Investir dans une grande maison et louer les dépendances ?

Le rendement des dépendances est plutôt faible: 6%
Je n’appellerai pas ca une oportunité….

Si vous monté une SCI ( a l’IR j’imagine ), vos parents seront impossable sur les revenu des locations donc attention a leur TMI.

Je vous conseil personnellement de separé la RP des dépendances lors de l’achat et du pret , sa sera beaucoup plus simple pour la compta!

Une présentation plus complété ( TMI, revenu, age, objectif de transmission au enfant…) vous apportera certainement beaucoup plus de reponse

Bonjour

fatfabletoubab a écrit :

Admettons que ma compagne et moi pouvons emprunter 200000e avec nos revenus actuels, y a t’il d’autres alternatives pour pouvoir investir 450000 ?

Réaliser un achat groupé par exemple.
Trouver 3 autres acheteurs, acheter tous ensemble, diviser les parcelles selon le plan prévu au départ, et vivre chacun chez soi.
C’est par contre pas forcément évident à mettre en oeuvre.

Non, ce n’est pas la même chose.
Vous parlez d’acheter l’ensemble à votre nom, de supporter les frais de division, et seulement après de revendre par morceau.

Dans cette approche, le banquier ne semble être prêt à vous proposer que 200k. (vous n’indiquez pas vos revenus, difficile de juger)
D’après meilleurtaux, 450k€ sur 20 ans, c’est 2.500€ par mois. Et en ce moment, il n’est pas évident d’aller au delà de 20 ans en emprunt immo.

En comptant le découpage de parcelle (qui peux mettre un peu de temps), le coût de l’enregistrement, et la vente, qui peux mettre un peu de temps à se réaliser, arriverez vous à tenir la distance ?

Ce que je parlais, est de venir à 4 acquéreurs, chacun mettant un quart de la somme (soit en gros 150k€ chacun en comptant notaire et division).
La différence de financement est non négligeable.

Dans l’absolu, il est tout à fait possible d’acheter l’ensemble et de revendre en morceau.
Par contre tout les biens valent ils 200k€ ?
N’y a t’il pas une maison (donc viabilisé et presque habitable) et 3 granges ?
On n’achète pas une grange entièrement à refaire le prix d’une maison.

Ensuite, vous aurez à payer l’impôt sur la plus value, car à mon sens, ce que vous revendez n’est pas votre RP.

Que vous revendiez ou louez, dans le cas de la SCI, il faudra penser sérieusement à la répartition des revenus, car si vous êtes à 50/50 avec vos parents, il faudra ajouter les revenus (plus value ou loyer) à votre déclaration d’impôt.
Donc à voir l’impact sur les parents.
Voir aussi comment protéger votre compagne, car sans apport difficile de lui donner un statut dans la SCI, et si un statut à égalité avec vous et vos parents, voir si ce n’est pas considéré comme une donation.
Donc voir votre contrat (concubinage, pacs, mariage) et le contrat détaillé de chaque statut.

Dernière question : les biens sont de quels type ?
Si il s’agit d’hangar agricole, les transformer en habitation ne serait pas une modification d’usage (donc nécessitant de la paperasse en plus) ?

Pour la rentabilité, vous êtes à 6% brut : 200k de capital, 12k de loyer annuel.
Donc mieux faut bien réfléchir à la vente, car la plus value peux rendre la conservation intéressante.
Dans tout les cas, il faudra diviser les parcelles.

Effectivement, ça me semble plus clair.

Le projet me semble réaliste.

Donc de nouveau des remarques : dés que vous pouvez : divisez les parcelles.
Que ce soit pour louer ou vendre.
Ainsi, vous aurez des impôts locaux séparés, plus simple pour TEOM et pour déduire la TF sur les biens loués.

Il est aussi possible de panacher : un bien vendu, les autres loués.
A savoir qu’avec 1300€ pour un prix de 200k, le rendement est plutôt de 8%, donc commence à être correct.

Par contre comment répartir les revenus entre les associés ?
Question qui a son importance et nécessite un notaire pour détaillé ce point.

Edit : J’ai oublié quelques points.
Faire attention à l’emprunt. Tous ne permettent pas la location (PTZ et PAS par exemple).
Négocier les IRA si l’objectif est de rembourser en anticipé.
Et je maintiens voir le montage de la SCI, la répartition des parts pour ne pas léser ni vos parents, ni votre compagne et la répartition des revenus, ainsi que leurs impacts fiscals.

