Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne)

En fait, il y a 3 causes possibles d’humidité dans un logement :
- un manque de renouvellement d’air
- des infiltrations (depuis la toiture, ou les murs, ou les fenêtres…)
- des remontées capillaires dans les murs depuis les fondations.

Selon le type de symptôme et leur localisation, on va identifier l’une de ces 3 causes (ou plusieurs de ces 3 causes).

A propos du manque de renouvellement d’air, voici une petite explication de physique amusante pour mieux comprendre.

L’eau peut se présenter sous 3 états : solide (glace), liquide (eau liquide), et gaz (vapeur d’eau).

La vapeur d’eau est un gaz incolore. Quand on voit la vapeur d’eau, c’est que ce n’est plus de la vapeur d’eau ! Le gaz a condensé en goutelettes d’eau en suspension dans l’air. C’est la condensation qu’on voit au-dessus d’une casserole, ou quand on prend sa douche, ou encore lorsque notre respiration fait un panache blanc en hiver.

Ce qui est intéressant pour l’application à l’immobilier, c’est la notion de pression de vapeur saturante :
- L’air sec est un gaz, composé de 78 % d’azote, 21 % d’oxygène, et 1 % de gaz rares.
- quand un gaz est mélangé à un autre, on parle de sa pression de vapeur relative. De façon très caricaturale, l’air ambiant est à une pression de 1 atmosphère ; s’il contient 20 % de vapeur d’eau, on va dire que la pression de vapeur relative de la vapeur d’eau est 0,2 atmosphère.
- Quand la quantité de la vapeur d’eau augmente dans l’air, elle atteint une quantité maximale, au-delà de laquelle la vapeur d’eau ne peut plus se diluer comme gaz, et se met alors à condenser. Cette quantité maximale est appelée "pression de vapeur saturante". Par exemple, dans une atmosphère tropicale où l’on voit des volutes de condensation, ça veut dire qu’on est au-delà de la pression de vapeur saturante : l’air est surchargé d’humidité et ça contribue à donner une impression étouffante.

C’est là que ça devient intéressant pour comprendre notre problème d’aération et de moisissures : la pression de vapeur saturante augmente beaucoup quand la température augmente.

De l’air à 20 °C peut contenir environ 2 fois plus de vapeur d’eau que de l’air à 10°C. De l’air à 40°C peut contenir environ 3 fois plus de vapeur d’eau que de l’air à 20°C, donc 6 fois plus que de l’air à 10°C.
C’est pour ça qu’on voit de la condensation devant sa bouche en hiver et pas en été. C’est pour ça que l’air extérieur est très sec quand il fait bien froid : l’air ne peut presque plus stocker de vapeur d’eau : on retrouve alors l’eau sous forme liquide (brouillard, rosée), ou solide (givre), mais l’air ne contient plus que très peu de vapeur d’eau.

Le taux d’hygrométrie, c’est encore autre chose. C’est la proportion de vapeur d’eau, par rapport à la pression de vapeur saturante. Or, cette pression de vapeur saturante augmente fortement avec la température, donc un taux d’hygrométrie ne veut dire quelque chose qu’à une température donnée. Par exemple :
- de l’air à 20°C avec un taux d’hygrométrie de 50% contient deux fois plus de vapeur d’eau que de l’air à 10°C qui aurait aussi un taux d’hygrométrie de 50%.
- si on prend de l’air à 20°C avec un taux d’hygrométrie de 50%, et qu’on le refroidit à 10°C, on va atteindre 100% d’hygrométrie. C’est à dire que la même quantité de vapeur d’eau, qui ne représentait que la moitié de ce que l’air pouvait accepter à 20°c, devient le maximum de ce que l’air peut accepter à 10°C. C’est bien pour ça que, quand l’air se refroidit, l’eau condense ! On va dire que cet air a un point de rosée à 10°C.

