Achat de parts de SCPI PrimoPierre avec le cabinet Verney Conseil…

Je ne comprend pas bien l’acrimonie de parisien envers carpediem.

En effet, sauf erreur de ma part, carpediem s’est contenté de réagir au message

alavoler a écrit :

Je recherche à optimiser environ 40 à 50K d’épargne (qui sont aujourd’hui sur un Livret A / orange !)
Pour le laisser de 3 à 6 ans… (à la louche car je ne connais pas mon futur)

d’alavoler qui avait auparavant indiqué envisager d’investir en SCPI, en lui indiquant deux pistes qui semblent pertinentes dans ce contexte :

carpediem a écrit :

Si vous souhaitez limiter les frais de souscription, la SCI Capimmo de Primonial (SCI de SCPI) n’est qu’à 2% de frais d’entrée pour les performances suivantes: 2007 8,89 %,2008 6,89 %,2009 2,59 %, 2010 3,18 %, 2011 1,80 %, 2012 5,07 %, 2013 5,04 %, 2014 4,70 %.

Reste aussi les OPCI qui sont souvent moins chargées en frais mais plus volatiles dans leurs résultats car la part immobilière est variable.

… puis en démontrant que sur 3 à 6 ans l’investissement via la SCI (même si elle est lourdement chargée en frais annuels) était plus favorable que l’investissement directement sur les SCPI.

Je n’ai nulle part lu une quelconque "recommandation" ou "conseil" qu’aurait fait carpediem (lequel a juste donné des informations sur 2 possibilités, qui peuvent être mieux adaptées que des SCPI en direct comme envisagé au départ par alavoler). Je suggère à parisien de ramasser ses bras s’ils sont tombés (la situation de alavoler est d’ailleurs un exemple où la SCI semble plus adaptée que les SCPI en direct … mais où un bon fond euro est sans doute encore mieux adapté !), et de relire la demande précise et les réponses qui y ont été faites.

PS : Ceci n’est pas une intervention à titre de modérateur, mais comme simple membre du forum.

Bernard2K
Je détail mon épargne, car en effet ce n’est pas clair:

55k sur un AssuranceVie ING, composé à 90% d’eurossima (fond euro)

31.5k sur un livret orange
16.5k sur un livret A

ce sont ces livret que je souhaite réa-louer pour 3 à 6 ans…

(j’ai également 18K sur une autre banque, composé de LDD, PEL… que je ne compte pas toucher à court terme - 2 ans)

GoodbyLenine a écrit :

Je ne comprend pas bien l’acrimonie de parisien envers carpediem.

En effet, sauf erreur de ma part, carpediem s’est contenté de réagir au message

alavoler a écrit :

Je recherche à optimiser environ 40 à 50K d’épargne (qui sont aujourd’hui sur un Livret A / orange !)
Pour le laisser de 3 à 6 ans… (à la louche car je ne connais pas mon futur)

d’alavoler qui avait auparavant indiqué envisager d’investir en SCPI, en lui indiquant deux pistes qui semblent pertinentes dans ce contexte :

carpediem a écrit :

Si vous souhaitez limiter les frais de souscription, la SCI Capimmo de Primonial (SCI de SCPI) n’est qu’à 2% de frais d’entrée pour les performances suivantes: 2007 8,89 %,2008 6,89 %,2009 2,59 %, 2010 3,18 %, 2011 1,80 %, 2012 5,07 %, 2013 5,04 %, 2014 4,70 %.

Reste aussi les OPCI qui sont souvent moins chargées en frais mais plus volatiles dans leurs résultats car la part immobilière est variable.

… puis en démontrant que sur 3 à 6 ans l’investissement via la SCI (même si elle est lourdement chargée en frais annuels) était plus favorable que l’investissement directement sur les SCPI.

Je n’ai nulle part lu une quelconque "recommandation" ou "conseil" qu’aurait fait carpediem (lequel a juste donné des informations sur 2 possibilités, qui peuvent être mieux adaptées que des SCPI en direct comme envisagé au départ par alavoler). Je suggère à parisien de ramasser ses bras s’ils sont tombés (la situation de alavoler est d’ailleurs un exemple où la SCI semble plus adaptée que les SCPI en direct … mais où un bon fond euro est sans doute encore mieux adapté !), et de relire la demande précise et les réponses qui y ont été faites.

