Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ?

Je n’ai pas l’expérience de ce genre de situation. Tout ce que je peux vous dire, c’est : attention au risque de haircut sur les comptes de plus de 100 k€ en cas de "résolution de crise bancaire". Si vous avez plus de 100 k€ de cash, vous avez intérêts à le scinder en plusieurs comptes dans plusieurs banques pour chaque compte soit <100 k€.

Gunday, merci pour cette réponse.

En fait, un élément aussi qui me travaillait l’esprit est qu’étant lecteur régulier de rapports annuels de foncières Françaises (Tour Eiffel, Foncière des régions, Paref….) je constate empiriquement qu’un ratio LTV de plus de 50% est jugé risqué et les politiques ces dernières années visaient à diminuer les ratios LTV via des arbitrage.
Dans le cadre des financements de ces foncières, je constate qu’il est souvent prévu par le prêteur une exigibilité immédiate du prêt en cas de franchissement du seuil de ratio LTV de 45 ou 50 ou 55%.

Si je me considère comme une toute toute petite foncière, j’ai un ratio dette/patrimoine immobilier+liquidités immobilières de l’ordre de 65%. (1200K/(1700K + 140K) = 0,65.

Evidemment je n’ai pas les mêmes contraintes qu’une foncière, j’emprunte à long terme à taux fixe et à un faible coût alors qu"une grande foncière emprunte à plus court terme à taux variable avec une couverture plus ou moins partielle du risque de taux, mais je me demandais si à terme je ne devais pas tendre vers un ratio ’’LTV’’ de 50% pour que la banque continue de me suivre.

Merci d’avance pour vos témoignages, remarques et conseils.

Maxime

Je ne suis pas dans la même situation que vous (seulement 4 appartement et 2 garages) mais je trouve que cela fait beaucoup de liquidités dédiés uniquement à assurer les potentiels coups durs locatifs.

Dans mon cas, je compte uniquement en terme de délais de dépense et je m’accorde l’équivalent de trois mois de dépense d’avance en reserve qui me permette de m’auto assurer contre les impayes, la vacance locative et les éventuelles factures imprévu.

Tout dépend je pense de votre sensibilité et du niveau que vous avez besoin pour être rassuré.

Il vaut mieux prévoir un peu plus large quitte à avoir une somme trop importante qui dort que de se retrouver à sec par manque de prudence, c’est un juste milieu à trouver.

Bonjour,

Vu la quantité de loyers que vous percevez vous pouvez vous autoassurer assez sereinement donc de mon point de vue, pas besoin de garder autant de liquidités.

Je pense qu’un bon moyen, sans avoir d’actions, est de placer ces liquidités sur une assurance vie (de plus de 8 ans de préférence ;). Votre épargne reste quasi immédiatement disponible, mais vous rapporte en plus.

Et avec vos revenus, cela peut aller assez vite…

Bien à vous

Bonjour,

dans le doute, j’ai relu votre présentation. Au delà de devenir notaire, vous voulez faire quoi dans la vie?

Parce que vous dégagez déjà 10k de loyer mensuel. Or différentes études tendent à montrer que le bonheur matériel ne s’améliore plus après 5k de revenus.

A quoi bon continuer votre dynamique? Quid de diversifier? Quid de vous orienter vers des projets moins rémunérateurs?

Une fois la question de la couverture du risque résolue, que ferez vous du cash restant?

Bonjour Pruls,

Mon objectif a légèrement changé, désormais je veux obtenir le diplôme de notaire mais pas forcément exercer.
Je pense plus m’orienter vers l’immobilier locatif et marchand de biens, le ratio temps passé - responsabilité - gain - réglementation me semble plus favorable. Notaire c’est bien mais je ne me vois pas passer 60 ou 70h/ semaine au boulot en étant obsédé par les dossiers pendant les trop rares congés.

Mon but est de devenir rentier, comme beaucoup ici. Dans l’idéal j’aimerai me dégager une rente immobilière et de dividendes de l’ordre de 5 à 10K/mois.
Actuellement les recettes sont importantes mais il reste 15 à 20 ans de prêt donc au final je conserve un niveau de vie tout a fait classique en faisant attention aux dépenses (pas de dépenses somptuaires au quotidien).

Je crois que toute la question est de chiffrer ’’la couverture du risque’’. Avant de réaliser un gros investissement, nous gardions en liquidités quelques de mois de charge d’emprunt et de taxes foncières car le montant en jeu n’était pas délirant et pouvait être couvert par nos salaires en cas de pépin.
Aujourd’hui ce ne sont plus nos salaires qui peuvent couvrir ce risque mais la trésorerie ’’immobilière’’ d’où ma question :
’’Combien garder d’épargne immobilière quand on fait de l’immobilier à une certaine échelle ?’’

Quand je lis les rapports annuels des petites foncières Françaises je suis assez surpris de la faible trésorerie qu’elles ont. (exemple SCBSM 300M€ de patrimoine immobilier et seulement 12 M€ de trésorerie ce qui représente 6 à 8 mois de loyer… et seulement 4% du patrimoine)

Merci d’avance pour les réponses de chacun !

Maxime

Je rejoins le point de vue de Sky : si vous voulez maximiser votre tranquillité d’esprit, assurez-vous d’avoir assez de liquidités pour pouvoir rembourser le capital restant dû du bien pour lequel il est le plus important. Ainsi vous pourrez faire face, en cas de perte inopinée d’un des biens qui ne serait pas couvert par l’assurance pour une raison ou une autre, sans avoir à vous séparer en urgence d’un ou plusieurs autres biens. Toutefois je vois cela comme une borne maximale.

D’autre part, vous n’avez pas répondu à la remarque de Bernard2K : vos liquidités immobilières sont-elles plus ou moins bloquées (par exemple détenues dans une SCI à l’IS) ou bien sont-elles immédiatement disponibles sans conséquence fiscale ? Dans le second cas, je ne m’interdirais pas de les placer sur des supports plus rémunérateurs de type fond euros sur AV afin de démarrer l’"effet boule de neige".