Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement en loi Pinel)

Bonjour,
Je vous suggère de faire une recherche sur "loi Pinel" sur le site. Le sujet a été évoqué de nombreuses fois, avec, en général, des conclusions négatives. En particulier, pensez-vous possible qu’un logement éligible Pinel se revalorise chaque année? Que les loyers, dans la situation actuelle, croissent tous les ans?
Cordialement.

Bonjour,

Au delà des chiffres, hypothèses, scénario, il conviendrait de connaitre avec précision et clairvoyance vos objectifs. (Défiscalisation pure, investissement de rendement, allocation d’actif dans la pierre, débancarisation, préparation de votre retraite, etc…).

En fonction de vos objectifs, les chiffres ne s’analysent pas avec le même prisme de lecture. Et puis on peut faire dire n’importe quoi à des prévisions (les promesses n’engagent que ceux qui les croient…).

Pour finir, une défiscalisation Pinel, c’est en premier lieu un investissement immobilier. Il faut donc connaitre le secteur de l’immobilier, et vérifier les fondamentaux. La défiscalisation ne doit être que la cerise sur le gâteau.

Cordialement

Bonjour,

tout d’abord merci de vos réponses.

Pour être plus précis :

Mon projet est de revendre après les 9 années.

La résidence comporte 16 logements dont 12 réservés à des particuliers et 4 proposés au groupe gestionnaire.

Qui dit zone loi pinel, dit forcément d’autres investissements dans la ville et donc concurrence …

le loyer semble être en dessous de la moyenne dans le secteur (La Rochelle) pour un appartement avec balcon, sur une surface habitable de 58m² proche de toutes commodités avec un parking sous toit.

je pensais également que les revalorisations du loyer et de la valeur du bien à 1.00% sont peut-être un peu sur-estimés par les temps qui courent…

Pour répondre à Gwen11, il s’agit bien d’un appartement avec un gestionnaire imposé. Le projet est bâti sur 9 années, donc je pense que le package est également basé sur ces 9 années.

Oui vous avez raison sur la présentation du bien immobilier.
A chaud, je focalisais plus sur le rendement et cherchais à trouver le loup dans cette présentation de projet.
j’ai fait le nécessaire pour donner plus d’info sur le bien immobilier.

Merci.

Et vous le louerez comment, ce bien ? C’est vous qui louez en direct à un locataire, avec bail d’habitation classique ?

Ou bien vous avez une obligation de le louer au gestionnaire avec un bail commercial ?

Qui est votre locataire, et quel est la nature de son bail ? Est-ce le gestionnaire, et dans ce cas c’est un bail commercial entre vous et lui ?

Si ce n’est pas un bail commercial : quel est le rôle exact du "gestionnaire" et quelle est sa rémunération ?

Dans le même ordre d’idée, vous avez parlé de "conseiller financier en gestion de patrimoine" : indépendant, au sein d’une banque, autre ? Quel est son lien avec le promoteur qui propose ce package loi Pinel ?

Vous devez absolument comprendre dans quoi vous vous apprêtez à mettre les pieds. Qui fait quoi, quel type de bail, quelle rémunération de chacun…

Dernière modification par Bernard2K (24/01/2016 16h46)

Bon, alors ce qu’on peut en dire :
- il semblerait y avoir 3,5 % de rentabilité brute, un cashflow mensuel probablement négatif (ce que les vendeurs appellent pudiquement l’"effort d’épargne"), ce n’est pas un bon projet immobilier.
- vous croyez avoir affaire à un conseiller en gestion de patrimoine, moi j’appelle ça un vendeur. Il est là pour vous vendre un produit, donc il vous présente l’affaire sous un jour favorable. Le résultat : vous ne comprenez pas dans quoi vous investissez, vous ne savez pas quel rôle joue le gestionnaire, vous ne savez pas combien ça va vous coûter… et vous avalez la fable d’une valorisation de 1% par an d’un appartement qui vieillit !
- j’essayais (avec beaucoup de difficultés) d’attirer votre attention sur la possibilité que le montage corresponde à un bail commercial entre vous et un gestionnaire, qui reloue ensuite à l’occupant. Dans ce cas, attention à diverses conséquences désagréables, dont l’indemnité d’éviction si vous souhaitez récupérer votre bien en fin de bail. Cf : Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial !
- Même si ce n’est pas un bail commercial entre vous et le gestionnaire, mais bien un bail d’habitation classique entre vous et l’occupant, quel est le rôle du gestionnaire ? Et surtout, combien il coûte ? C’est incroyable qu’on vous parle d’un gestionnaire "imposé", et que vous acceptiez cette idée sans chercher à comprendre pourquoi vous seriez ainsi lié à un gestionnaire, quel est son rôle et quelle est sa rémunération !
- si (je dis bien si, car rien n’est clair dans la façon dont vous présentez ce projet), donc SI le loyer de 605 € est net de frais, et que les 3120 € de "frais de gestion du package" s’ajoutent chaque année à ce revenu, ça fait du 10380 € de revenus totaux par an. Soit des "frais de gestion du package" de 30 % des revenus. C’est énorme et honteux. Un agence immobilière normale vous prend de l’ordre de 8 à 13 % des revenus par an pour la gestion locative + garantie des loyers.

Bref, vous êtes pour le moment un candidat pigeon à un programme de défiscalisation coûteux et désavantageux pour vous. Dites-vous bien que ce programme est conçu pour rapporter de l’argent au promoteur, à l’intermédiaire qui le vend, et au "gestionnaire", mais pas à vous !

Faites des recherches sur ce forum sur la défiscalisation Pinel, vous devriez en apprendre assez pour sortir du rôle de candidat pigeon… et renoncer à ce mauvais projet.

Ce n’est pas 3120 euros / an mais 3120 euros pour toute le durée du "contrat" (11 ans càd 2 ans pour la consruction…. + 9 ans de bail)
A la question de l’indemnité d’éviction pour récupérer le bien en fin de bail, il n’y en a aucun … d’après le conseiller.

Si je comprend bien, vous me déconseillez ce type d"investissement immobilier.

Je comprend bien.
je vous remerccie pour vos réponses, cela confirme mes premières impressions.