Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

"et a juste dit à l’agence qu’il voulait vendre à un tiers en direct…"

Ce qui peut sous entendre qu’il a eu une offre en direct qu’il a accepté avant que l’agence ne présente votre offre. Tout comme ca peut dire que votre offre a été présentée en premier, et que le vendeur a ensuite eu une proposition d’un ami.

Le problème reste la preuve datée de la première offre valide présentée au vendeur.

Vous pouvez prétendre juridiquement être le premier, mais il suffit que le vendeur rétorque une offre autre reçue avant pour que votre offre tombe. C’est ce qui rend votre situation plus complexe, parce que vous avez fait une offre à une agence, pas au vendeur en direct, donc vous n’avez pas la maitrise complète de la suite.

En mandat simple, ce n’est pas la présentation en agence, qui compte, mais la présentation au vendeur. C’est le seul moyen pour gérer les agences multiples sur un meme bien : la première qui présente une offre au vendeur pour acceptation (signature des deux --> la promesse devient synallagmatique) gagne, et tant pis pour celle qui a attendu le soir.

Bonjour,

je cherche sur internet et je tombe sur ce sujet dans ce forum qui m’intéresse beaucoup car je suis un peu dans la même situation que vous, le jours de la signature de compromis, l’agence a dit Non.

Donc, J’ai une questions, SVP: est ce que vous avez fait un procès ou vous avez laissé tomber l’affaire? et si vous avez fait un procès, est ce que vous avez gagner? si vous pouvez nous partager ici?

merci pour votre réponse, bien cordialement.

anthonyb3 a écrit :

Bonjour,

Je suis le point d’acheter un appartement. Au mois de juillet j’ai fait une offre, par l’intermédiaire d’une agence,  pour un T3. L’offre était en dessous du prix de vente mais le vendeur a accepté rapidement (confirmation par email) .

Par la suite, nous avons échangé plusieurs emails car l’appartement est vendu meublé donc il a fallu se mettre d’accord sur les meubles qui resteront. Il n’y a pas eu de problèmes particulier.

En parallèle, le notaire a donc été contacté afin qu’il commence a préparer le compromis. Chose qu’il a faite. J’en ai reçu une copie il y a quelques jours et nous avions rendez-vous (le vendeur et moi-même) cette semaine pour le signer.

Aujourd’hui l’agence m’a appelé pour me dire que le vendeur vient de changer d’avis et ne veut plus vendre son appartement. Il ne sait pas exactement la raison. J’en saurai un peu plus dans les prochains jours.

Sur le coup, je me suis dit que c’était donc terminé vu que le compromis n’avait pas encore été signé mais l’agence m’a assuré que comme le vendeur avait clairement signalé son intention de me vendre l’appartement (il avait accepté mon offre en répondant par email (document valide légalement) avec son nom, l’adresse de l’appartement, le montant de l’offre qu’il acceptait, etc), cela est suffisant pour l’obliger a me vendre l’appartement. S’il continue de refuser il me devra une compensation financière (inférieure tout de même a celle qu’il aurait du me payer si le compromis avait été signé).

Personnellement je doute de ce que m’a dit l’agence vu que le compromis n’a pas été signé. D’un autre coté, si l’email que le vendeur a envoyé (dans lequel il indiquait clairement qu’il acceptait l’offre) fait foi, l’agence a peut-être raison. Je n’arrive pas a trouver d’info a ce sujet sur internet et avant de faire des démarches je voulais avoir votre avis car peut-etre certains d’entre-vous ont eu la même expérience.

Je vous remercie.

Anthony.

Bonsoir,
J’ ai découvert ce forum en cherchant des informations sur ce sujet car je suis en train de subir la même mésaventure. La seule différence est que les vendeurs sont en indivision et qu’il y a une agence immobilière dans l’histoire.
Petit résumé: Nous  avons visité une maison pour laquelle nous avons fait une offre écrite (11/12/15) à l’une des parties qui la amener à leur notaire car elle voulait que je passe par la notaire qui gère l’indivision. Ce que nous avons accepter après avoir joint la notaire en question qui m’a assuré que cela ne changerait rien pour nous. Elle à refuser de fixer la date pour le compromis, car elle n’avait pas encore joint les deux autres parties, puis quelques jours après (17/12/15) elle m’envoie un mail en me disant qu’elle a les documents nécessaire au compromis et me fixe un rendez vous pour le 14/01/16 car elle m’annonce qu’une des parties ne pourras être présente plus tôt. Le 30/12/15 je reçois un sms (!) d’une autre des parties pour me dire que l’agence à fait une offre à 4000€ de plus. Après plusieurs communications téléphoniques j’accepte de m’aligner à cette offre mais je demande une réponse écrite validant cette offre avec copie au notaire. Celle ci m’annonce en début janvier qu’elle n’a pas d’information sur cette offre mais elle me demande quand même des documents bancaires avec le nouveau prix. Puis le 13/01/16 à 18 h30 elle me rappelle pour me dire que l’agence à fait une offre à 11000€ supplémentaire (au prix de leur mandat) et qu’ils sont prioritaire car sinon les vendeurs devront payer les frais (11000€). La notaire m’envoie un mail à 20h30 pour annuler notre rendez vous. Après avoir contacter une nouvelle fois les vendeurs, ils m’ont dit que si je payais les frais il me laisse la maison soit 26000€ de plus que notre 1ère offre.
Donc, après avoir changer de notaire car la première n’a pas protéger mes droits et ne m’a pas conseillé, puis pris un avocat nous avons, sur leur conseil, mis en demeure l’étude notariale de me fixer ce rendez vous avant procédure judiciaire (car nous irons  au bout) pour faire valoir notre antériorité car dans le mail la notaire (officier ministériel) me dit bien qu’elle à les éléments pour le compromis. Il y a également des choses un peu louche que je ne juge pas intéressant pour vous le partager. 
Mes questions sont : à part le consentement des parties, quels sont les éléments nécessaire? Avez vous des informations qui pourrais m’être utile dans cette affaire? (cas, jurisprudence). Mon avocate me dit que la vente est parfaite a la première offre, car confirmer par mail de la notaire, qu’en pensez vous?