PS : Ceci n’est pas une intervention à titre de modérateur, mais comme simple membre du forum.

GbL,
Je vous ai connu plus inspiré et moins porté vers la casuistique.

Quand quelqu’un comme carpediem, qui est un professionnel de la finance et qui a fait sur ce forum de multiples interventions remarquées, cite de manière positive un produit et sans lui trouver des points négatifs, cela sera lu par beaucoup comme une recommandation.
Et certains membres moins aguerris de ce forum iront ensuite souscrire sans hésiter à Capimmo, d’autant plus (j’ai déjà pu le constater) beaucoup de courtiers et autres intermédiaires le mettent en avant.

C’est là un danger pour ces épargnants et c’est contre ce danger que je voulais m’élever. Et bien moins contre carpediem, comme je l’avais indiqué, qui faisait une erreur d’analyse.
Je revendique pleinement mon droit de réagir vivement quand un mauvais produit est cité positivement, pour protéger d’autres.

Ce produit est une SCI de SCPI, soit l’équivalent d’un fonds de fonds, avec empilement des frais et des risques:
- accepteriez-vous d’investir vous-même dans un fonds de fonds?
- accepteriez vous-même, GbL, d’investir dans Capimmo, un produit équivalent à une SCPI mais 4 fois plus chargé en frais? des frais tels que ces performances vont forcément baisser dans le futur.

Ce que vous ne voulez pas pour vous-même, GbL, pourquoi voulez-vous que d’autres moins avertis aillent souscrire, en faisant confiance à ce qu’écrivais carpediem, certainement par erreur?

Bernard2K
Merci ! Je vais faire une réponse rapide (pour le moment):
Tranche 4    de 26 421 à 70 830 €    30 %
Il faut noter que j’ai 29 ans, que je suis célibataire, et que ma situation est donc amené "naturellement" à évoluer (couple avec enfant) - j’ai également des revenus très variable (je suis récemment chef d’entreprise). Bref difficile pour moi de me projeter sur 10 ans…

Je vais donc je pense suivre vos conseils, renforcer mon assurance vie ING (que j’ai eu le bonheur d’ouvrir il y a plus de 7 ans). Je vais privilégier Netissima.

Question: Le conseiller m’a dit que si je revendais le fond euros avant la fin de l’année (?) je ne toucherais pas le taux plein. Est ce vrai ? Quel est le mécanisme ? (j’ai cherché mais j’ai pas trouvé)

Je me tate à placer 25K sur une SCPI type PrimoPierre… sachant que je peux serrer les fesses pour la garder au moins 4 ou 6 ans… j’ai calculé que je "gagnais" à partir de la 3eme ou 4eme année (versus fond euros) // je peux me tromper, j’essayerai de faire une projection.

Je peux me tromper (merci de me corriger) et j’ai du louper un truc:

SCPI (type primopierre) VS Fond Euros (Type Ing)
Intérêt composé linéaire de 4.5% (pessimiste), et 2.5% (optimiste)
6% de commission au départ VS 0%

        SCPI                           Fond Euros
N     940                              1000
N+1 982,3                        1025
N+2 1072,69                      1050,625
N+3 1120,96                      1076,89
N+4 1171,41                     1103,81
N+5 1224,12                    1131,40
N+6 1279,21                     1159,69
N+7 1336,77                     1188,68

Au bout de 3 ans la SCPI semble plus intéressante, d’autant plus que sur 5 ans on peut estimer qu’on a une revalorisation des parts des SCPI, ce qui la rend d’autant plus attrayante.

Je ne comprend pas pourquoi il faut attendre 10 ans… (mon analyse est sans doute fausse)

Pour compléter ce que dit Crown :
- oui, arbitrage idéalement en début d’année ; en même temps, si vous avez besoin de vos sous en tel mois, retirez-les en tel mois ! Pour l’essentiel, vous aurez les intérêts au pro-rata.

