Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil…

@ Alavoler : si le but est finalement de mettre de la SCPI Primopierre sur un contrat d’assurance Vie,
autant faire ça sur mes-placementsLiberté de mes-placements.fr:
- les frais sur versements sont de 6%
- les frais de gestion du contrat d’AV pour les SCPI sont de 0.5% par an

Certes.
Si la SCPI est logee dans une assurance-vie comparez bien les frais car en effet ils doivent etre inferieurs a 9%. L’achat de SCPI necessite de les garder 8 ans grand minimum, plutot 10-12 ans afin d’eponger des frais d’entreee.

Pour ma part je n’arrive pas a acceder a ma presentation. Pouvez-vous me dire si vous la voyez?
Je ne trouve meme plus ou la creer. J’ai du re-renseigner mon site internet que j’avais pourtant mentionne precedemment. Desole pour le hors-sujet.

Dernière modification par kc44 (09/01/2016 14h58)

Merci pour l’aide Alavoler.
A lire votre presentation, l’achat de SCPI hors assurance-vie est a exclure. Vous souhaitez une certaine liquidite sur 3 ans, meme en investissant en SCPI sur une AV vous serez aussi trop penalise sur les frais.
On peut faire quelques "coups" en achetant une SCPI decotee puis en la revendant peu de temps apres, encore faut-il que son prix de part augmente et qu’il couvre les frais, ca reste tres rare. J’ai fait une belle PV sur PFO et elle vient de prendre plus de 20% grace a un changement de statut. Je pourrais la revendre avec une PV de 5% nette de frais de souscription mais fiscalisee a 15,5% + 19% ce qui me coupe l’envie de la revendre.
Autre point, mieux vaut diversifier les SCPI car toutes ne seront pas forcement liquides au moment ou vous voudrez les revendre, on est vraiment dans une optique de long terme.

Si vous souhaitez limiter les frais de souscription, la SCI Capimmo de Primonial (SCI de SCPI) n’est qu’à 2% de frais d’entrée pour les performances suivantes: 2007 8,89 %,2008 6,89 %,2009 2,59 %, 2010 3,18 %, 2011 1,80 %, 2012 5,07 %, 2013 5,04 %, 2014 4,70 %.

Reste aussi les OPCI qui sont souvent moins chargées en frais mais plus volatiles dans leurs résultats car la part immobilière est variable.

Carpediem

Les frais mentionnés sont ceux habituels pour des SCPI, le cabinet en question n’y est pour rien.

Après entre investir en SCPI ou acheter un bien résidentiel en direct pour le confier à une agence, c’est un autre débat qui a déjà eu lieu sur le forum.

Bonjour,

les frais de souscription de SCPI se partagent entre le CGP et la société de Gestion. Ce pourcentage n’est pas fixe. Le CGP touche généralement entre 3 et 5% des frais de souscription que paye le client, soit un peu moins de la moitié.
Le CGP ne touche généralement aucune rétrocession sur les frais de gestion annuels des SCPI sauf cas particuliers.

Stokes ne semble pas bien connaitre les SCPI. Les intervenants suivants ont bien rectifie.
Le fonds Netissima est tout a fait adapte dans votre optique d’investir en immobilier sans en avoir les inconvenients au niveau des frais. Seuls les 20 % minimum du montant total du versement sur des unités de compte sont a bien integre car il ne faut pas que cela plombe le petit pourcent que vous allez gagner par rapport au fonds Eurossima.

Je complète ma réponse ci dessus la performance de la SCI Capimmo est de 4.95% pour 2015 (avant frais de gestion annuels sur UC du contrat).

@Stokes, vous avez raison pour les frais, mais les foncières cotées ont aussi leurs inconvénients notamment en terme de volatilité et il n’est pas toujours facile de les acheter via une AV.
Et évitez les caricatures…

Carpediem

Ce qui m’intéresse c’est le net obtenu .

Si j’ai une SCI à 2% de frais d’entrée et 4% de rendement, et une SCPI à 8% de frais d’entrée à 5% de rendement, j’ai:

        SCI                           SCPI
N     98                              92
N+1 101.92                        96.6
N+2 106                             100.46
N+3 110.24                        105.49
N+5 114.65                        110.76
etc

La SCPI ne repasse devant la SCI qu’en année N+9. La SCI évite d’attendre 2 ans pour revenir à 0.

J’ajouterai que les performances historiques de la SCI n’ont pas été systématiquement à 1% d’écart sur le long terme avec les SCPI présentes en AV.

Pour l’empilement des frais, les performances ci-dessus sont les performances nettes de la SCI avant les frais de gestion de l’AV (comme n’importe quelle UC en AV)

Chasser les frais c’est bien, gagner plus c’est mieux.

