuel et louer une maison.
Vous pouvez donc rechercher de l’investissement immobilier locatif dès à présent sans avoir le souci de préserver votre capacité d’emprunt pour une future résidence principale, puisque vous la louerez au lieu de l’acheter.

La première analyse d’un bien est : loyer annuel / coût total (achat FAI et FNI + travaux). Vous verrez en parcourant le forum et en regardant votre marché local (par exemple en regardant sur le bon coin, pour le même type de bien, successivement à l’achat puis à la location) qu’une maison a rarement un bon potentiel locatif.

Vous raisonnez : RP et saupoudrer un peu de locatif. Il vaut peut-être mieux disjoindre complètement les deux raisonnements : la RP, c’est une chose, l’investissement immobilier locatif, c’en est une autre.

Cela dit, votre attachement à votre résidence principale et au fait d’en être propriétaire est compréhensible ; au final, personne ne peut faire les raisonnements et les choix à votre place.

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2015 08h44)

Re-bonjour,

les détails sur l’appartement montrent bien la différence d’approche RP/ locatif :
- vous avez acheté un appartement idéal pour la RP : beau, bien placé, terrasse et parking. Vous y avez fait des travaux (SDB notamment) pour avoir un beau logement.
- du point de vue locatif, ce n’est pas optimum du tout : à 850 €/mois - charges de copro, ça fait un revenu locatif de l’ordre de 8 k€/an. Il vous a coûté environ 175 k€ (j’ai compté que votre prix était FAI et FNI et j’ai ajouté le coût de la SDB et sans doute d’autres petites améliorations. Rentabilité brute : 8/175 = 4,6 % ce qui est bas.

Une autre façon de dire les choses : cet appartement est trop beau et trop cher, et du coup on n’arrive pas à le louer à sa juste valeur. Il faudrait le louer au moins 1000 €, mais à ce tarif les gens recherchent plutôt plus un plus grand appartement ou une maison, quitte à ce qu’ils soient moins beaux ou moins bien placés.

Si vous achetez une maison pour qu’elle soit votre future RP après 3 ans de location, il risque de se reproduire la même chose : relativement cher puisqu’elle doit être proche de la gare ; vous ferez des travaux relativement chers puisque c’est pour vous in fine. Vous aurez donc une rentabilité locative de l’ordre de 2 ou 3 %.

Est-ce qu’il ne faut pas zapper complètement l’aspect locatif ? A savoir, quand vous partez de votre appart, vous le vendez. Vous achetez une maison, et vous avez des avantages fiscaux sur les travaux non pas au titre du déficit foncier, mais au titre des avantages pour la résidence principale (TVA 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique + crédit impôt développement durable + j’en oublie sans doute).

Ce qui ne vous empêche pas de viser de l’immobilier locatif de rendement si vous avez quelques sous de disponible : studio, places de parking ou box…

Autrement dit,
- sur la RP, on raisonne comme le fait tout le monde : vendre la précédente pour acheter la suivante. Ca ne rapporte rien, mais vous vivez dans de beaux logements conformes à vos attentes.
- sur l’immobilier locatif, on investit de façon affûtée, sur des biens qui vont avoir la rentabilité locative maximum.

Si vous voulez vraiment investir beaucoup dans l’immobilier locatif, il faut louer la RP plutôt que de l’acheter (par exemple louer votre future maison, dans 4 ans, quand vous partirez de l’appart) et investir le fruit de la vente de l’appart, avec ou sans effet de levier par le prêt bancaire, dans de l’immo locatif rémunérateur. Vous pourrez alors viser des biens avec travaux pour faire du déficit foncier.

Après, l’investissement locatif n’est pas sans risque et ne rapporte pas énormément, et ça prend souvent beaucoup de temps (enfin, en tout cas dans la phase de mise en place). Vous préférez peut-être vous consacrer à votre travail et à votre petite famille. Dans ce cas, ne faut-il pas oublier complètement l’immobilier locatif ?

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2015 13h40)

je partage l’analyse de Bernard2K et GBL.

Il serait peut être plus sage de vendre votre appartement actuel lorsque le moment sera venu. D’ici là vous aurez par ailleurs remboursé encore un peu plus l’emprunt afférent et vous devriez avoir plus de cash pour l’achat de la maison ou pour d’autres projets.
Une fois bien posés dans votre future-habitat-assez-grand-pour-toute-la-famille, vos pourrez repenser vos investissements et d’ici là, plusieurs réflexions peuvent être menées (tout ceci est abordé dans beaucoup de posts du forum) :
- réduction des dépenses superflues pour mettre encore plus de côté pour diminuer l’emprunt RP ou augmenter la possibilité d’investissement dans le futur
- ouvrir un PEA pour prendre date
- peut-être envoyer quelques liquidités sur votre AV vue qu’elle a plus de 8 ans pour un meilleur rendement que le livret A

Par ailleurs ouvrir un PEL me parait judicieux vu que vous avez votre futur projet d’achat immo pour la RP dans 4 ans ! (ca tombe bien)

Manon51 a écrit :

Si je loue, il va falloir que je développe fortement mes compétences dans l’investissement.
Si j’achète, j’aurais une retraite moins confortable. (mais j’aurais une rp

Là je ne comprends pas du tout votre raisonnement:
1. Dans tous les cas, vous devrez développer vos compétences en investissements sur le sujet dans lequel vous voudrez investir votre argent (que ce soit immo, actions ou autre) et indépendamment que vous soyez en location ou pas !

