Deux studettes dont la rentabilité est grevée par la loi Duflot à Paris…

tof1973 · #1

Bonjour,

J’ai en location 2 studettes en très bon état dans Paris (tout aux normes ce qui est rarement le cas).

J’appliquais le plafond Apparu pour les locations.

Evidemment la loi Duflot grève le rendement. Avez-vous trouvé une parade ?

Pour l’un des 2, j’ai mon idée à la relocation vu qu’il y a une cave….

Message édité par l’équipe de modération (08/11/2015 08h40) :
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Mots-clés : locatiõn, loi duflot, studette

Rastignac · #2

Difficile, car c’est légal. Des étudiants garantis par les parents qui restent un an ou deux ont peu de risques de contester le loyer… Mais il n’y a rien de sûr.
Rastignac

Toine · #3

Je serai curieux de connaître le tarif avant et après cette loi…

Au pire je dirai qu’il y a la revente (sans locataire en place) mais il risque quand même d’y avoir une décote…

nicolas92 · #4

Mettez les au prix du marché que vous constatez en regardant les annonces sur seloger ou leboncoin sans tenir compte du plafond Duflot. Si un prospect vous parle de ce plafond, vous éliminez son dossier.
Deuxième solution : vous indiquez le loyer correspondant au centime près au plafond Duflot et vous rajoutez bien la ligne "complément de loyer" avec le montant et en justifiant celui ci par la présence d’une cave, d’une vue, d’un immeuble avec cachet, hauteur sous plafond, calme, etc… En procédant ainsi il semble qu’on soit dans le cadre.
Nicolas

Tchouikov · #5

Bonjour,

Je suis exactement dans la même situation que vous Tof1973 (studette refaite à neuf et totalement aux normes que je viens de louer sans trop de difficultés, même si j’ai eu assez peu de contacts de la part de candidats solvables). Je me suis résolu à m’aligner sur le prix de référence majoré prévu par la loi (inférieur en ce qui me concerne de 5 euros au m2 par rapport au plafond Apparu). Inutile de vous dire que je ne suis absolument pas parvenu à combler mon manque à gagner (de l’ordre de 60 euros mensuels).

Le seul moyen de "contourner" légalement le nouveau plafond Duflot est de pratiquer un complément de loyer, auquel j’ai toutefois renoncé (je ne peux pas justifier d’un emplacement ou d’une vue exceptionnels par exemple ; de plus, il y a fort à parier que certains locataires procéduriers n’hésiteront pas à contester dans les mois qui viennent le complément de loyer qui leur est imputé).

Dans votre situation, vous pourriez effectivement envisager un complément de loyer au titre de la cave que vous mettez à disposition (mais je crains que cela ne vous mène guère loin), ou d’une caractéristique "exceptionnelle" du logement que vous proposez à la location et qui ne serait pas déjà couverte par le loyer ou les charges (exemple topique = vue sur tout Paris).

Autre piste : pratiquer un forfait de charges locatives plutôt que de les imputer au réel à votre locataire. Vous pouvez prendre une petite marge à condition de rester raisonnable (là encore, ça ne vous mènera pas bien loin mais bon, c’est toujours mieux que rien ; j’ai ainsi pu grapiller une dizaine d’euros mensuels).

Bon courage.

stokes · #6

Bonjour,

Avez-vous songé à mettre vos studettes en location meublée à la journée ? Je sais bien que c’est interdit, mais la probabilité de vous faire "prendre" reste quand même assez faible.

Si en revanche vous voulez contourner de plafond de la loi Duflot, je crains que cela vous expose à des déboires : si le locataire est un tant soit peu informé (ou procédurier si vous préférez), dès le bail signé il estera en justice pour contester le loyer en arguant qu’une simple cave ne justifie pas le supplément réclamé par rapport au plafond du Duflot. Un étudiant n’aura peut-être pas le temps d’y penser mais ses parents certainement.

Bernard2K · #7

Autre piste : pratiquer un forfait de charges locatives plutôt que de les imputer au réel à votre locataire. Vous pouvez prendre une petite marge à condition de rester raisonnable (là encore, ça ne vous mènera pas bien loin mais bon, c’est toujours mieux que rien ; j’ai ainsi pu grapiller une dizaine d’euros mensuels).

C’est illégal. Vous devez adresser une fois par an le décompte des charges, et procéder à une régulation (en + ou en -) sur les provisions sur charges perçues au cours de l’année. Le locataire peut demander à voir les justificatifs.

tof1973 · #8

Merci pour vos éléments.

Malheureusement, je suis en plus dans un mauvais zonage de l’encadrement des loyers.

Donc dans un des cas, je vais vendre et l’autre le locataire est encore en place.

Pour la cave, je peux la louer au même locataire avec un bail à part si besoin.

