HeisenbergPH : étude de cas immobilier (transfert d'appartement vers une SCI à l'IS)

Désolé mais je vais répondre par une question car ce n’est pas très clair :

Vos 2 appartements sont-ils loués 855 € chacun ou 855 € les 2 ?
Car si c’est 855 € les 2, plutôt que de réinjecter de l’argent pour finir les travaux et de payer encore des droits de mutation dessus, autant les revendre (si le marché le permet) et racheter quelque chose de plus rentable non ?

HeisenbergPH a écrit :

Pour les décrire il y a un petit 2 pièces de 35m2 payé 72500 euros et un studio de 26m2 payé 65000 euros. Le 2 pièce est loué 460 hc et le studio 395 hc.

Soit le 2 pièces un rendement brut de 7,6% et le studio, un rendement brut de 7,2%.
C’est pas forcément mauvais, mais faut voir le rendement net.
Il faut voir que les SCPI font du 5% net avant impôts

HeisenbergPH a écrit :

Valeur des deux biens: 137500 ville de province
[…]
Or j’ai une dette sur les deux premiers de 172340 euros actuellement.

Je comprends pas bien ce point.
Vous dites que les biens valent 137500, mais vous avez une dette de 172340.
Soit un écart de 25%.

Si on fait le rendement avec la dette, on est à même pas 6% de rendement.

Pour répondre à Gunday:
""
Or j’ai une dette sur les deux premiers de 172340 euros actuellement.
Je comprends pas bien ce point.
Vous dites que les biens valent 137500, mais vous avez une dette de 172340.
Soit un écart de 25%.

Si on fait le rendement avec la dette, on est à même pas 6% de rendement.""

Ce que j’ai voulu dire, c’est que les apparts ont été financé avec un emprunt, cet emprunt couvre les frais de notaire.
Je rembourse 456 euros/mois pour le studio et 513/mois pour le 2 pièces sur 15 ans.
J’ai un emprunt de 92000 euros pour le deux pièces et de 80000 euros pour le studio.
Je donnais cette information pour un éventuel calcul des droits de mutation vers la SCI IS.

stephane a écrit :

Transférer vos immeubles dans une sci à l’IS ne sera jamais une solution miraculeuse, car vous allez supporter deux fois des frais de mutation sur vos deux appartements…

Il y a plusieurs points à vérifier :

- quel sera l’impôt de plus-value lors de la vente ?
- Avez-vous trouvé une banque pour refinancer votre achat immobilier au travers de la SCI à l’IS ?
- Y a-t-il des frais sur le remboursement anticipé du premier crédit ?
- Quel sera le coût du nouveau crédit par rapport à l’ancien ?
- Quel est le surcoût fiscal lié à la détention de ces deux appartements dans votre patrimoine privé ?

D’autre part, je remarque que les travaux engagés juste avant la revente ne seront pas déductibles de votre revenu global, car, pour cela, il faut prendre un engagement de conservation des immeubles pendant trois ans !

Je pense que votre "problème fiscal" doit faire l’objet d’une réflexion plus globale, car il existe d’autres solutions.

Vous pourriez, par exemple, adopter une stratégie visant à générer des déficits fonciers… (achat à crédit de nue-propriété d’immeuble ou de scpi de capitalisation, ou d’un immeuble nécessitant d’importants travaux), ou à réduire votre fiscalité d’un point de vue plus global.

Enfin, vous ne donnez pas d’indication sur votre situation personnelle. Etes-vous salarié, travailleur indépendant, en société ? Avez-vous des enfants (âges ?), un conjoint ? etc…

-Je ne pensais pas vendre mais transférer, apport à titre onéreux de la dette et apport du bien.
-Le surcout fiscal est de 1800 euros aujourd’hui avec les intérêts d’emprunt, beaucoup plus demain.

-Pour les travaux et la conservation des biens 3 ans, est ce que cela inclus les travaux demandés par la copropriété? Est ce que c’est valable aussi pour un passage de location nue à LMNP?
Est ce qu’on parle uniquement de déficit foncier ou de tous travaux qui sont venus en déduction du résultat?

En ce qui me concerne, je suis salarié d’un grand groupe, actuellement expatrié, célibataire, TMI 41% pour 2015, 28ans, pas d’enfants, j’ai aussi une SCI IS avec 3 apparts.

Dernière modification par HeisenbergPH (26/01/2016 13h46)

Oui j’ai compté avec les intérêts.

"un petit 2 pièces de 35m2 payé 72500 euros"
"cet emprunt couvre les frais de notaire. "
"J’ai un emprunt de 92000 euros pour le deux pièces "

Drôles de frais de notaire !

Plus sérieusement, il faudrait nous donner des infos précises :
- les 2 appartements ont été acquis courant 2015, c’est bien ça ?
- pouvez-vous détailler le prix réel d’acquisition de chaque appartement (prix net vendeur, AI, FN, travaux, frais de dossier de l’emprunt…)
- ils étaient vides ou loués au moment de l’acquisition ?
- et au 31/12/15, ils étaient vides ou loués ?
- vous avez fait pour combien de travaux, payés en 2015 ?
- quand vous parlez de travaux "possibles et nécessaires" encore à faire, vous les évaluez à combien ?
- pour 2015, vous comptez les déclarer comment ? micro-foncier ou réel ?
- votre TMI finalement, c’est 30 ou 41 % ? En l’espace d’un jour votre TMI a pris 11 %…

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2016 00h56)

Si vous optez pour l’imposition au réel :
- ça vous permet de déduire les travaux, les intérêts etc. Mais c’est une option qui vous engage à louer nu pendant 3 ans.
-  Vous n’avez pas répondu précisément à mes questions. La question était : étaient-ils loués au 31/12/15. Ce qui importe, c’est d’avoir du revenu locatif la même année où on impute les travaux en charges ; en effet, déclarer des charges sur une année fiscale où il n’y a eu aucun revenu locatif sur les biens peut comporter un risque de redressement par le fisc (les charges se déduisant du revenu foncier, s’il n’y a pas de revenu foncier, c’est délicat). Cf ce fil : Foncier nu au réel : imputation des dépenses avant la mise en location ? .

Le réel est sans doute intéressant, mais l’intérêt n’est pas énorme non plus car vous n’avez pas énormément de charges à déduire. Si vous aviez fait 50 k€ de travaux, c’était différent. Du coup, si vous êtes décidé à les fait passer dans la SCI rapidement, vous pourriez envisager de les déclarer au micro-foncier sur 2015, et du coup vous êtes libre de les passer sur la SCI quand vous voulez.

Si vous voulez profiter du régime du réel, ça veut dire que vous optez pour le réel dès 2015, ce qui vous engage à rester sous ce régime pour 3 années fiscales (donc jusqu’à revenus 2017 inclus). Cf : RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier

Vous pourriez dans ce cas envisager de faire vos travaux supplémentaires en 2016 et 2017, pour les imputer en charges, puis vous serez libre de passer vos biens à la SCI à partir du 01/01/2018.

Pour autant, au final, est-ce plus intéressant en nu au réel, en nu au micro-foncier, en meublé, ou encore les passer rapidement en SCI IS, c’est à vous de le calculer.

Nouvelle information, j’ai une prétaxe du notaire, qui me montre que si je fais le trasnfert cela me coûtera 4700 euros.
Donc maintenant je me dis que faire l’apport à la SCI pour 4700 euros serait vraiment une bonne affaire.