2. A titre personnel, je préfère être à terme retraité proprio que locataire. Si y’a plus de sous j’ai au moins les 4 murs et le toit et personne pour me mettre dehors … Je ne vois pas en quoi un retraité proprio est moins confortable qu’un retraité locataire.

Setanta

Bonjour Manon,

Je ne connais pas très bien le marché Rémois, j’investis plutôt du coté de Chalons, mais je ne pense pas que le marché Rémois chute fortement dans les années à venir. Vous êtes bien mieux placée que moi pour connaitre les futurs projets comme par exemple le grand pole de médecine proche de la gare TGV et autre…

Comme tous les avis que vous avez eu jusque là, je pense également que le mieux serait de revendre votre appartement lorsque, comme vous le dites, vous ne perdrez plus d’argent.

Ensuite le sujet acheter ou louer sa résidence principale n’a pas de réponse absolue, cela dépend de chacun.

Moi personnellement je préfère louer ma résidence principale pour plusieurs raisons:

- je ne serai pas tenté de faire de gros travaux de rénovation (comme vous avez été tentée de le faire dans votre appartement par exemple). A la place je consacrerais cet argent pour mes investissements.

- je ne sais pas si je passerai toute ma vie au même endroit, en étant locataire je peux déménager plus facilement, rien ne me retient.

- Et enfin tout dépend la ville, mais parfois louer vous permet de pouvoir vivre dans un logement que vous ne pourriez simplement pas vous payer car les mensualités que vous devrez payer en l’achetant sont bien supérieures au loyer .

Voilà, on peut en donner bien d’autres selon son opinion, c’est surtout une vision de vie je pense d’acheter ou non sa résidence principale.

En tout les cas, une chose et sure et je répète ce qu’on dit les autres intervenants, si vous décidez d’investir dans le locatif ou tout autre investissement, il faudra apprendre!
Mais le fait de voir déjà votre réflexion ici montre que vous réfléchissez et étudier avant d’agir comme tout bon investisseur ;-)

Le BOFIP BOI-RFPI-DECLA-20 donne un éclairage sur différents points :

- Le paragraphe 120 détaille les conditions de déductibilité :
"Pour être admises en déduction, les charges doivent répondre à certaines conditions générales, sauf dérogations prévues expressément par la loi (notamment pour les déductions spécifiques). Ainsi, ces dépenses doivent :
- se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
- avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ;
- avoir été effectivement supportées par le propriétaire ;
- avoir été payées au cours de l’année d’imposition ;
- être justifiées."

- Le paragraphe 150 précise :
"Les dépenses afférentes à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont exonérés ne sont pas admises en déduction.
Il en est ainsi des logements dont le contribuable se réserve la jouissance dont les revenus sont exonérés en application du II de l’article 15 du CGI"

- L’administration fiscale admet la déductibilité des charges sur un bien destiné à procurer un revenu foncier dès l’achèvement des travaux. Le fait que le logement ait été utilisé comme résidence principale me semble être de nature à remettre en cause cette déductibilité.

Canyonneur

Vous avez fait des travaux entre 2021 et 2023, puis vous avez occupé le bien comme RP de juin 2023 à janvier 2024. Manifestement, la finalité de ces travaux était de fabriquer votre résidence principale.

Le fait que vous alliez mettre ensuite le bien en location en 2024 ne redonne pas par magie à ces travaux la nature de charges du revenu foncier.

Je vais être un peu plus explicite que Canyonneur75 ; je pense que, si vous déduisez ces travaux des revenus fonciers et que vous êtes contrôlé, vous avez 100 % de chances d’être redressé. Le contribuable qui déduit à tort des charges de ses revenus fonciers, alors que ces travaux portaient sur sa résidence principale, c’est le grand classique des redressements sur les revenus fonciers. Quand il va voir cela, le contrôleur va se frotter les mains et dire "miam miam" !

aide anah pour une PAC en tant que propriétaire bailleur sur 2023

Le fait d’être en infraction par rapport à l’ANAH ne diminue pas l’infraction fiscale…

Si vous vouliez pouvoir bénéficier des avantages du bailleur, il ne fallait pas habiter dans ce logement, ou du moins, il ne fallait pas que ça se voie ! Vous auriez dû continuer à déclarer votre RP ailleurs.

Dernière modification par Bernard2K (17/04/2024 09h45)