Immo défiscalisant : vendre avant la fin ou louer qques mois au futur acquéreur moyennant rabais ?

Bonsoir,

oui c’est une location nue
la défiscalisation est De Robien en 06/2009

Cordialement.

Bonjour,

Après une bonne nuit je vous réponds que OUI les trois dernières années sont en déficit

En fait il peut vendre, à calculer si le remboursement du déficit aux impôts l’impacte beaucoup, ou pas.
Si le déficit est de 500€ par an, ça peut se concevoir quand même.

Qui dit location nue à usage de résidence principale dit bail de 3 ans. On peut donner congé pour vente, 6 mois avant l’échéance du bail, soit dans 2,5 ans. Dans ce cas, le locataire est prioritaire pour l’achat.

Il n’y a donc pas moyen que vous puissiez décider de louer seulement 1 an, que ce soit à un locataire lambda ou au futur acheteur.

Seul le locataire a le pouvoir de donner congé avant les 3 ans, avec préavis de 3 mois dans le cas normal, 1 mois si licenciement ou autre.

Donc, vous pourriez essayer de trouver un locataire qui s’engage verbalement à ne rester qu’un an. Mais ce locataire peut très bien décider de rester plus longtemps, et vous n’aurez aucun moyen de le forcer à respecter son engagement oral de ne rester qu’un an.

Le problème, c’est que le bail nu est hyper protecteur du locataire. Si celui-ci (futur acheteur ou non) décide de rester locataire parce que ça l’arrange, vous n’avez pas de recours.

Pour le futur acheteur, il serait même dans une position de chantage : "si vous voulez me vendre maintenant, c’est -20 % sur le prix, et dans ce cas je consens à donner mon congé ; sinon, je m’incruste aussi longtemps que possible".

PS : vous semblez tout connaître de vos engagements de Robien, alors vous savez certainement ce que je vais dire. Mais comme j’adore dire des choses inutiles, je le dis quand même. Si votre locataire actuel donnait congé à fin juin au lieu de fin mai, et vu que votre engagement de location va jusqu’à mi-juin 2018, ça aurait un avantage : vous permettre de laisser l’appartement vide jusqu’à la fin de la période d’engagement. En effet, il y a une tolérance sur une vacance en fin de période, pourvu qu’elle soit inférieure à douze mois, et à condition de laisser vraiment vide (ni occupé, ni vendu). Cf point 40 ici : RFPI - Revenus fonciers - Déduction au titre de l’amortissement « Robien » - Conditions d’application
Ce n’est pas très intéressant de perdre 12 mois de loyer, mais c’est une solution si vous êtes vraiment pressé de vendre et ne voulez pas vous encombrer d’un nouveau locataire.

PPS : article 11 de la loi de 1989

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement.

Mais il faut que ça soit une reprise pour raison professionnelle ou familiale. Or là vous voulez juste vendre. Si vous faites un bail de 1 an en mentionnant un évènement fictif justifiant une reprise, le locataire et vous saurez tous deux que c’est bidon. Si vous tombez sur un locataire chieur, il peut vous traîner au tribunal et faire requalifier le bail, plus peut-être des dommages et intérêts.

En résumé : dans tous les cas, le locataire est hyper protégé, et le risque est pour votre pomme.

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2017 10h40)

Un bail abrégé, c’est possible ! - Location - Le Particulier

Dans les termes de la loi, ne retenez pas que "raisons professionnelles ou familiales", mais aussi "reprise". Il faut que l’évènement ait un lien avec la nécessité de reprendre le logement.

Pour que la condition soit valable, il faut presque toujours que ça soit une reprise pour habiter, c’est à dire que le bailleur ait vraiment besoin du logement en tant que logement, notamment pour que le bailleur ou un membre de sa famille y habite.

Bernard2K a écrit :

En effet, il y a une tolérance sur une vacance en fin de période, pourvu qu’elle soit inférieure à douze mois, et à condition de laisser vraiment vide

Bonjour,

La tolérance existe, mais attention, elle n’est pas simplement de laisser le bien complètement vide pendant 12 mois maximum. Elle porte sur :
- une vacance inférieure à 12 mois
- une vacance malgré toutes les diligences du bailleur pour trouver un nouveau locataire

Je cite : "Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne seront pas dissuasives."

Donc :
- des annonces régulières pendant les 12 mois, pour prouver qu’on cherche effectivement un locataire, et pas qu’on attend simplement la fin des 9 années d’engagement, avec une certaine tracabilité. Le fisc vous demandera de justifier l’absence de candidature, donc une annonce dans le journal local lu par 100 personnes par semaine, ca risque de faire un peu léger. Une annonce dans une agence, avec une attestation de l’agence qu’elle n’a eu aucun retour valide pour le bien, c’est bien plus probant.
- un loyer qui respecte l’engagement De Robien (montant max du loyer défini par le dispositif)
- un loyer conforme au marché local, même si le montant de ce loyer marché est en deça voire très en deça du maximum autorisé en De Robien (et oui, ca existe aussi)
- des exigences en matière de locataires raisonnables.

Que sont des exigences raisonnables ? Pour donner un contre exemple, si vous avez un fonctionnaire de catégorie A qui se présente avec 6x le loyer en revenu net et que vous le refusez, vous n’êtes clairement pas raisonnable. (j’ai déjà croisé des bailleurs qui refusaient ce genre de dossier).

Si vous décidez de tenter de laisser le logement vide pendant 12 mois, vous devez penser "comment je prouve ma bonne foi et le fait que je n’ai trouvé aucun locataire". ll faut des éléments précis, démontrables. Il ne suffira pas de dire que des annonces ont été publiée, mais aucun appel, aucun mail, aucun dossier déposé.

Je rappelle juste un détail : si l’engagement de 9 ans n’est pas respecté formellement, ou si vous ne pouvez pas prouver rentrer dans cette exception formellement, le fisc sera en droit de demander l’annulation complète du dispositif sur les 9 années.

Concernant la protection du locataire âgé et à ressources limitées (inférieures à 20000 euros par an environ),il me semble que la loi Macron du 6 août 2015 l’a étendu aux locataires âgés de plus de 65 ans,et non 70 ans  comme auparavant,sauf si le bailleur est lui-même âgé .

La loi prévoit alors que l’on doit proposer un logement de remplacement dans des conditions similaires au bail actuel,ce qui est parfois assez compliqué si le bail,ancien,correspondait à un loyer qui n’est plus en rapport avec les tarifs pratiqués maintenant.

Cela ne concerne pas forcément la problématique du cas étudié,mais c’est un élément utile à connaitre,notamment pour l’achat d’un bien occupé.