Merci de vos réponses.

merci Xa de votre réponse rapide,
Pensez vous que je peux faire reconnaitre mon antériorité devant un tribunal ou bien est ce que je dois faire une croix dessus? Mais je pense que à défaut nous irons en justice afin que nos droits soient respectés quitte à réclamer des dommages et intérêts, mais aussi pour que l’on puisse avoir le fin mot de cette histoire et savoir qui à bafoué ces droits.
Merci encore

Sébastien

bonsoir,
l’avocate m’a dit que l’on pourrait faire éventuellement faire reconnaitre cette antériorité au vu des documents que je lui ai fourni, mais elle doit également demander les pièces que la notaire a en sa possession. Je dois passer par mon avocate car la notaire en question m’a demandé de ne plus la contacter directement pour des raisons "déontologiques". Je pense que j’aurais une réponse de la mise en demeure dans la semaine afin de savoir si on s’entend ou si on va en justice.

Merci

Bonjour,

Il y a deux problèmes bien distinct dans votre histoire.
1) votre achat
2) le travail de l’agence.

Du point de vue de l’agence, qui est un professionnel, la procédure pour obtenir le paiement de sa commission va être longue, onéreuse et relativement aléatoire. L’agence est un professionnel qui aurait du formaliser / bétonner l’acceptation de la vendeuse.

De ce point de vue, engager une procédure relativement couteuse pour récupérer au final une commission à peine supérieur au coût estimé de la procédure est une perte de temps.

La décision de l’agence ne vous concerne pas. C’est un choix économique relativement rationnel : l’agence accepte de faire une croix sur cette comm parce que le jeu n’en vaut pas la chandelle.

De votre point de vue, la question est différente. Vous voulez acheter, vous avez un élément de preuve d’acceptation de cette vente, c’est à VOUS d’enclencher une procédure contre le vendeur qui s’est rétracté. L’agence n’est pas votre représentant dans cette histoire, elle n’est pas là pour vous défendre, son boulot se résumait à gérer la mise en vente (annonce, visite, filtrage des candidats, dossier de vente). Elle n’est ni votre avocat ni votre notaire.

Si vous avez un écrit de l’agence confirmant que le mail que vous donnez est bien un mail envoyé par cette vendeuse, et si cette vendeuse est bien l’unique décisionnaire pour la vente, alors vous avez, a minima, les moyens de tenter de forcer la vente.

Consulter un avocat, en lui apportant toutes les pièces à votre disposition, et il vous donnera une idée de l’opportunité ou non de poursuivre.

"Dans une offre sous le prix du vendeur, pour que la vente soit parfaite, il faut que le vendeur manifeste son accord par écrit. C’est à dire, par un écrit signé."

La cour de cassation a validé plusieurs fois la rupture abusive des pourparlers sur la seule base de mails échangés, sans aucune signature. C’est bien le contenu du mail et l’identification de l’auteur, que la cour de cassation toujours considère valide dès lors que l’adresse mail utilisée l’est avec une régularité permettant d’identifier l’auteur (si la cliente n’a envoyé qu’un seul email, on pourrait douter de l’origine du mail, mais si elle communique régulièrement via cette adresse, l’agence est en droit de considérer que c’est bien sa cliente qui est l’origine du mail).



"ce n’est pas elle qui a écrit ce mail. Un proche lui a fait une blague en utilisant son ordinateur derrière son dos !"

Inopérant.

Primo, pour contester être à l’origine, il faut le justifier. Le déclarer ne suffit pas. Secundo, la cliente s’est ensuite rétractée en demandant à réfléchir. De facto, elle confirme avoir accepté initialement. S’il y avait usurpation d’identité, elle aurait soulevé ce moyen dès le départ "non, je n’ai jamais accepté cette offre et si vous avez reçu un tel mail, c’est que quelqu’un a utilisé mon compte à mon insu".