Application à un logement :
Si les parois sont à la même température que l’air ambiant, il n’y a pas de condensation. Dans une maison moderne très bien isolée, c’est presque ce qui se passe : c’est très rare de voir de la condensation sur les parois. Donc très rare d’avoir des moisissures.

Dans une maison mal isolée, les parois sont plus froides, à cause des déperditions. L’air ambiant va être à 20°C, mais les murs à 15°C et les vitres à 5°C, par exemple. Du coup, la quantité de vapeur d’eau que l’air contient sans problème à 20°C, se met à condenser quand elle rencontre une paroi froide.
Dans mon exemple d’un air à 50 % de taux d’hygrométrie à 20°C, cet air ne condense pas sur les murs à 15°C, mais en revanche sur les vitres à 5°C, oui.

Donc : moins la maison est isolée, plus les parois sont froides. Plus les parois sont froides, plus ça condense. Donc, plus les parois sont froides, plus il va falloir ventiler.

Parce que la quantité de vapeur d’eau qui ne poserait pas de problème dans une maison bien isolée, pose des problèmes dans la maison mal isolée.

De façon schématique, il va falloir ventiler deux fois plus dans une maison mal isolée pour empêcher la condensation.

C’est aussi pour ça que dans une maison à peu près isolée, si les moisissures sont concentrées sur quelques endroits, ça veut dire que ce sont des "points froids". C’est là qu’il y a un défaut d’isolation.

C’était le quart d’heure "physique amusante".

Eldoradoimmo a écrit :

Après, ce que je ne comprend pas c’est que d’autres intervenants ont expliqué que le manque de chauffage pouvait favoriser les moisissures.
Mais si on prend votre explication, ce serait plutôt l’excès de chauffage qui ne serait pas bon

C’est plutôt pire si ce n’est pas bien chauffé. Ca condensera davantage.

Supposons un locataire qui chauffe bien : air ambiant 22°C, température des murs 17°C.
Un autre qui chauffe mal : air ambiant 17°C, température des murs 12°C.
Dans le second cas, dès que l’air contient un peu de vapeur d’eau, on dépasse la quantité de vapeur d’eau que peut contenir l’air à 12°C (l’air proche des murs est à la température des murs), donc ça condense sur les murs et ça fait des moisissures.

Dans le premier cas, le logement sera "plus tolérant" à la vapeur d’eau. Mais si ce locataire qui chauffe bien prend 2 douche par jour, fait sa tambouille, et n’aère jamais, il dépassera de toute façon la pression de vapeur saturante de la température de 17°C des murs, donc ça condensera aussi. Ca condensera à un taux de vapeur d’eau plus élevé que le locataire qui chauffe mal, mais ça finira par condenser quand même.

Donc, en fait, il faut chauffer ET aérer. Chauffer pour que l’air puisse contenir suffisamment de vapeur d’eau ; puis chasser cet air humide.

Or, les 2 locataires vont être aussi réticents à aérer. Ils ne veulent pas mettre leur chaleur dehors. Le locataire "économe", peut-être encore davantage réticent. Il n’aère pas pour ne pas mettre dehors sa précieuse chaleur, pour ne pas faire descendre ses 17°C difficilement obtenus. Le locataire qui chauffe bien est peut-être plus riche (ou moins pingre) et donc peut-être légèrement plus enclin à aérer.

Idéalement, il faudrait leur expliquer à quel point l’air contient très peu de chaleur. Aérer 3 minutes perd vraiment très peu de chaleur, donc très peu d’euros. Par contre, aérer longuement refroidit les murs, c’est là que ça coûte cher.
Cette faible quantité de chaleur perdue quand on aère brièvement, ça se calcule. Mais je ne suis pas sûr que les locataires soient très accessibles à ces arguments de physique appliquée.

Un bailleur expérimenté me disait : il faut partir du principe que les locataires n’aèrent pas quoi qu’on leur dise, DONC il faut une VMC.

Dernière modification par Bernard2K (13/01/2016 16h15)