Fonds Euros immobiliers : Netissima, Innovalia, Europierre, Sérénipierre…

Roudoudou,

je me suis référé au dernier rapport de gestion.

Je vais essayer de voir quelles sont les limitations, mais les frais de gestion sont quand même de 0,95% sur les UC alors si on est obligé d’investir sur les UC …
Surtout qu’il n’y a pas de trackers !
Mais peut être que les SCPI en UC ca vaut le coup sur ce contrat.

Dernière modification par Fructif (01/09/2015 22h09)

Géronimo, savez vous si c’est aussi possible d’arbitrer chez ING (eurossima vers netissima) ?

Cdt,

Réponse d’ING

Bonjour Monsieur XXXXXX,
Nous ne proposons pas cette offre au sein d’ING Direct.
En effet, pour accéder à ce nouveau fonds en euros, chaque versement (initial, libre et libre programmé) et chaque arbitrage doit être investi à hauteur de 20 % minimum du montant total du versement sur des unités de compte présentes au contrat.

Geronimo: Attention, car en cours d’année (arbitrage, décès), altaprofits-vie rémunère le fond en euro eurossima sur la base de 100% du taux minimum de participation aux bénéfice annoncé en début d’année soit 1% pour 2015.
Je ne suis pas certain qu’un rachat en novembre ou décembre soit judicieux. Et début janvier, cette superbe promotion n’existera plus…

Sur les conditions générales de mon contrat, c’est écrit au chapitre Calcul des prestations (rachat-décès):
"Le calcul est fait sur la base de 100% du taux minimum de participation aux bénéfices annoncés en début de l’année du rachat, au prorata du temps écoulé depuis le 1er janvier précédant ladite demande".

Soit 100% de 1%, prorata temporis, soit au premier décembre par exemple: 100/100 * 1/100 * 11/12 soit 0,0091. Si l’on table sur, par exemple, 2,5% de rendement final brut de PS en 2015, c’est une perte de 1,5% * 11/12. Si l’on gagne 0,3% de rendement annuel supplémentaire avec le nouveau fond en euro, il faut 5 ans pour récupérer la perte liée à l’arbitrage. Au prix d’une volatilité supérieure probablement.

Donc, pour reprendre le document du courtier, "exceptionnel" certes, mais opportunité très discutable.

J’estime qu’il aurait été appréciable que le courtier le précise en clair afin de jouer son rôle de conseiller.

Cordialement.

si je reprends les conditions générales de Altatprofits Vie

il y a distinction entre rachat total et arbitrage/rachat partiel

rachat total ==> application de l’article 19 (Calcul des prestations rachat total -Décès):

Fonds en euros : Eurossima
La valeur atteinte calculée en cours d’année est  égale à la provision mathématique du contrat  au  1er janvier de l’année  en cours, augmentée des investissements nets et/ou diminuée des désinvestissements  réalisés  sur le contrat au cours de l’année.
Cette valeur atteinte sera calculée en  intérêts  composés, sur la base du taux minimum garanti annoncé au début de l’année, au prorata du temps écoulé  depuis le 1er janvier précédant la demande de rachat total ou du règlement du capital décès.
Le calcul de la valeur atteinte dépend de la date de valeur appliquée à l’acte de gestion sur le fonds en euros Eurossima, telle que définie à l’article  «Dates  de valeur»…

rachat partiel ou arbitrage ===> application de l’article 14 (Attribution des bénéfices) :

…La valeur atteinte du fonds Eurossima est calculée quotidiennement, en intérêts composés. La participation aux bénéfices annuelle  est versée sur votre  contrat en  date de valeur du 31 décembre de chaque exercice, y compris pour les sommes rachetées ou  arbitrées en cours d’année, prorata temporis de  leur présence sur le fonds Eurossima, sous réserve que votre contrat soit toujours  en vigueur  au 1er janvier suivant…

Conclusion : en cas d’arbitrage ou de rachat partiel en cours d’année sur le fonds euro, l’assuré n’est pas lésé : il lui sera bien appliqué le taux réalisé de l’année par le fonds euro au prorata temporis de la durée de présence des sommes arbitrées ou rachetées.