- pour un rachat total (fermer définitivement l’assurance-vie) attention au mécanisme des "Participation aux Bénéfices" qui nécessite de passer la fin d’année avec une assurance-vie pas encore clôturée.
C’est à dire qu’il ne faut pas faire un rachat total en cours d’année. Si vous voulez retirer tous vos sous en cours d’année, faites un rachat partiel de "total - 1000 €" au moment où vous en avez besoin ; puis rachat total des 1000 € restant au mois de janvier suivant. C’est expliqué à cette page : Fiscalité de l’Assurance Vie en 2016 : sous le titre Avertissement.

- comme de plus, il faut essayer de tirer partie de l’abattement de 4600 € par an, c’est mieux d’espacer les rachats sur plusieurs années. Ainsi, supposons que vous ayez besoin d’argent en juin 2016 mais que vous ayez quand même un peu de latitude pour attendre quelques mois avant de retirer le reste. Un rachat "rapide mais pas trop" pourrait être :
juin 2016 : rachat partiel 35 k€.
janvier 2017 : rachat total de 20 k€.
C’est relativement optimisé puisqu’on a 2 x 4600 € d’abattement (au lieu d’une fois 4600 € si on avait tout retiré en juin 2016), qu’on tourne l’année avec l’assurance-vie pas vide et qu’on aura donc la participation aux bénéfices, et pour autant, on a retiré pas mal au premier rachat, et on a retiré la totalité en seulement 7 mois de délai. Si on veut encore mieux optimiser, on peut calculer le rachat total de janvier 2017 pour qu’il soit pile le montant qui correspond à 4600 € de produits. A supposer que ce calcul montre que c’est un rachat de 15 000 € qui correspond à 4600 € de produits, ça permettra de sortir 40 k€ en juin 2016 et 15 k€ en janvier 2017 : on a donc maximisé la somme sortie le plus tôt possible quand on en besoin, tout en maximisant également l’abattement en 2017.
Evidemment, avec cette solution, on paiera du PFL sur le rachat de juin 2016, mais moins que si ça avait été un rachat total.

Comme dit par Crown, les modes de calcul en cas de rachat en cours d’année, et les modalités d’application de la "Participation aux Bénéfices", ça peut varier d’un contrat à l’autre donc il faut bien le lire, et se le faire expliquer au besoin.

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2016 13h41)

@M7

L’assureur va valoriser les SCPI et la SCI à leur prix de revente (i.e sans les frais de souscription) dans votre contrat et calculer la performance en fonction de cette valeur d’où le calcul que j’ai présenté plus haut.

@Parisien

La réponse concerne la question avec la contrainte temporelle donnée en début de file, et si vous avez compris ma démonstration simplifiée, elle n’est pas à caractère générale de durée et/ou de situation.

Vos réponses pleines de sous-entendus et d’agressivité étaient déjà régulières auparavant, je ne suis guère étonné qu’il en soit ainsi encore maintenant.

Je ne peux vous laisser écrire que j’ai commis une erreur en proposant une alternative plus rentable en 3 à 6 ans que le SCPI proposée à la base (cf calculs), ni que cette proposition est dans un but commercial.
Les distributeurs perçoivent une rémunération sur les SCPI en AV à la souscription de l’ordre de 1 à 1.5% et rien sur la SCI Capimmo.

J’ai moi-même souscrit à la SCI Capimmo pour bénéficier d’un support Immobilier en AV moins volatil qu’un fond actions immobilières et moins onéreux à moyen terme qu’une SCPI. De plus, avec un retour à 0 en 6 mois au lieu de 2 ans avec une SCPI, cela permet d’être flexible si des opportunités de marché se présentent sur d’autres classes d’actifs donc ce n’est pas forcément destiné à une détention ad vitam.

Comme vous ne vivez que pour la polémique, je vous informe que ce message sera mon dernier sur cette file. Être rentier ne vous a visiblement pas apporter la sérénité, je vous plains mais inutile d’être mesquin en m’affublant d’un -1.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (12/01/2016 16h28)

parisien a écrit :

(…) vu votre erreur d’analyse en recommandant un produit aussi chargé de frais de gestion et votre incapacité à l’admettre (…)

- Je doute  qu’on puisse y investir seulement à moyen terme (disons 2 ans) en étant capable d’arbitrer "si des opportunités de marché se présentent sur d’autres classes d’actifs", car avec 2% de frais d’entrée sur cette SCI, mieux vaut investir sur le fonds en euro, qui rapportera en net davantage à cet horizon, et sans risque de baisse contrairement à la SCI.

