Eldoradoimmo [69] : étude de cas immobilier (opportunité d'acquisition d'un terrain ?)

Hello les amis,

J’ai besoin de votre aide avec du recul sur un projet.

Dans une petite commune prisée de la périphérie lyonnaise, bien desservie en transports (viaire et trains).
La commune est en limite de la métropole mais n’en fait pas partie.

Je possède une maison de famille, et j’ai l’opportunité d’acquérir le terrain juste à côté.

L’emplacement est vraiment sympa, à 5 min à pied du vieux village, et au bord d’une zone naturelle.

Il s’agit d’une parcelle de 2 100m², constructible, sans emprise au sol, mais avec au delà de 400m² de construction, obligation de 40% de logements sociaux et 1.5 place de parking par logement.

L’accès pourrait se faire très facilement via une voie privée, mais les propriétaires refusent.
Du coup, il faut passer par une servitude de passage de environ 100ml de long, 5.5m de large. Donc ça passe quand même.

La parcelle est partiellement viabilisée.
Il manque l’électricité, le tel, l’eau

Un promoteur en propose 300 000 €.
Cela fait du 142€/m²
Dans le secteur, pour des terrains viabilisés, le prix se situent entre 186 et 280 €/m²
Pour viabiliser le terrain et absorber les frais de notaire, il faudra autour des 80 000€
Cela nous fait retomber sur les 180€ de fourchette basse pour un terrain viabilisé

On est donc dans la moyenne des prix
Ce n’est pas un coup de fusil de ce côté là

Voilà pour les données de base

Au niveau des projets possibles, la difficulté est que je n’ai pas le financement immédiat pour aller plus loin que l’acquisition.
Je prend donc le risque que la constructibilité du terrain soit remise en cause un jour, ça s’est déjà vu en limite de zone naturelle

J’ai donc plusieurs possibilités :
- l’achat/revente par lots après viabilisation
On doit pouvoir découper la parcelle en 5 voire 6 lots d’un peu plus de 350m²
Mais je ne sais pas trop comment chiffrer la plus value possible avec ce scénario ?

- l’achat puis l’attente pour spéculer sur l’augmentation du prix du foncier, puis la revente tel quel
La solution fainéante, mais soumise aux aléas des prix du marché

- l’achat puis l’attente pour réunir les fonds pour viabiliser, diviser et construire / ou alors association avec un promoteur
Puis revendre les lots dejà finis

- l’achat puis l’attente pour réunir les fonds pour construire soit des villas soit un collectif et louer pour assurer une rente

- laisser passer l’opportunité et passer à autre chose

Qu’en pensez vous ?

Merci !

Mots-clés : eldoradoimmo, immobilier, investissement, opportunité, terrain contructible, étude de cas