Tchouikov · #9

Bonjour,

stokes a écrit :
Avez-vous songé à mettre vos studettes en location meublée à la journée ? Je sais bien que c’est interdit, mais la probabilité de vous faire "prendre" reste quand même assez faible.

J’ai pour ma part écarté cette possibilité : illégal (avec potentiellement de lourdes amendes à la clé) + beaucoup trop chronophage.

Bernard2K a écrit :
Autre piste : pratiquer un forfait de charges locatives plutôt que de les imputer au réel à votre locataire. Vous pouvez prendre une petite marge à condition de rester raisonnable (là encore, ça ne vous mènera pas bien loin mais bon, c’est toujours mieux que rien ; j’ai ainsi pu grapiller une dizaine d’euros mensuels).
C’est illégal. Vous devez adresser une fois par an le décompte des charges, et procéder à une régulation (en + ou en -) sur les provisions sur charges perçues au cours de l’année. Le locataire peut demander à voir les justificatifs.

Sauf erreur, l’application du forfait de charges locatives sans régularisation est effectivement illégal dans le cadre d’une location nue mais pas dans celui d’une location meublée (cas qui concerne la plupart des studettes louées à des étudiants). Il faut juste veiller à ce que le montant imputé au locataire ne soit pas "manifestement disproportionné" par rapport aux charges réelles.

Pour en revenir au sujet de discussion initiale, je suis navré de constater que la loi Duflot conduise au retrait des bailleurs scrupuleux tels que Tof1973. Au final, on va assister à une inexorable dégradation du logement étudiant dans les villes où l’encadrement des loyers s’applique

Nann · #10

Tchouikov a écrit :
Au final, on va assister à une inexorable dégradation du logement étudiant dans les villes où l’encadrement des loyers s’applique

Le meilleur moyen de baisser le prix de l’immobilier n’est-il pas de baisser son rendement ?

Bernard2K · #11

Tchouikov : vous avez raison, mais comme tof n’avait pas précisé que c’était loué meublé, j’avais cru que c’était de la location nue.

Le forfait de charges peut permettre de faire un peu de marge dans un sens, mais il peut aussi être piégeur si ces charges sont variables et qu’on tombe sur un locataire particulièrement dispendieux.

Par ailleurs, pour de la location meublée, il faut vérifier qu’on fournit bien tous les meubles et équipements résultant du décret du 31 juillet 2015…

Morey · #12

Faite un bail avec un loyer pour la chambre et un loyer pour la cave.
Si tout est dans le même bail, avec la clause mentionnant qu’il n’est pas possible de résilier l’un sans résilier l’autre vous êtes tranquille, et pratiquez le prix voulu.

Nann · #13

Cela tiendrait-il devant un contentieux ?

- Est-ce que tiendrait devant un juge l’impossibilité de rompre un seul des baux ?

- Est-ce qu’un juge ne retiendrait pas l’abus de droit, du fait que les plafonds Duflot incluent déjà la surface d’une cave en tant qu’annexe, à hauteur de 8m² max ?

stokes · #14

Tchouikov a écrit :
Pour en revenir au sujet de discussion initiale, je suis navré de constater que la loi Duflot conduise au retrait des bailleurs scrupuleux tels que Tof1973. Au final, on va assister à une inexorable dégradation du logement étudiant dans les villes où l’encadrement des loyers s’applique

A mon sens ce n’est pas tant la loi Duflot que d’éventuelles évolutions de l’APL des étudiants qui menacent les bailleurs spécialisés dans ce type de logement : l’APL a été élargie à tous les étudiants sans condition de ressources début 1993 par le gouvernement Bérégovoy. Il en est résulté une solvabilisation générale qui a eu pour effet de faire grimper les loyers de ce type de logements ; in fine, ce sont les bailleurs qui ont capté la générosité de "béré".

Le souci vient du fait que l’APL des étudiants coûte désormais très cher : elle est accordée à tous et il y a de plus en plus d’étudiants ! Cette aide est dans le collimateur du budget qui, à défaut de pouvoir la supprimer, souhaite en circonscrire le périmètre de façon plus limitative. un premier coup de canif va être donné dès 2016 : les étudiants dont les parents sont redevables de l’ISF seront exclus du bénéfice de l’APL. Ce qui est à craindre dès après les élections de 2017, c’est la mise sous condition de ressources de cette APL pour la réserver aux seuls étudiants nécessiteux ; cela aurait pour conséquence une baisse généralisée des loyers étudiants bien plus redoutable pour les bailleurs que le plafond Duflot qui ne concerne pour l’instant que la seule ville de Paris.

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stokes a écrit :

Bernard2K a écrit :

#10 10/11/2015 09h50

Tchouikov a écrit :

#11 10/11/2015 10h09

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Tchouikov a écrit :

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