Investir dans une grande maison et louer les dépendances ?

fatfabletoubab · #26

Je viens de visiter votre présentation et donc votre site, donc effectivement vous avez un "peu" d’expérience !

Dans mon hypothèse d’investissement, comment auriez vous procédé pour l’emprunt immo sachant que nous vivrions dans ce "domaine" ?

Eldoradoimmo · #27

Difficile de savoir ce que nous aurions fait précisément dans votre cas car nous n’avons pas les plans de votre domaine ni une idée précise de son agencement.

Mais d’une manière générale, nous aurions commencé à demander un prêt pour l’habitation principale et si possible un autre pour une autre chambre/un autre gîte sur le domaine, avec entrée séparée.
L’idée étant que le revenu de ce gîte serve à financer les deux emprunts.

Au bout d’un an, vous pourrez montrer à votre banquier que vous savez faire rentrer de l’argent.

A ce moment, demander un autre prêt pour rénover le reste du domaine et creer autant de chambres/gîtes de qualité que possible.

Qualité est un mot important, d’autant plus que vous serez sur place et serez confrontés aux clients…

fatfabletoubab · #28

Potentiellement en location saisonnière 8 semaines de juillet et aout a 2000euros (prix bas de la concurrence) la semaine ça peut couvrir une bonne partie du crédit total.

Mais est ce qu’une banque serait prête à prêter avec un taux d’endettement bien supérieur aux 33%? J’en ai moins la certitude…

Bernard2K · #29

Les gîtes, ça prend du temps. Ce qui en prend encore plus, c’est chambre d’hôtes et table d’hôte : là on rentre dans un travail à temps plein.

Ca paraît quand même difficile de savoir si ça peut fonctionner sans savoir où vous êtes et s’il y a une attractivité touristique dans votre coin !

Les gîtes sont moins prenants, mais quand même. Ca reste un choix de vie avec des conséquences significatives.

Dernière modification par Bernard2K (15/01/2016 01h13)

fatfabletoubab · #30

C’est situé dans une ville a 35min de cassis dans le sud (13)
L’activité de chambre et table d’hôte ne m’intéresse pas du tout car effectivement trop prenante et noue aurons dans les années à venir un commerce qui sera bien prenant …
Par contre la location à des touristes en saison d’été semble avantageuse au niveau du temps de gestion minime (1 fois par semaine) et sans risque d’impayé ou de problème de locataire .

DDtee · #31

Si le risque d’impayés n’existe effectivement pratiquement pas je serais plus prudent sur le "temps de gestion minime (1 fois par semaine)" ou le "sans risque de problème de locataire"

Concernant les locataires, il y en a des bons et des moins bons tout comme pour les locations de résidence principale.
Deux différences notables en saisonnier, c’est la palisse, les locataires restent peu de temps et cela évite sans doute un certain nombre de risques potentiels.
D’autre part, pour les locations longue durée vous choisissez le locataire après visite et entretien. En saisonnier, vous choisissez pas grand chose (au mieux, juste un entretien téléphonique pour se faire une idée).
j’ai pu constater, d’autres ont des expériences différentes, pas mal de casse… L’expérience d’hôteliers pas très éloignée dans le principe, semble corroborer mon expérience.

Pour le temps de gestion minime, souvent le jour d’arrivée départ est vraiment bloqué par les arrivées et départs à des heures différentes. Sans oublier la régulière nécessité de refaire le ménage, petites réparations etc…

fatfabletoubab · #32

Oui quand je dis 1 fois par semaine je parle bien d’une journée par semaine.

Sur 8 semaine ça représente 1 semaine mais sur une année je trouve que l’investissement personnel vaut le coup d’autant plus que nous serions sur place.
Cela limiterait les déplacement pour l’entretien.

Pour avoir testé de la location saisonnière pendant 45 jours l’été passé, on a eu a déplorer au pire un drap taché. Peut être que nous sommes chanceux.

Qu’en pensez vous face à un banquier de faire RP+saisonnier ?
Dans quelle proportion d’apport pourrait on nous suivre ?

