Déficit foncier : faut-il que les dépenses dépassent le revenu foncier ?

Bonjour Ynfgeu,

C’est typiquement la question qui trouve une réponse dans des dizaines de sites ou blog avec une toute petite recherche.

Un déficit foncier s’impute en priorité sur les revenus fonciers donc dans votre exemple vous déclarerez un revenu foncier net de 1000 €.

Dans le cas où les dépenses déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, l’excédent vient s’imputer sur les autres revenus pour diminuer le montant à déclarer. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôts (comme un Pinel) mais d’une diminution de votre base taxable dans la limite de 10 700 € hors intérêts d’emprunt qui ne sont déductibles que sur les revenus fonciers.

Si vos dépenses sont supérieures aux 10 700 € de déductions, vous pouvez déduire le supplément sur vos revenus fonciers des 10 années à venir.

Carpediem

Bonjour,

pour être précis :

1) cas avec un seul bien immobilier :
par définition, le revenu foncier net = revenu foncier brut (loyer HC) moins ensemble des charges déductibles (y compris travaux).
Cas 1.1)
Si vous avez 7000 € de loyer et 6000 € de charges, votre revenu foncier est de 1000 €. Le bien immobilier n’est donc pas en déficit. Pour autant, vous économisez des impôts. Supposons que, sans travaux, vos charges seraient de 3000 € seulement. Vous paieriez IR +PS sur 4000 € de revenu net.
Vous économisez donc 3000 € x (IR +PS).
Cas 1.2)
Si vous avez 7000 € de loyer et 10000 € de charges, votre revenu foncier est -3000 €. Ces 3000 € de déficit viennent diminuer votre revenu global (on dit qu’ils sont imputés sur votre revenu global ; le revenu global étant celui qui vient des autres sources et notamment le salaire), donc vous payiez moins d’impôts que l’année précédente. En contrepartie, vous êtes engagé à louer cet appartement en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3 (N étant l’année du déficit). Vous ne pouvez donc ni le vendre, ni le passer en meublé, pendant cette durée.

2) cas avec deux biens immobiliers :
Cas 2.1 )
immeuble A : revenu 3000 €, charges 6000 €. Revenu foncier net de l’immeuble A = -3000 €.
immeuble B : revenus 7000 €, charges 3000 €. Revenu foncier net de l’immeuble B : 4000 €.
Votre revenu foncier global est de 1000 €. Vous êtes imposé sur ces 1000 €. Comme vous n’avez pas imputé un déficit sur votre revenu global, vous n’avez pas l’engagement de conserver l’immeuble A en location nue pendant 3 ans. On dit que les revenus de l’immeuble B ont "absorbé" le déficit de l’immeuble A.
Cas 2.2)
immeuble A : revenu 3000 €, charges 10000 €. Revenu foncier net de l’immeuble A = -7000 €.
immeuble B : revenus 7000 €, charges 3000 €. Revenu foncier net de l’immeuble B : 4000 €.
Votre revenu foncier total est de -3000 €. Vous pouvez déduire ces 3000 € de votre revenu global (on dit que vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global). Puisque vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, vous avez l’engagement de conserver l’immeuble A pendant 3 ans en location nue. En revanche vous pouvez vendre l’immeuble B (ou le passer en meublé) quand vous voulez.

Notez que, pour les impôts, "immeuble" veut dire "tout bien immobilier", peu importe qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un immeuble complet.

Dernière modification par Bernard2K (18/12/2017 20h22)