Carpediem

Cher Parisien, je vous trouve un peu dur avec carpediem.

Certes Capimmo n’est pas le support absolument idéal, néanmoins elle permet à des non initiés en investissement immobilier professionnel (car c’est bien de cela dont il s’agit) de trouver un véhicule simple, accessible et dont les performances passées sont tout à fait correctes.
J’ajouterai que le fait de souscrire des SCPI de différentes sociétés de gestion, d’y ajouter de l’immobilier en direct et des parts de foncières cotées permet d’avoir une forte diversification.
Quant aux frais, de mémoire les 2% sont acquis à la SCI.
D’autre part, je suppose que les gestionnaires de CAPIMMO (PRIMONIAL) ont dû négocier avec les sociétés de gestion de SCPI pour ne pas acheter les parts au même prix que le premier quidam venu. C’est déjà le cas pour les SCPI achetables en assurance-vie, elle sont souvent achetées en dessous du prix normal.
Le fait de mettre CAPIMMO en assurance-vie supprime la case IRPP, mais rajoute les frais de gestion du contrat.
Au final, j’ai un support diversifié, géré, qui nous fait un 4% voire 4.5% de moyenne (certes passé, mais il faut bien se baser sur quelque chose). En retirant les frais de gestion, il reste quand même un peu plus que le fond €. C’est ainsi que je le vois, comme une alternative au fond €, avec une espérance de rendement plus élevée, surtout en cette période de baisse récurrente des rendement de fonds €.

Bien à vous.

Grâce à antonyme59, on sait désormais exactement de quoi on parle.

Je suis frappé à quel point les frais de gestion totaux sont prohibitifs, plus élevés encore que ce que je pensais.

En effet, pour les SCPI sous-jacentes, c’est 10% des loyers annuels, qui typiquement sont égaux à 6% de la valeur des actifs immobiliers des SCPI. Frais de gestion  = donc environ 0,60% de la valeur des actifs immobiliers (0,60% = 10% x 6%).

Or, si on investit via la SCI Capimmo comme le préconise carpediem, on va payer (1,60%+0,04%) + 0,60%=2,24% HT /an. les frais de gestion annuels sont donc presque quadruplés par rapport à un investissement direct en SCPI (2,24% à comparer avec juste 0,60%).
Ces frais de gestion de la SCI sont ridiculement élevés, alors même que la SCI ne demande pas beaucoup d’efforts pour sa gestion (ce sont les SCPI qui requièrent du travail, pour savoir quel bien acheter et comment optimiser la gestion des biens détenus). Suivez mon regard sur qui se goinfre au passage en empochant une partie de ces 1,60% par an.

Je suis aussi frappé que l’acquisition de parts de SCPI par la SCI ne coûte à cette dernière que 0,30% de frais d’entrée. Alors même que si la SCI investit beaucoup de cash dans une SCPI, forcément la SCPI ne va pas rester avec du cash mais va s’en servir pour acheter un bien, qui lui coûtera 5-6% en droits de mutation ("Frais de notaire"). Qui paie donc ces droits, puisque ce n’est guère la SCI? C’est l’ensemble des porteurs de parts de ces SCPI de Primonial.

Conclusion: il faut éviter d’investir en direct dans les SCPI de Primonial (sauf éventuellement celles où la SCI Capimmo n’investit pas), car on est exposé à payer une part des frais qui auraient dû être payés par la SCI Capimmo.
Et évidemment il ne faut pas non plus  investir dans Capimmo.

Autre point: pour la première fois, carpediem semble être pris en flagrant délit de conseil non avisé. Jusqu’à présent, les conseils qu’il laissait sur ce forum étaient très judicieux, ou au minimum discutables mais intéressants pour une certaine catégorie d’épargnants. Par ex., quand il recommandait le PERP, que je critiquais fortement, on pouvait encore discuter le pour et le contre et convenir que le PERP est quand même judicieux pour une minorité de la population, par ex. ceux qui sont à la fois proches de la retraite ET avec un TMI élevé de 41% ou 45% ET auront une retraite faible par ailleurs (par ex. les professions libérales).

Mais là, pour la SCI Capimmo, les bras m’en tombent. J’ai du mal à identifier une personne ou une situation pour laquelle le conseil d’investissement de carpediem serait judicieux.
Je n’ai pas de doute sur l’explication: une erreur d’analyse de carpediem et non une volonté de sa part d’orienter vers une SCI qui doit rapporter aux intermédiaires comme lui,  en rétrocession de frais de gestion tous les ans, beaucoup plus que s’il oriente son client vers un investissement en SCPI en direct.