Louer mon appartement ou le vendre afin d'acheter plus gros ?

Crazymonkey · #1

Je suis propriétaire d’un appartement:

Prêt hypothécaire = 122.000€ (2008) (dont solde actuel = 108.000€) avec mensualité = 767€ (taux = 4.35%).

Valeur actuelle de l’appartement = 170.000€ (en étant prudent). Montant du loyer potentiel = 700€.

Plus-value potentielle = donc 62.000€.

Je désire acheter une maison dont le prix se situe entre 200.000€ et 300.000€ (taux potentiel = +-4.90%) avec apport propre = 80.000€. La valeur de la maison dépendra du montant que je pourrai apporter en fonds propres (càd: soit 80.000€ + 62.000€ = 142.000€ ou seulement 80.000€).

Ma question est la suivante:

Venderiez-vous l’appartement afin d’empocher la plus value et de diminuer le montant mensuel du prêt ou loueriez-vous l’appartement (+-700€ de loyer donc opération quasi neutre) afin d’avoir une perspective à plus long terme mais également un risque financier plus important étant donné le montant total des crédits?

D’avance merci pour votre contribution!

HerveC · #2

Bonjour
Le revenu locatif est quelque chose d’aléatoire quand on n’a qu’un seul appartement. Malgré les assurances diverses.
Alors aurez vous les moyens de n’avoir pas les revenus de l’appartement, de devoir payer les charges de copropriété et impôts sans compter les gros travaux de copropriété.

D’autre part le prix de vente de l’appartement est aussi aléatoire alors moi très prudent je vendrai. Quitte a emprunter un peu plus et investir dans quelque chose de choisi.
cordialement
Hervé

ToutVaBien · #3

Bonjour,

Je ne comprends pas comment vous calculez la valeur de la plus value:
- Quel était le prix d’achat de votre appartement, frais de notaires inclus ?
- Est-ce que vous avez pris en compte l’imposition sur la plus value ?

D’autre part, 700 euros de loyers pour 170 000 euros vous donneront un rendement brut de 4.9%, ce qui est très faible car comme l’a signalé HerveC, il faudra prendre en compte, les travaux, la taxe fonciere, les carences locatives,… bref, ne pas espérer mieux que 2.5% nets avant impôts.

Il y a donc certainement mieux à faire, mais cela dépend de plusieurs choses:
- Avez-vous une pénalité en cas de remboursement anticipé du prêt ?
- Votre imposition ?
- Votre patrimoine en général, afin de viser une diversification et être en adéquation avec vos objectifs (risques, …).

Il y a aussi un autre paramètre à prendre en compte, si vous pensez que l’immobilier est cher, il vaut mieux vendre pour acheter plus petit. Si vous pensez que l’immobilier n’est pas cher, il vaut mieux vendre pour acheter plus gros, ceci bien sur indépendemment de vos besoins car en général, pour une résidence principale, on achète toujours plus gros (famille, enfants,..).

GoodbyLenine · #4

Pour ma part, avec les infos que vous avez données (avec des compléments -age, patrimoine, famille, revenus, fiscalité, capacité d’épargne, autres projets que RP, etc.- , ça serait peut-être autre chose), je céderais la maison actuelle (rentabilité trop faible pour être un bon placement), et je chercherais une nouvelle maison (qui réponde à mes besoins pour au moins 10 ans) avec le budget en conséquence.

Je tâcherais aussi de négocier avec la banque actuelle pour minimiser les frais (proroger l’emprunt actuel plutôt que rembourser avec IRA pour en reprendre un autre, négocier un prêt pour le besoin complémentaire, et le prêt relai éventuel aussi…) tout en comparant avec d’autres (chez qui vous feriez un nouveau prêt global + prêt relai virtuel, en supposant rembourser le prêt actuel).

PS : Ce que vous appelez "Plus-value potentielle" est en fait le montant de cash que vous espérez récupérer de la vente de l’appartement, une fois votre emprunt en cours remboursé (et l’éventuelle hypothèque levée… ce qui coute aussi un peu et fera diminuer les 62 k€ d’un bon k€), (et l’éventuelle IRA payée… ce qui retirera encore 2.4k€ de vos 62 k€). J’imagine que l’appartement à 170 k€ est votre RP, donc que vous n’aurez rien à payer sur la plus-value…

Crazymonkey · #5

Merci pour vos commentaires.

J’étais également parti pour vendre l’appartement afin de diminuer le montant de mon emprunt futur.

Vous me confortez donc dans ma décision initiale.

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