Cependant, il faut une preuve de ce revirement (mail, courier, fax, ou, dans l’autre sens, un courier émis par l’agence à sa cliente rappelant que l’offre ayant été accepté, elle est tenu de poursuivre la vente, bref un truc montrant que la cliente a changé d’avis).

" elle échangeait avec son agence immobilière. Cette correspondance est confidentielle et n’avait pas vocation à être communiquée à l’acheteur."

Niet. Elle communique avec l’agence pour confirmer que l’agence a fait son boulot en confirmant son accord pour la vente à ce prix. Ca n’est pas une conversation privée entre la cliente et l’agence. Idem avec un notaire à la place de l’agence (cassation octobre 2011 par exemple).

Elle aurait pu écrire "152k ca me convient a priori, je réfléchis un peu et je vous confirme". Mais le mail rapporté dit "l’offre me convient, Comment allons-nous procéder, quand dois-je venir à "

Si le mail est effectivement cela, le contenu est très clair : elle parle de venir pour le compromis, et donc formaliser l’avant-contrat. Mais l’acceptation du prix est faite.

Reste que seul Bongala peut engager cette démarche, qui est relativement couteuse, si on oublie la prétentative de négo (courier rappelant l’état de la vente et les risques pour la vendeuse, histoire de voir si la situation se débloque à l’amiable).

Est-ce que le jeu en vaut la chandelle ?

L’avocat a sûrement raison…

Quant à tenir sa parole : tous les jours, il y a des gens qui se dédisent, sur plein de trucs.

vous êtes dans le rôle de l’acheteur malheureux. A votre avis, combien de vendeurs se retrouvent avec des acheteurs qui n’honorent pas leur offre écrite ?

La parole donnée a de moins en moins de poids. On peut râler, mais la seule solution pragmatique, c’est de blinder autant que possible les aspects écrits et contractuels.

Bonjour xa,

Je vous rejoins dans votre raisonnement. Je dois rester terre à terre et garder mon sang-froid.

Financièrement, je risque de perdre beaucoup d’argent (et d’énergie) en lui intentant un procès. La procédure peut être très longue et n’aboutira probablement à rien, et cela risque de durer plusieurs années.

Mon avocat me déconseille fortement d’aller sur cette voie. Je l’ai appelé 2 fois. Il veut bien prendre le dossier si j’insiste mais il m’assure d’une chose : " Vous allez me payer mes honoraires, çà c’est sûr ".

N’empêche que j’enrage depuis 2 semaines et je ne veux pas lâcher le morceau.

L’agence avait tellement confiance en voyant la confirmation par mail, qu’elle m’a même donné un double des clés afin je puise commencer à faire des devis de travaux. Entre temps, au vue de la situation, je leur ai rendu les clés car je voyais bien, que de leur côté, il préfère s’asseoir sur leurs commissions de 8 000 € que d’effectuer un recours. Ils ont fait leur " calcul ", c’est certain.

Mais dans tout ça, où est la morale ? l’agence pour bien accomplir son travail ne devrait t-elle pas aller au bout de cette " affaire " ? vont-ils " sacrifier " un client / acquéreur ? C’est inimaginable……..

Bonjour,

Ma femme n’arrête pas de me dire de laisser tomber.

Il est certain que plus les jours passent et plus je me dis qu’il faut PASSER A AUTRE CHOSE.

La leçon dans cette histoire de m…. est que tant que rien n’est signé, ça ne vaut RIEN.

Une chose est certaine aussi, la prochaine fois je ne me ferai plus avoir de la sorte.

Merci à tous pour vos conseils et vos éclaircissements.

1) C’est le choix de l’agence. S’ils considèrent qu’il y a plus à perdre qu’à gagner, ils ne poursuivront pas.

2) les clients de l’agence sont les vendeurs immobilier. Acquérir la réputation de poursuivre ses clients en justice n’est pas très bon pour la réputation d’un commerçant.
En fait c’est à double tranchant :
- acquérir la réputation d’être une agence "à qui on ne la fait pas" peut dissuader les vendeurs de se comporter de façon incorrecte, donc faire rentrer plus de sous en évitant de perdre les commissions auxquelles l’agence a droit (par exemple, dissuader le vendeur de signer en direct alors qu’il a rencontré l’acheteur grâce à l’agence)
- mais ça peut aussi dissuader les vendeurs de confier un mandat à l’agence. Si, après avoir attaqué un vendeur bien férocement jusqu’au tribunal, et que ça se soit su dans toute la ville, l’agence voit -20 % de mandats alors que leurs confrères restent à l’identique, ils se diront qu’ils n’auraient peut-être pas dû faire ça. On dit qu’un client mécontent fait autant de publicité que 20 clients contents !

@Bernard2K, dans un sens, c’est l’acheteur qui finance la commission de l’agence.
Donc il est aussi le client.
Au final, dans tout les cas, il y a un client mécontent.
Le choix de l’agence est de choisir quel est le client mécontent!