Immobilier avec 25-35 k€ d'apport : quelles possibilités d'investissement ?

Dash · #1

Bonjour,

J’ai possibilité d’emprunter sur seulement 10 ans. Soit un montant de 25000€ à 30000€ euros. Je voudrais savoir quelles étaient les possibilités d’investissement dans l’immobilier avec un montant de cet ordre là.

Je me suis penché rapidement sur plusieurs cas:
-100% SCPI
-Acheter un garage et le mettre en location
-50% SCPI et un petit garage
-Acheter un petit entrepôt et louer le stockage
-Acheter un champ et le louer à un agriculteur (vu dans la présentation d’un membre sur ce forum, il me semble)

Suite aux nombreux déplacements professionnel que j’effectue à l’étranger je serai obligé, dans tous les cas, de passer par une agence.

La location de garage semble être une bonne opportunité avec des rendements parfois intéressants, et peu de travaux à effectuer. Est-ce que ce type de location reste intéressant si on passe par une agence ?

Le 100% SCPI présente l’avantage de n’avoir rien à gérer.

Pour les entrepôts, je n’ai que peu d’information. Je sais que ça peut se faire de particulier à particulier via des sites comme Jestocke ou ouistock. Mais ça serai compliqué pour moi avec les déplacements professionnels.

Pour les champs, il faudrait qu’une agence puisse s’en occuper je sais pas si c’est envisageable ni si c’est rentable.

Merci d’avance.

Message édité par l’équipe de modération (08/02/2016 15h05) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : champs, garage, immobilier, incestissement, petit montant, scpi (société civile de placement immobilier), stockage

crowax · #2

Bonjour,

Dans votre situation, avec peu de disponibilité j’opterai pour des SCPI ou un garage avec délégation totale à l’agence.

Il faut faire le calcul de la différence de rentabilité entre les 2. Sachant que dans le cas du garage, il vous faudra prendre du temps pour trouver une agence correcte.

julien62 · #3

En fonction de ou vous souhaitez investir il y a possibilité d’avoir de l’immobilier dans ces prix.

On trouve par chez moi des studios a 25k€ proche d’une université avec des loyer de 200/250€/mois
Apres c’est sur que c’est pas l’emplacement top du top mais sa rapportera surement plus qu’un garage et avec un peu de travaux il est possible de faire une plu value tout en gardant en tete que ce type de bien mais quelques mois a partir…

Un petit exemple:
Studio idéal investisseur - loué Ventes immobilières Pas-de-Calais - leboncoin.fr

Bernard2K · #4

Les garages et places de parking, le problème c’est que ça a été popularisé et que les prix s’en ressentent, donc la rentabilité aussi. C’est difficile de trouver une bonne rentabilité. De plus, les frais de notaire sont élevés, en proportion de la valeur du bien. Pour 30 k€, une solution peut être d’acheter un lot au même propriétaire (par exemple 4 places de parking), ça diminue un peu les frais, ramenés à la place.

Par ailleurs, l’attractivité dépend fortement du quartier, et même de micro-zones à l’intérieur du quartier, c’est difficile à juger si on n’est pas sur place.

Rastignac · #5

A votre place, j’envisagerais deux options :

1/ Soit vous avez un ami fiable qui peut assurer un minimum de relais lorsque vous partez en mission, et alors l’immobilier physique est très avantageux pour vos objectifs. Je regarderais un studio meublé (statut LMNP) bien placé pour 30 ou 40 000 euros, avec emprunt sur 20 ans, le loyer couvrant l’échéance voire plus.
Pour les champs à louer, j’éviterais parce que vos investissements dépendent de l’évolution de l’agriculture, qui se joue surtout à Bruxelles (Europe). Pour les locaux commerciaux, je ne crois pas que ce soit adapté à un profil de débutant, à moins que vous ayez des connaissances approfondies du marché.

2/ Soit vous êtes vraiment seul sur vos investissements, et alors les SCPI sont à étudier, mais avec un emprunt sur 15 ans ou 20 ans pour limiter vos remboursements (en clair, emprunter à 2% pour un rendement de 5% et payer le minimum). Et je lirais aussi avec attention tout ce qui est écrit par IH sur les foncières cotées (livre + lettres), qui me semblent être une alternative très intéressante aux SCPI.

Rastignac

gunday · #6

10 ans pour de l’immobilier, c’est pas un poil court ?
Surtout si au bout des 10 ans, vous souhaitez récupérer les sommes investis, j’ai un doute sur le rendement.
Typiquement, en frais de notaire, vous avez déjà 8% à amener, donc sur 10 ans, ça fais pas mal.

