PerrierCitron [71] : étude de cas immobilier (petit immeuble avec travaux)

VOTRE PROFIL
- En couple, 2 enfants, la trentaine, micro-entrepreneur et fonctionnaire, revenus net 2900

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: la base
- Fiscales: la base
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): "semi-pro"
- Sociales: normal
- Temps disponible: beaucoup

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : petit immeuble mitoyen des 2 cotés avec 1 studio et 1 T2 bis de 70m² et 400m² de terrain sur l’arrière
- Année de construction: 1960 ?
- Étage: RdC et R+1, très lumineux , 100m², pas d’ascenseur
- Inhabité depuis un moment
- Chauffage : chaudière récente fioul ou gaz (à vérifier) avec radiateur fonte ancien
- Persiennes en métal
- Compteurs d’eau et d’électricité: 1 seul compteur
- Décoration : antique "dans son jus" doit être vidé des meubles et affaires pour la vente

LOCALISATION DU BIEN

- Département 71, ville 20000 hab
- proche Centre-ville, résidentiel calme
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? proche iut, hopital, site industriel
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 40k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 12k
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) => 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : aucun

- Travaux immédiats
- rénovation complète estimée à 20k

- Taxe foncière hors TEOM : 1000€ ?
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : à vérifier
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés non

- Rentabilité brute : 20%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
10k / 60k = 16%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance : 1.8
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
15k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? CF entre 500 et 700€

Je devrais bientôt signer un compromis.
Mon projet consiste à faire une grosse rénovation pour transformer l’appartement en T4 moderne et le proposer en meublé pour de la colocation avec 3 chambres.
Le studio du RdC va également être rénové puis loué en meublé.

Points faibles
-Je ne suis pas salarié, mes revenus d’activité sont faibles pour le moment mais se cumulent entièrement à l’aide de pole-emploi (1500€/mois) jusqu’en juillet
(si l’activité ne décolle pas, je suis prêt à reprendre un emploi salarié)


Points forts
-j’ai déjà fait un investissement locatif très rentable (net-net de 16%, CF de 250€/mois)
-j’ai refais un studio moi-même de A à Z, donc une bonne expérience de rénovation
-j’ai au moins 15k d’épargne (disponible pour ce projet)
-ma conjointe est fonctionnaire
-le projet global reste plutôt modeste

J’en arrive enfin à mes principales interrogations!

1/ Comment convaincre le banquier de financer des travaux réalisés par moi-même (pas à 100% mais en grande partie) ?
2/ J’hésite entre conserver la chaudière et radiateurs en fonte et tout remplacer par de l’électrique.
2.1/ Pour la colocation, j’aimerais gérer les charges au forfait incluant l’eau, l’électricité, le chauffage, internet, TEOM (idem pour le studio). Ainsi je pourrais garder un seul compteur d’eau et d’électricité pour les 2 logements. Ca vous semble pertinent ?

Merci de m’avoir lu !

Mots-clés : financement travaux, forfait de charges, immobilier, lmnp, rénovation