Dreams63 : étude de cas immobilier (SCI familiale ou non ?)

dreams63 · #1

Bonjour à tous et bonne année 2016 à tous !
Je tiens à remercier les nombreux intervenants sur ce site pour leurs nombreux conseils.

Etant toujours en réflexion sur la meilleur stratégie à adopter pour constituer mon patrimoine immobilier, je souhaite avoir votre avis sur un point important :

Constituer une SCI Familiale (Mon frère et moi) afin d’avoir une plus grande capacité d’emprunt et donc réaliser plus d’investissement.

Plus d’investissement de bonne qualité = Plus de cash Flow (sans oublier les contraintes, impôts, gestion, etc…)

Pour résumé la situation :
J’ai 33 ans, fonctionnaire à Paris (1850 € net), avec un loyer de 510 € pour ma résidence principale (60m² à Paris) donc aucun interêt à acheter ma RP à Paris vu mon loyer plus que modeste.

J’ai actuellement un appartement acheté en Juin 2015
T2 loué depuis 7 ans, Immobilier Ancien, 349 € de crédit / 20 ans à 110 % (aucun apport, ni les frais de notaire) Loué HC à 495 €.

Je suis actuellement en constitution d’une convention ANAH pour le passer en Borloo Ancien afin de réduire les impôts (Merci Paul au passage pour le conseil)

Mon but est d’investir dans de l’immobilier physique : Appartements Isolé, Immeuble à Rénover ou Location Saisonnière.
L’objectif en terme financier est d’obtenir entre 1 500 € et 2 000 € net après impôts.
Une fois cette objectif atteint, je passe à 50% de mon emploi pour avoir plus de temps libre, gérer mes biens et par la suite continuer à investir.

Mon frère possède un commerce en EURL, propriétaire de sa RP sans crédit dessus (depuis peu), 40 Ans, avec des revenus supérieur à 4 000 € net.

Notre réflexion : Constituer une SCI à deux afin de pouvoir acheter des immeubles à rénover et augmenter notre capacité d’emprunt.

A titre personnel, ma banque me suit sur un immeuble à 150 000 € / 200 000 € si je lui propose un projet avec un cash flow positif couvrant le crédit, Assurance PNO, Taxe foncière, etc…
Projet largement trouvable en province.
Ensuite, elle peut me suivre sur un autre achat du type ; location saisonnière à Paris (Seine et Marne) afin de louer à des personnes intéréssés par Disney et Paris.

Par contre, seul ! Elle ne prendras pas le risque de financer 2, 3 voir 4 Immeubles.
Alors qu’en SCI avec les garanties exposé ci dessus, peut être ?
Je vais faire une demande à ma banque mais votre avis m’intéresse.

Bien entendu, je simplifie la situation afin de vous donner une idée du projet.
L’achat et la rénovation d’immeuble prends du temps et je ne fonce pas sans réfléchir.

Je vous remercie par avance de vos réponses,

Message édité par l’équipe de modération (03/01/2016 10h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : location meublée, location nue, sci (société civile immobilière)

Bernard2K · #2

bonjour,

Par rapport à vos projets de location saisonnière : attention, une SCI peut faire de la location meublée (dont la location saisonnière) mais cela la fait passer à l’IS pour l’ensemble de son activité, ce qui est généralement défavorable. La location meublée est civile par nature mais imposée comme une activité commerciale, d’où l’IS.

Qui plus est, cette imposition à l’IS peut avoir des conséquences défavorables sur l’obtention de divers avantages. Par exemple, une SCI ne peut pas avoir 20 % de location meublée et 80 % de location en Borloo ancien, une des conditions du Borloo ancien étant que le bénéficiaire ne soit pas imposé à l’IS.

La location para-hôtelière (lorsque des services sont fournis en plus de la location, ce qui se retrouve dans certaines locations saisonnières) est de nature commerciale et est donc franchement interdite pour une SCI.

Sur ces sujets, de la lecture :
Les dangers de la location meublée dans une SCI
« SCI et location meublée : attention danger »
Le piège de la location de meublés pour les SCI. Par Nicolas Marguerat, Avocat
SCI et activité de location meublée

Enfin, attention aussi au fait que la SCI ne doit pas procéder à des achats-reventes habituels d’immeuble sous peine d’être requalifiée en marchand de biens (cf jugement du Conseil d’Etat contre la SCI Grand Horizon, déjà cité ici). Dès que les ventes sont "habituelles" (même peu fréquentes), ce risque existe (par exemple 5 ventes étalées sur 10 ans).

Donc, pour résumer, la SCI est bien adaptée à la location nue, mais beaucoup moins à la location meublée (à moins d’avoir fait ses calculs et d’avoir trouvé que l’imposition à l’IS est plus favorable), et pas du tout adaptée à de la location para-hôtelière ni à des opérations d’achat-revente "habituelles".