Dernière modification par gunday (22/12/2015 09h34)

fatfabletoubab a écrit :

Pour ce qui est des revenus de la SCI, si quelqu’un a une piste ?

Concrètement, mes parents comptaient aider ma sœur et moi pour un achat immo : chacun 50000.

L’achat de ma soeur ne se fera pas dans le cadre de cette SCI donc ils sont plus exposés au "risque" avec moi qu’avec elle ?

Mes parents peuvent ils apporter à la SCI, inclure leurs revenus dans le prêt et quand même augmenter le nombre de part de ma compagne? sachant que nous ne sommes que concubins.

Comment sont réparties les parts ? Selon l’apport ou selon le remboursement effectif de chacun ou comme bon nous semble ?

Quand on commence à avoir des questions aussi détaillé, il faut envisager de prendre RDV chez un notaire.
Ca vous coutera certes un peu de frais de consultation, mais une bonne rédaction des statuts de la SCI vous évitera de nombreux problèmes.

Je ne suis pas un grand connaisseur des SCI, donc je préfère ne pas vous répondre, afin d’éviter de dire des bêtises.
Même si dans l’absolu, certains points me semblent compliqués, tel que la protection de votre concubine (c’est toujours délicat avec un apport d’un côté et rien de l’autre, alors si le projet est d’envergure…).

Bonjour,

quelques mises en garde :
- une SCI a un objet civil, donc non commercial. Ce qui exclut notamment les opérations de marchands de bien, et la location meublée. Constituer une SCI pour revendre à la découpe n’est donc pas une très bonne idée. Cf. cette discussion et notamment le jugement en conseil d’Etat concernant la SCI Grand Horizon : Achat d’un ensemble de lots ou d’un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ?

- une SCI familiale est exclue si vous n’êtes pas pacsé ou marié avec votre compagne. D’un point de vue fiscal et juridique, la personne qui partage notre vie, aussi importante soit-elle à nos yeux, est un étranger.

Ca revient donc à faire cette opération avec une personne non apparentée, comme un associé (un bon copain par exemple). C’est tout à fait possible : on peut créer un SCI avec un simple associé ; on peut même acheter en indivision avec un simple associé. Le tout, c’est d’en mesurer les conséquences en termes de gestion de patrimoine, de fiscalité etc., pas seulement pour cet immeuble, mais en général. Et de se poser les questions difficiles : quid en cas de séparation ? quid en cas de décès ?
Le genre de questions qu’on n’aime pas se poser quand on est jeune, mais qui devient nécessaire lorsqu’on a un patrimoine. Surtout si l’on est pas marié ; en effet le concubin n’a aucun droit de succession. Même si on lui lègue quelque chose, il paiera des droits de mutation plein pot (60 %).

Quand à vos parents qui feraient l’apport pour votre compagne, à mon sens c’est effectivement assimilable à une donation, à une personne non apparentée, donc dans le cas le plus défavorable : 60 % de droits de mutation après l’abattement de seulement 1594 €.
Si votre compagne a vraiment la volonté d’apporter des sous ensuite pour devenir davantage propriétaire, le plus simple ne serait-elle pas qu’elle ne démarre qu’avec des parts à hauteur de son apport, mais qu’elle rachète ensuite progressivement des parts à vos parents ?

PS : je suis bien d’accord avec gunday : au-delà d’un certain niveau de questionnement, ça relève des conseils d’un notaire.

Est vous sur de pouvoir emprunter maximum 200 000€? est vous aller voir votre banquier ou un courtier?

Personnellement lors de mon achat RP + investissement locatif avec nos salaires nous pouvions emprunter maximum 110 000€ sur 17ans mais avec les revenus locatif on a pu augmenter le capital emprunter et donc les mensualité de remboursement….

Il y a deux écoles :

1) Mensualité max = vos salaires/3 + loyer prévisionnel *0,7
2) Mensualité max = (vos salaires + loyer prévisionnel *0,7) / 3

Ma banque fonctionne sur le 1er cas , donc pour vous:

450 000€ d’achat + 180 000€ de renovation pour les 3 granges ( estimation au pifometre )
Avec votre apport vous rénové votre maison.
Budget total = 630 000€ soit sur 20 ans: 3500€/mois ( meilleurtaux.com )

2000€+1200€/3 + 3*1000€ * 0.7 = 3166€

Etant donnée que ce sont des chiffres approximatif c’est jouable mais il faut que votre banquier est une tres bonne confiance en vous :
-Les mensualisé seront l’équivalent de vos salaires
-Il faudra rénové 4 bâtiment en même temps

De plus je reste sur mon avis qu’il est plus judicieux de vendre, vous annoncé 1000€ de loyer ( pour simplifier mais sa ne sera pas le double ), et une possibilité de revente a 350 000€ si le bien est rénové soit  3,4% brut!
Acheter pour revendre si vous le pouvez, un livret A vous rapportera autant sans les tracas de la location ni le risque de baisse de l’immobilier ou d’un locataire mauvais payeur….