Vous avez vous-même une grosse incapacité à admettre que le conseil était pertinent en réponse à la demande initiale.

Notre ami foreumeur arrive et nous dit en substance : "j’ai déjà une AV fonds euros, je voudrais ouvrir une autre AV avec de la SCPI pour diversifier dans l’immo, mais problème, je risque de ne la garder que 3 à 6 ans."

En disant que notre foreumeur devrait reprendre du fonds euro, vous faites fi de sa volonté de se diversifier dans l’immobilier. Carpediem, lui, a apporté une réponse qui répondait à l’ensemble de la demande, y compris la diversification dans l’immobilier. Cette solution n’est pas parfaite, le rendement n’est pas faramineux, mais cette réponse a le mérite de répondre exactement à la demande.

Si vous connaissez d’autres supports qui permettent d’investir valablement dans l’immobilier sur une échéance aussi courte, n’hésitez pas à les citer !

Re !

@carpediem
@Bernar2K

.

@carpediem

Dans votre message du 11.01 à 17h10, j’avais cru comprendre que vous compariez l’investissement dans une SCI avec l’investissement en direct dans une SCPI.

C’est sur ce dernier point que j’ai posté un message indiquant que les "frais d’acquisition" sont inclus dans le prix, et matérialisés seulement à la sortie (revente) éventuelle.
Je maintiens donc mon tableau du 12.01 à 9h37.

Autre chose, vous dites :

carpediem a écrit :

L’assureur va valoriser les SCPI et la SCI à leur prix de revente (i.e sans les frais de souscription) dans votre contrat et calculer la performance en fonction de cette valeur d’où le calcul que j’ai présenté plus haut.

Si c’est le cas, cela pose quelques questions/problèmes :

- Le rendement des SCPI est fourni par ces dernières relativement à la valeur des parts. Si la SCI (ou l’AV) valorise les parts en prix de revente, le rendement doit être (arithmétiquement) bien plus fort. Exemple : 5 euros pour une part à 100 euros, cela fait 5 % ; mais 5 euros sur un prix de vente à 92 euros, cela fait 5,43 %

- Où va passer la différence entre prix de la part de la SCPI et prix de revente ?  Soit en provision pour dépréciation (donc moins-value latente), soit en moins-value sur achat et donc investir dans la SCI se traduit par une moins-value (immédiate ou latente).

- Globalement, les actifs de la SCI ne couvrent plus le montant des apports. Cela est un peu dangereux, et n’est jouable qu’à condition que la collecte de fonds continue à alimenter le capital, et/ou que le prix des parts des SCPI augmente suffisamment pour couvrir ces plus-values (plus ou moins latentes).

.

@Bernar2K

Je suis plutôt de l’avis de Parisien. La SCI rajoute des couches de frais, sans diminuer les frais des sous-jacents (des SCPI). Les contraintes liées à la durée du placement semblent diluées, mais, AMHA, vont être présentes à la sortie…

Pour les placements indirects en immobilier pour des durées telles que vous citez, regardez les foncières cotées, et les REITs ; et (re)lire le livre de IH.

@-salutations

Re !

goldex a écrit :

M7 a écrit :

Où va passer la différence entre prix de la part de la SCPI et prix de revente ?  Soit en provision pour dépréciation (donc moins-value latente), soit en moins-value sur achat et donc investir dans la SCI se traduit par une moins-value (immédiate ou latente).

C’est bien le cas, quand vous investissez dedans, votre contrat affiche des le depart une moins value egale au montant des frais d’entrée.

Oui, mais parlez-vous des "frais de souscription à la SCI"  ou bien des  "frais de souscription aux SCPI + frais de souscription à la SCI". La différence doit avoisiner les 5 % de l’apport…

Bref, je me méfie des moins-values latentes (potentielles) cachées.