Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux)

Bonjour,
Avec quatre appartements deux pièces, j’envisagerai de louer en meublés (LMNP), ce sera à mon sens plus rentable que le "Borloo" et surtout vous garderez un gros cash-flow positif très longtemps, sans imposition.
Rastignac.

Bonjour,

Beau projet !

VMC et sous compteur sont un peu chers, il me semble.
Pour les portes d’entrée, si un modèle de taille standard peu s’adapter, c’est trop cher (le montage ce n’est pas grand chose) si il faut du sur mesures par contre c’est bien plus correcte.

Combien faut-il de temps à votre artisan pour retaper tout ça ? Favorisez un gars qui travaille en équipe ou avec d’autres artisans pour éviter d’être de longs mois sans loyers qui rentrent

Pas de salles de bains à refaire ? Souvent c’est une pièce qui pêche dans l’ancien et qui est plutôt coûteuse à refaire…
Et les sols ?

Le calcul en LMNP vaut la peine d’être effectué effectivement (si il y a un marché, bien sûr)

@cricri77700 j’avais pas lu votre message
A 250€ la porte c’est sans doute une simple porte de communication et pas une porte d’entrée (très différent en terme d’acoustique, thermique et sécurité)

Dernière modification par DDtee (26/01/2016 19h01)

Bonjour,

ça me semble un bon projet.

Je suis un peu étonné par le "sous-compteur" pour les parties communes. Normalement, vous devez installer un compteur "officiel" et souscrire un abonnement. Ce qui fait souvent râler pour les faibles consommations des parties communes, cf cette discussion : Immeuble de rapport : électricité des parties communes ?

Pour les travaux :
- première difficulté : bien définir ce que vous voulez. Quand on ne s’y connaît pas, difficile de définir exactement ce qu’on veut faire et pas faire. Par exemple, DDtee vous suggère de refaire les SDB ; tiens pourquoi pas, mais quoi exactement : peinture, robinetterie, baignoire ?
- il semble avisé de mettre 2 ou 3 artisans en concurrence. Mais encore faut-il les consulter exactement sur les mêmes travaux (donc répondre d’abord sur le point précédent !).
- quand vous avez un artisan qui vous semble à la fois fiable et pas trop cher, vous pouvez essayer de négocier un peu les prix avec lui. Quand il est sûr que vous allez lui confier les travaux, il est prêt à discuter, tandis que, pour une visite faite avec une candidate à l’achat immobilier comme vous l’avez fait, il ne perd probablement pas de temps à peaufiner ou négocier son devis parce que, pour un artisan, ce genre de devis doit se classer assez bas dans son échelle de probabilité de transformation en commande ferme…
- caler la durée des travaux. Vu le temps pris par un achat immobilier, il ne sera pas évident d’être ensuite prêt à louer cet été, au plus tard fin août/début septembre. Or, avec 3 appartements à louer d’un coup dans une petite ville, mieux vaut être sur les rangs au moment où les gens qui recherchent sont souvent les plus nombreux.

Rastignac,  je fais également du LMNP .

Concernant le bo. Ancien,  vous pouvez déduire en plus la taxe foncière,  intérêt d’emprunt ect…
Donc pendant toute la durée de la convention vous pouvez ne pas payer d’impôt également.
Personnellement,  si on me propose du borloo ancien 60% et que cela me fait du 9% de rentabilité et du lmnp à 10.5%.
Je prend le borloo : je me prend pas la tête à meublé le bien, la déclaration et comptabilité est plus facile,  il y a moins de turn over .. Et surtout pas besoin de calculer de quand je vais payer des impôts car c’est linéaire. ..

Ddte,  je parle bien de porte pour une entrée de logement.. se n’est pas une simple porte isoplane.
Mais c’est une porte qui ne doit pas subir d’intempéries  ( soit à l’intérieur d’un immeuble,  ou à l’extérieur mais couvert )

Le prix tout public est à 600 euros pour cette porte pré peinte.. elle vient de chez chausson et j’ai les tarifs artisans ..

Pourtant les maçons que j’ai fais venir prennent de 100 à 150 euros pour la pose d’une porte . Je sais même pas quoi répondre à une pose de porte à 500 euros … Je sais pas faites plusieurs devis .
Que ce soit une porte fenêtre ou une porte paliere , c’est sensiblement le même prix .
500 euros de pose , le mec il gagne plus à l’heure qu’un chirurgien

Pour la porte, je sais négocier. . Sur mon projet en cours tt les artisans vont chez chausson pour le matériel. . Je leurs demande donc de grosse remise pour bouclé mon projet sinon je le fait pas ( enfin de ce que je leurs dit ) cela leurs fait perdre des milliers d’euros si le projet ne se fait pas donc …

Merci à chacun pour vos contributions !
Je reviens sur certains points :

1/ Concernant le mode de location :
Effectivement le meublé à bien des avantages, et peut être que je passerai 1 des appartements en LMNP. Mais pour le moment j’attends déjà de savoir ce que propose l’Anah dans ce secteur (et c’est décidément compliqué de le savoir !)
En tout cas je ne mettrai pas tous les appt en meublé, à mon avis le marché est trop restreint.

2/ Concernant l’isolation des appt
Effectivement, on parle bien de l’isolation des murs opaques - 130m2.
Je vais creuser un peu cette histoire de norme.
A priori personne n’a tiqué sur l’utilisation de la laine de verre. (J’avais lu des avis mitigés sur ce matériau)

3/ Salles de bain :
Elles sont propres et en bon état, je pense juste de repeindre le carrelage mural.
Éventuellement changer une des douches pour optimiser l’espace, mais ce n’est pas un impératif.

4/ Electricité parties communes :
Effectivement, avoir une compteur et un abonnement juste pour les parties communes… bof
La lampe avec détecteur de mouvement pourrait etre une solution (je l’ai d’ailleurs fait chez moi, mais là je n’y pensais pas !)
A vérifier quand même, parce que l’espace a éclairer est quand même assez vaste.

5/ Délai avant mise en location :
L’idée est effectivement d’être prête à louer en Septembre.
Si j’achète, j’essayerai de faire faire des devis avant la signature définitive, histoire de pouvoir enclencher les travaux rapidement.
En complément, je compte demander un report de remboursement du capital pendant 6 mois, le temps d’installer des locataires dans les 3 appt.

Affaire à suivre donc….

Bonne journée !

Je n’ai pas vu ce point évoqué mais l’électricité est-elle bien aux normes (celles-ci évoluant très vite)?

Carpediem

Bonjour Clairette,

J’ai hâte que vous nous parliez de votre projet la semaine prochaine lors de la réunion des investisseurs heureux franc-comtois.

Je pense savoir de quel bien il s’agit. Comment allez vous gérez la distance (par rapport à votre lieu d’habitation) pour suivre les travaux et gérer ensuite les locataires? Ferez vous appel à une agence pour gérer sur place ?
Je suis également tenté d’investir dans le même secteur que vous qui présente une forte rentabilité mais je suis assez freiné par le fait de devoir me prendre 2h pour organiser une visite ou régler un problème avec un locataire sur place.