Vous êtes durs mais réalistes c’est bien ça me fait un peu retomber l’engouement que j’avais !

Je sais bien que c’est toujours plus beau sur le papier mais dans la région où je me situe et dans la zone assez précise où "doit" habiter le moindre terrain de 400m2 coûte déjà 200000…

En réalité tous frais ajoutés on aurait besoin de faire un crédit de 517 ce qui fait des mensualités de 2547€ à 2,20 comme m’a déjà proposé le courtier.

Le prix moyen de location dans la ville est de 10€/m2, les maisons sont situées dans un cadre idyllique pour qui aime la tranquillité de la campagne.
J’arrive a 3900€ de location au top du top mais je préfère garder mes chiffres pessimistes de 1100€/bien.

Donc 3376 de capacité d’emprunt seulement je pense que le banquier risque d’être frileux pour prêter autant sachant que nos revenus couvriraient juste le crédit et les paquets de riz pour manger !

Avec ces chiffres par contre :
2550€ de mensulités - 1100€ dès le premier logement refait = 1450€ De reste à payer et un reste à vivre de 1750€ pour nous (ce ne sont pas des granges mais des maisons plus entretenues depuis 3 ans)

Je remet au goût du jour la 2ème, la loue, on arrive a 350€/mois à sortir et pareil pour la 3ème on a un cash flow (sans compter l’impot) de 750€ et tout ça en ayant notre chez nous "gratuitement"

Si je fais le compte avec le prix moyen du m2 on arrive a un +1350€/mois …

C’est sur que de revendre c’est une possibilité mais on ne peut donc plus vraiment choisir ses voisins . Et dans 20 ans je me dirais que j’aurais pu avoir 4000€ de rentrée d’argent par mois.

En tout cas vous m’apportez bien de réponses et je vous en remercie !

ce ne sont pas des granges mais des maisons plus entretenues depuis 3 ans

On progresse un peu niveau précision, mais ça ne dit toujours pas la quantité de travaux nécessaire.

Concrètement, vous prévoyez combien de temps et de budget pour retaper chacune ? Tout compris, y compris les besoins éventuels sur l’extérieur : jardin, clôture, allée…

Non pas juste à la louche, mais précisément. Concrètement, qui le fait, quand, pour quel prix ? Est-ce que vous avez intégré ce budget dans le besoin de financement ?

C’est là-dessus que vous devez plancher si vous ne voulez pas vous retrouver embringué dans un projet trop gros pour vous.

Dernière modification par Bernard2K (26/12/2015 20h02)

Ce sont officiellement des dépendances : cuisine d’été 130m2 et autres mais qui étaient aménagées et avaient des locataires dans le passé. Par contre il n’y a qu’un compteur électrique pour la totalité.

Nous avons effectivement une bonne expérience dans la famille dans le domaine : - agrandissement d’une maison de 80m2 en 160m2 sur 2 étages
- construction d’une maison bois
- agrandissement +++ dépendances etc
Dans la famille On a un peu tous la bougeotte et le virus de bricoler quelque chose !

Je serais incapable de chiffrer les travaux mais en étant bien entourés et en achetant bien (quelques relations) je pense pas exploser le budget sachant que nous aurions tous les outils, matériel, échafaudage etc

Le temps ça se trouve !
La volonté bien sur .

On a déjà une bonne expérience de location Airbnb en saison d’été .

Je me suis toujours demandé le taux de remplissage a l’année des gîtes justement …

Vous allez me dire que l’emplacement y joue pour beaucoup mais j’ai du mal à me dire que ça peut être une activité qui fasse vivre une famille a l’année.

Je vais me renseigné quand même sur cette hypothèse par ce que c’est clair que ça enlève le stress du locataire mauvais payeur et conserve un beau patrimoine.

C’est sur que même avec seulement 60% de taux d’occupation ça peut être intéressant.

C’est aussi beaucoup de travail : accueil, nettoyage, changement des draps, etc.

Un réel travail en somme.

Avez vous une expérience dans ce domaine ? Selon vous entre Airbnb et une chambre d’hôte, lequel aurait le plus d’impact ?