Je passais en revue mes principaux fonds en Euros et notamment les dynamiques/immobiliers.
Je suis tombé sur le "taux de participation aux bénéfices", qui me semble être une forme de prélèvement de frais sans le dire.
-Je n’ai pas eu l’information sur les fonds Generali/e-cie vie (et je n’ai pas encore complètement dissequé les conditions générales, mais à première vue cela semble être 100%)
-Suravenir annonce "90% minimum", pour ses deux fonds (classique et opportuniste/dynamque). On trouve l’information sur le site de Linxea, dans les CG mais pas dans le rapport de gestion.

CG Suravenir a écrit :

Il existe une participation aux bénéfices sur chaque support libellé en euros à capital garanti du contrat, calculée sur la base d’un taux de participation aux bénéfices de 90 %.

- Pour Spririca : 95% sur le fonds classique et 90% sur le fonds Immobilier.

CG Spririca a écrit :

Pour la part des garanties exprimée en euros, l’adhésion prévoit une participation aux bénéfices au moins égale à 95% du rendement net réalisé dans le support Fonds en Euros diminué des frais de gestion.

Prenons l’exemple, de Spirica Allocation Long Terme, investi en immobilier.
L’assureur investi dans une SCPI qui rapport 5%, distribue 90% (seulement) soit 4,5%, puis enlève 0,7% de frais. On tombe alors à 3,8%.
Dans la réalité, comme le fonds a des obligations et du monétaire, qui ne rapportent rien … au final le fonds a fait 3,51% en 2015.
Au final, ca ferait 1,2% de frais !
Vous voyez les choses comme ça aussi?

Fructif

oui, mais je pense que le calcul est fait VS un investissement équivalent hors AV :

hors AV il faut payer presque 10% de frais de souscription à la SCPI et ensuite l’IR sur le dividende (modulo les frais financiers en cas d’endettement)…et sans garantie sur l’investissement.

donc hors AV on perd dès le départ 10% de rendement de toute façon sur la somme investie frais inclus, et après encore son TMI, et enfin on reste en risque sur son tout l’investissement

alors qu’en AV fonds euros immobilier 0% de frais, pas de TMI et la garantie reste crédible sur la part fonds euros immobilier même si on peut toujours imaginer qu’un jour l’assureur aura fondu les plombs…d’ici là c’est toute la cote qui sera au tapis.

au plaisir de vous lire.

Skywalker, peut être que c’est leur façon de comparer. Mais ce n’est pas ce que je cherche. Je cherche les frais (annoncés et cachés). En ce qui concerne le fonds ALT, on peut en revanche comparer avec une SCPI dans leur assurance-vie (j’en reparlerai).

Julien, c’est effectivement la question que je me pose. Mais je n’ai pas l’impression (sans être sûr). Et même si la réponse de mon courtier a été assez vague. J’ai demandé à un autre courtier. En croisant les informations, ce sera peut-être (un peu) plus clair.
Honnêtement, cela me rassurerait que ce soit mis en réserve, plutôt que des frais cachés.

Dernière modification par Fructif (06/09/2016 07h18)

Merci JB, c’est exactement ce que j’avais compris.

J’ai eu Linxea au téléphone, très pro et très sympa comme d’habitude. Ils n’ont pas plus d’information que ça de la part de l’assureur.
En fait, il font un peu ce qu’ils veulent de cette marge sur participation ; soit ils la gardent soit ils la distribuent soit ils la mettent en réserve.

Si je prends l’exemple de Spirica Allocation Long terme : l’année dernières ils avaient 95% de SCPI dans leur fonds qui faisaient du 5%. On arrive donc à 5%*90%-0,7pts = 3,5%, soit 3,8. Et ils ont versé 3,51. OK, ils ont peut être aussi des frais d’entrée sur les SCPI, mais j’espère qu’ils arrivent à les négocier.

A cette complexité s’ajoute le fait que les actifs soient cantonnés ou non, et l’assureur peut facilement transférer des "bénéfices".