Après, il y a sans doute une solution pour tous les cas. Par exemple, dans mon cas 20 % meublé et 80 % Borloo ancien, on doit pouvoir faire une SCI dédiée au meublé, et une seconde SCI dédiée à la location nue. Ou encore, faire le meublé en tant que particulier, et utiliser la SCI pour la location nue. A voir au cas par cas…

Dernière modification par Bernard2K (03/01/2016 10h41)

Gog · #3

Le truc qui me dérange directement en lisant votre projet c’est l’absence d’objectif.

Investir dans l’immobilier n’est pas une fin en soi, que visez-vous ? L’accroissement de votre capital, un petit complément de revenu dès aujourd’hui, préparer votre retraite ?

Parce que tout simplement, il faut que vous soyez en phase avec le frangin sur cette question : le jour où la SCI fait des bénéfices, s’il y en a un qui est en phase d’accumulation (forte TMI) il préférera réinvestir plutôt que de toucher des dividendes alors que si l’autre est passé en mode retraité précoce, il comptait peut-être sur les dividendes…

Si vous êtes associés à 50/50, ça peut poser un conflit non ?

Dernière modification par Gog (03/01/2016 13h14)

GoodbyLenine · #4

Si jamais vous voulez faire de la location meublée en étant associé à votre frère, comme pour bénéficier des avantages du statut LMNP il faut que cette activité soit imposée à l’IR, vous avez en gros le choix entre : SARL de famille, indivision , SNC (chacune de ses alternatives ayant ses contraintes et ses inconvénients). La SCI n’est pas une alternative intéressante (car elle sera imposée à l’IS dès lors que les recettes du meublé représentent plus de 10% des recettes de la SCI).

dreams63 · #5

Bonjour à tous,

Merci pour vos réponse rapide.

Pour répondre à Bernard 2K :

Je sais qu’une SCI est soumis à l’imposition sur l’IR et qu’elle est moins rentable à l’IS.
Par contre, je n’étais pas au courant qu’il était possible de créer une SCI pour la location meublée et une autre sur la location nue (Borloo Ancien, etc…)
Je ne savais pas également qu’il était possible d’intégrer un petit pourcentage de location meublée au sein d’une SCI faisant essentiellement de la location nue.
Ce qui ouvre la possibilité d’avoir 1 ou 2 appartements meublée.

Dans ma stratégie, le plus simple est d’acheter un ou plusieurs immeubles en SCI et faire par exemple une location saisonnière en Région Parisienne sous le statut de LMNP en tant que particulier.

Pour répondre à GOG :

Ma stratégie de départ (en investissant seul) étant de diversifier mes investissements :
- Actuellement un appartement en Borloo Ancien (qui s’autofinance), avec certainement une plus value à la revente étant donné son prix d’achat et sa situation.
- 1 Achat d’immeuble dans une ville secondaire (ville entre 3 000 et 6 000 habitants) avec beaucoup de travaux afin d’avoir une bonne rentabilité et de créer du déficit foncier.
Sur ce type d’investissement, je ne vise pas de plus value à la revente. Le but est de toucher des dividendes avec l’entrée des loyers.
- Enfin, le dernier investissement serait un Studio ou T2 en banlieue Parisienne afin de proposer une location saisonnière en LMNP.

Bien entendu, qu’il est important de bien clarifier les objectifs de chacun au sein de la SCI et d’organiser la constitution de celle-ci clairement auprès d’un avocat spécialiste.
C’est même une évidence ! Une fois de plus, j’essaie de simplifier au maximum ma demande pour être le plus clair possible.

Pour répondre à GoodbyLenine :

Merci pour conseils concernant la location saisonnière.
Je vais étudier ça de plus près.
Je suis actuellement dans la lecture du Livre de Maître Jean-Louis Le Boulc’h sur la location meublée.

Es-que je peu avoir votre avis sur l’effet de levier d’une création de SCI ?
C’est à dire, en additionnant nos salaires, la banque permet t-elle un investissement beaucoup plus important ?
Ma question peut paraître stupide mais la stratégie à mettre en place n’est pas la même avec une capacité d’emprunt de 200 000 / 300 000 € ou une capacité de 500 000 / 600 000, etc…

Bonne journée à tous.

GoodbyLenine · #6

Si la banque est disposée à prêter X à vous et Y à votre frère (chacun faisant ses investissements de son côté), elle ne sera pas disposée à prêter plus de X+Y à une SCI dont vous et votre frère seriez associés.

La SCI ne crée pas de la capacité d’emprunt. Elle crée par contre des frais (de constitution, de gestion, bancaires, etc.), des contraintes (de gestion, comptabilité, assemblée générale), des potentiels conflits (le jour où vous ne serez pas 100% d’accord avec votre frère sur un choix :achat d’un bien, vente d’un bien, distribution de cash, etc.) et de la complexité (qu’il vaut mieux éviter si elle est inutile).

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