Les SCPI pareil, les frais de sortie sont de 10%, donc avec un rendement de 5%, sur 10 ans, vous perdez près de 2 ans de rendement (20% de la durée).

Au final, une assurance vie ne serai pas plus adapté ?

pandora64 · #7

Étant agriculteur et bien au courant de tout ce qui touche à l’agriculture , je déconseille vivement l’achat de terre agricole , surtout lorsque l’on est novice .

Je ne devrais pas dire cela mais , lorsque vous louez à un agriculteur , il est quasi impossible de récupérer son bien avec les baux ruraux , qui protègent au maximum les fermiers en place . Si vous souhaitez vendre , le fermier a un droit de préemption et pourra l’acheter au prix qu’il décide lui ( ou un expert foncier de la safer viendra trancher ) .

De plus , si vous achetez à bas prix ( moyenne nationale à 4000€ l’hectare ) , il a très peu de chance de prendre beaucoup de valeur car ce n’est pas sûrement une "bonne terre".

Les bônnes terres ( dans ma region par exemple ) , la terre est très prisée par lez agriculteurs , l’hectare varie entre 15000 et 18000€ l’hectare . Je viens d’acheter à un de mes propriétaires 3 ha à 12000€ /ha car je suis fermier dessus , j’ai donc pu jouer ma carte de prioritaire à prix doux . Un bien loué est décoté comparé à un bien libre .
Et enfin , il faut savoir que si vous achetez disons 3 ha à 10000€/ha et que vous les louez , vous récupèrez au mieux 230€/ha/an , car les fermages sont fixés par arrêté préfectoral chaque année avec un mini et un maxi ( chez moi le maxi est 230€ pour les excellentes terres) . A vous de faire le calcul de rentabilité …

Cela dit le foncier ne cesse d’augmenter , c’est une réalité mais si la situation agricole ne s’améliore pas, dans certains secteurs , plus personne ne donnera cher de la terre .

Dash · #8

gunday a écrit :
10 ans pour de l’immobilier, c’est pas un poil court ?
Surtout si au bout des 10 ans, vous souhaitez récupérer les sommes investis

Je veux juste ne plus avoir de crédit sur le dos au bout des 10 années (age minimal retraite), pour pouvoir claquer la porte de mon boulot du jour au lendemain si le cœur m’en dit. Un crédit m’empêcherait, il faudrait revendre le bien, puis solder le crédit, ça serait pas intéressant financièrement.

rastignac a écrit :
1/ Soit vous avez un ami fiable qui peut assurer un minimum de relais lorsque vous partez en mission

rastignac a écrit :
je lirais aussi avec attention tout ce qui est écrit par IH sur les foncières cotées (livre + lettres), qui me semblent être une alternative très intéressante aux SCPI

Pas d’amis fiable qui ne parte pas en mission lui non plus. Dans tous les cas il me faudrait payer la personne. Je suis absent 200 jours par an en moyenne. Ca lui ferait pas mal de boulot.
J’ai déjà lu le livre de l’IH sur les REIT, il y a un moment. Je possède des REIT. Je trouve quand même un défaut par rapport aux SCPI: La volatilité. Les SCPI françaises ont l’avantage de ne pas perdre 10% quand l’économie chinoise ralenti.

pandora64 a écrit :
je déconseille vivement l’achat de terre agricole , surtout lorsque l’on est novice

Effectivement j’ai écarté cette possibilité. Pareil pour le stockage, trop compliqué en mettre en œuvre en se reposant sur quelqu’un. Je suis tombé sur un article sur ce forum parlant de la possibilité d’investir dans un cheptel laitier, j’étudie cette possibilité.

julien62 a écrit :
On trouve par chez moi des studios a 25k€ proche d’une université avec des loyer de 200/250€/mois

Pas de studio à ce prix là vers chez moi (Annecy, Chambery, Grenoble). Seulement des studio en montagne loin de la "civilisation".

Pour l’instant je me concentre sur les SCPI et le garage (voir les 2). J’étudie surtout l’achat de garage dans le quartier des affaires de Lyon (2eme quartier d’affaire de France), en dans le centre ville de Chambery où se garer est devient très difficile.

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gunday a écrit :

rastignac a écrit :

rastignac a écrit :

pandora64 a écrit :

julien62 a écrit :

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