DDtee · #33

fatfabletoubab a écrit :
Qu’en pensez vous face à un banquier de faire RP+saisonnier ?
Dans quelle proportion d’apport pourrait on nous suivre ?

Difficile de vous répondre, vous risquez de sortir un peu des cases. Comment est votre banquier ? Décisionnaire ou pas et pour combien ?
Quels principes met-il en avant quand vous parlez d’encours ou de niveau d’endettement avec lui ?

Idem pour l’apport, en mettant 100% ça marche dans 100% des cas mais c’est bien moins intéressant…(enfin cela dépend de vos objectifs) beaucoup de choses dépendent de votre interlocuteur, de votre relation avec lui !

fatfabletoubab · #34

Le problème de mon banquier c’est que je ne l’ai jamais eu autrement que par Email ou rarement par téléphone.
Banque que j’ai depuis que je suis petit et j’ai beaucoup bougé de ville en ville par la suite et je n’ai jamais eu besoin de ses services !

C’est pour ça que je préférais me renseigner avant de passer pour un fou devant lui (ou un autre banquier)

gunday · #35

fatfabletoubab a écrit :
Qu’en pensez vous face à un banquier de faire RP+saisonnier ?
Dans quelle proportion d’apport pourrait on nous suivre ?

La question, est comment lui faire une estimation des revenus ?
Car c’est à partir des revenus futurs estimé que la banque prendra sa décision.
Pour de la location classique, les prix du secteur sont facilement identifiable. Pour du saisonnier, c’est un modèle plus professionnel, pas forcément évident à trouver.

fatfabletoubab a écrit :
C’est pour ça que je préférais me renseigner avant de passer pour un fou devant lui (ou un autre banquier)

Passer pour un fou avec un projet d’investissement, je vous conseille de vous y habituer maintenant.
Plus vite vous serez habitué à être catalogué, fou, dérangé, … plus vite vous pourrez continuer votre projet.

De toute façon, faut être fou pour se lancer dans la location immo, en bourse, en entrepreneuriat, …

fatfabletoubab · #36

gunday a écrit :
De toute façon, faut être fou pour se lancer dans la location immo, en bourse, en entrepreneuriat, …

Merci, c’est bien ça qui me motive !

Je pense donc qu’on devrait présenter un projet uniquement avec de la location traditionnelle et ensuite rien ne nous empêche de louer saisonnièrement.

gunday · #37

Mais avec juste de la location classique, le financement suit ?

Si oui, faites vous financer ainsi ce sera amplement suffisant!

fatfabletoubab · #38

Oui ça devrait suffire si on prend 70% des loyers qui sont estimés au prix du marché ça ferait 1300€x2x0,70 = 1820 + 33% de nos salaire environ 1000
Donc 2820€ pour une mensualité d’emprunt de 2200 ou 2300€
Par contre la ou j’ai peur c’est que la banque nous dise qu’avec 3000€ de revenus, si on n’a pas de locataires on ne puisse pas rembourser le crédit (ce qui n’est pas faux !)
Après la famille peut nous suivre pour assumer quelques mois mais c’est pas trop dans notre idée de "gratter" de l’argent.

gunday · #39

Je pense que le problème est la combinaison de différent facteur : celui de votre salaire comme vous l’évoquiez.
Mais également le fait que ce soit votre premier investissement et que vous visiez haut.

La difficulté va à mon sens porter sur le déblocage du 1er loyer. Une fois le loyer tombant, la situation devrait être moins critique.
Peut être envisager de demander un différé de remboursement pour le prêt!

Eldoradoimmo · #40

Bien demander au préalable à chiffrer le différé de remboursement, c’est souvent prohibitif

Mieux vaut peut être demander l’appui ponctuel de votre famille pour les quelques premiers mois

fatfabletoubab · #41

Vous avez un ordre d’idée du cout d’un différé ?
Ce n’est pas l’équivalent des intérêts sans rembourser de capital ?

Eldoradoimmo · #42

Non, généralement, ce sont des intérêts intercalaires qui peuvent être très lourds

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