HeisenbergPH : étude de cas immobilier (immeuble de 7 lots)

VOTRE PROFIL

- Dans la trentaine, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Artisanales OUI
-Compta OUI
-Relationnel OUI
-Du temps OUI

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble historique rénové en 2000. 3 étages avec des duplex au 3ème.
- 7 lots : 1x commerce ; 1x studio ; 5 T3 de 60 à 80m2 ; 1 grand box loué au commerce
- Année de construction NA
- Si appartement : pas de copro
- Chauffage individuel ? tout gaz sauf le studio
- Espaces verts dans la copropriété? OUI cour intérieure pour le studio
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels OUI

LOCALISATION DU BIEN

- Grande métropole
- Plein centre Ville,
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien OUI

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 600000+FN 48000 +FD et garantie 11000 = 660000e.
- Loyer déjà pratiqué 48000 euros dont 12000 pour le commerce
- Taux de vacance envisagé 5% pour les apparts, 8% pour le commerce (3 mois tous les 3 ans)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 0

- Travaux immédiats 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) rénovation des appartements au départ des locataires pour 3 à 5000 euros (peintures, parquets, cuisines).
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) les chaudières pour 18000 euros estimé.

- Taxe foncière hors TEOM 7500
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 900

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 7,1%
- Rendement net avant impôt = 5,45%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 150000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.1%
- Durée du crédit 20ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- SCI IS

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ? 0 (en passant tout en crédit, mais il y aura un cash flow technique du fait de l’apport).

--> Deux points noirs: la TF et le montant du loyer du commerce semblent élevés par rapport au reste. Explication simple, ce n’est pas qu’ils soient élevé, c’est que le reste est anormalement faible.

--> Je poste cette étude de cas, plus pour avoir un ressenti global sur mon raisonnement:

Le vendeur est très aisé, a 80 ans. L’immeuble a été donné aux enfants en nue propriété. Les enfants sont aussi très aisé (= situation idéale?).

Il a acheté l’immeuble 200 000 FRANCS, l’a rénové avec des aides, les logements étaient conventionnés (dénoncée depuis) et certains des locataires sont là depuis l’origine (3 depuis 20 ans) (= ancrage sur la valeur du bien et des travaux d’il y a 20 ans? 200 000 euros environ?).

Les loyers sont donc très faible, ils pourraient être de 200 à 325 euros/mois au dessus du prix actuel. En fait le loyer annuel global serait de 70000 euros au prix du marché.

Il me semble qu’il est "bloqué":
-Vente à la découpe par lui même: compliqué, avec l’aide d’une agence pourquoi pas?
Mais qui achètera des 80m2 loué 500e/mois (le prix d’un studio)? Pas un investisseur standard. Une personne pour habiter, pas possible avant plusieurs années. Aux locataires, si ils rentraient dans les critères pour le conventionnement, par définition ils ne devraient pas pouvoir se porter acquéreur.
Donc à la découpe cela semble une usine à gaz. Les prix seront tirés vers le bas, est ce que le prix du géomètre et de l’agence sera justifié par le montant global, pas sur. Par contre cela pourrait le rassurer.

-Vente à un marchand de biens?

-Vente à un particulier investisseur?
Dans ce cas il appliquera les mêmes critères que moi.
Au début je pensais prendre en compte la remonté probable des loyers. Y aller sans trop le brusquer. Maintenant je pense plutôt y aller franco, viser les 8% que je cherche habituellement et si l’affaire se fait, prier pour que les locataires partent. De toutes façons je suis seul pour l’instant.
Je crois avoir un bon argument aussi : "achat comptant" (= Vente facile pour lui). Je lui ai passé un coup de téléphone après la visite, ça l’a pas mal embêté que je lui demande des précisions, il fallait qu’il retrouve ses papiers etc…
J’ai toutes les informations importantes, je crois ne pas le titiller pour avoir une information qui se révélera insignifiante au regard de l’enjeu.

Pour info le propriétaire fait la bise à ses locataires… Les appelle par leur prénom. Caresse les têtes des enfants et les dos des chiens…

J’avais parlé avec la gérante du commerce en amont, elle m’avait dit "c’est un propriétaire très gentil qui pense à ses locataires"

Je pense insister dans ma proposition que je poursuivrai la bonne entente, que je prendrais soin du bien… Que ma stratégie est long terme.

Comment géreriez vous la négociation?

Mots-clés : immeuble, immobilier, loyer faible