Pour revenir à Spirica vous avez le choix entre :
- Un fonds en Euros avec des frais finalement conséquents ou une mise en réserve importante, mais sans information à ce sujet, et qui délivre 3,5% alors que la plupart de ses actifs (immobiliers) délivrent du 5%
- Un investissement en SCPI à 5%, 4,5% net de frais de gestion (100% des revenus sont reversés pour les SCPI à capital varial), mais avec 6% de frais d’entrée (qui peuvent -rarement- monter jusqu’à 9%)
Le point d’équilibre est à peu prêt à 6 ans.
Le fonds euro est censé apporter plus de liquidité et ne pas pouvoir baisser (contrairement aux SCPI).
Mais attention pour les nouveaux contrats Spririca facture 3% si vous sortez avant 3 ans.

Dernière modification par Fructif (06/09/2016 20h22)

Polaris a écrit :

Finalement, on peut se demander si les fonds "euro-immobilier" ne sont finalement pas un moyen d’accéder à la pierre-papier

Polaris,

Sans doute mais la difficulté est que le fonds euros immobilier est souvent limité à 50 ou 60% de la souscription totale. Il faut donc une unité de compte à côté et si on veut dédier son contrat à l’immobilier il n’y pas que la SCPI comme uc :

en AV à mi chemin entre le fonds euros immobilier et la SCPI (qui a des frais de souscription élevés même en AV) il y a la SCI de SCPI/OPCI. On rajoute certes une couche de frais de gestion annuels (entre 1 à 1,6% HT de la valeur des actifs, ce qui est sensible) par rapport aux SCPI seules, mais les frais d’entrée sont nuls (LFP UNICIMMO de LA FRANCAISE) ou de 2% (CAPIMMO de PRIMONIAL).

Pendant les premières années, la SCI de SCPI n’est donc pas moins rentable que la détention de SCPI en AV tout frais inclus. L’autre avantage de la SCI est qu’on ne dépend pas particulièrement de telle ou telle SCPI qui pourrait s’avérer en mauvaise passe (diversification) et on peut supposer également une meilleure liquidité de ce fait.

Enfin, dans les fonds euros immo comme dans les SCI il y a des OPCI qui eux aussi donnent lieu à des frais de gestion…

A mon avis tous les frais de l’AV sont calibrés en tenant compte de l’avantage fiscal global net qu’en retire un souscripteur. Une concurrence accrue (nouveaux acteurs, nouveaux produits d’AV) pourrait conduire à réduire les frais sur ces produits, qui restent très compétitifs d’ores et déjà dès qu’on a un TMI d’au moins 30%. L’émergence des AV internet 0% a sans doute déjà pas mal fait avancer le sujet avec des frais d’entée nuls sur les fonds euros immo, certaines SCI, des droits réduits sur les SCPI, …peut être qu’on sera un jour à 0,2% comme pour les trackers mais j’en doute

Et puis il y a l’absence totale de tracas locatifs. Quand j’entends mes collèges se plaindrent de leurs locataires ou de leurs propriétaires je pense à mes contrats d’AV !

Je relaye une information que j’ai vue sur le forum interne de Linxea.
Le fonds immobilier de Spririca (Allocation Long Terme) va être remplacé par un nouveau fonds immobilier (ALT2). L’ancien fonds ne sera plus ouvert à des dépôts. Le nouveau fonds est censé être moins gourmand en fonds propre pour l’assureur.

En tout cas, avec la baisse des taux cela est en train de pas mal bouger.

Mais de manière générale (cf la file Quel avenir pour les fonds Euros ?, je pense que les fonds actuel sont "trop" à l’avantage de l’assuré. Mais je n’étais pas sûr que cela touchait aussi les fonds Immo (plus récents). J’ai l’impression que c’est aussi le cas.

Dernière modification par Fructif (24/09/2016 08h00)

C’est une information très récente, et l’assureur n’a pas communiqué d’informations concrètes (à quoi va ressembler le nouveau fonds, quand l’ancien va fermer etc.)

Je ne sais pas si Spirica sait exactement ce qu’il fait. Mais s’il doit le fermer cela doit être pour une "bonne" raison. Mais difficile de s’avancer avec aussi peu d’éléments.

Par ailleurs, ce fonds a eu dans le passé 94% d’immo, mais ce n’est plus le cas aujourd’hui. Au 31/12/2015 il y avait 80% d’immo et 8% de liquidité. Je me demande bien ce qu’il doit y avoir désormais.
Par ailleurs, rien n’engage Spririca a mettre de l’immo dans ce fonds …