Philippos : étude de cas immobilier (investissement locatif en Lorraine)

Quelques remarques.
Après passage sur castorus, le 1er bien est enregistré depuis 79 jours.
Donc on est loin des ventes en 2 jours!

Le second, connu depuis seulement 8 jours.
Par contre, je comprend pas : vous achetez l’immeuble, vous possédez la totalité mais vous vous coltinez une copropriété ?
D’après le plan, y a 2 bâtiments sur l’ensemble.
Regardez un peu en détail la copro, histoire de voir comment est géré l’ensemble.
Par contre c’est dommage d’acheter un immeuble et de se retrouver avec une copropriété!

Pour le 3ème, on sens l’agence qui a envie de se fatiguer.
Pour un peu, ils auraient mis des photos google map.
Et sinon, il n’y a pas d’intérieur à ce bien?
Bon je taquine, mais les annonces comme ça, ça me chauffe rapidement.

A moins de faire de la colocation, vous ne pouvez pas comparer les rendements obtenus dans des studios et des 3 pièces de 80m2. Ces derniers seront forcément bien moins rentables dans toutes vos recherches (enfin si les prix sont équilibrés).

Il est vrai que la rentabilité n’est pas les même, mais comme vous dite au prix au m² égal, sauf que pour ce qui est des villes étudiants, le prix des petites surface s’envolent dans des mesure…
Il peut être intéressant d’acheter plus grand soit pour de la colocation, soit pour de la découpe (si ce n’est pas trop compliqué par rapport aux arrivée d’eau et découpe de l’électricité !)

Quel rentabilité brute visez vous? il est important de visiter beaucoup de bien dans un premier temps pour se faire une vrai idée du marché !

Pour le bien 4, une remarque : si vous n’achetez que l’appart, vous serez en copro avec le même nombre de voix chacun.
Ce qui peux vite devenir compliqué si l’autre propriétaire n’est pas d’accord.

Par contre 100 visites, wahou!

@gunday En effet ça peut être un peu galère mieux vaut un bon copropriétaire. Savez-vous comment marchent les millièmes si un appartement est plus grand que l’autre, les voix sont égales?

Et oui j’en ai visité beaucoup depuis 3 ans Et beaucoup de biens de mauvaise facture au début pour me faire la main.

@arkamoon Ah non les places de parking je confonds avec les nouveaux logements ! Mais c’est les autorisations copro, mairie, compteurs EDF je crois qu’il faut. Je ne connais pas trop le sujet mais je sais qu’un "non" à une étape peut faire capoter le projet donc il faut être sûr à 100% avant de lancer le projet. Pas à 95% car en immobilier les 95% se changent vite en 30%!

De mon expérience j’ai un beau grenier de 25m² avec fenêtre, j’ai eu l’idée d’en faire un studio en passant électricité+eau par le conduit de cheminée qui passe dans mon appartement 2 étages en dessous. J’avais vu ça avec le plombier ça passait bien avec sanibroyeur et en repiquant les eaux usées sur ma sortie. Il a suffi d’un "non" de la copropriété à 55% des voix pour bloquer le projet. En plus je n’ai pas réussi à trouver l’info exacte mais je crois qu’une majorité simple ne suffit pas il faut les 3/4 ou l’unanimité des voix. Je réessaierai plus tard, je finirai peut-être par les avoir à l’usure!

Pour la colocation je l’ai dit plus haut pourquoi pas mais à loyer égal je préfère une mamie qui ne bougera pas tous les ans! Dans l’idéal pour un 70-90m² un logement avec 3 chambres ou possibilité d’en faire avec un peu de travaux, ça pourra bien se louer.

Ah oui… J’avais oublié de réagir, mais 100 visites, c’est vraiment impressionnant… !
il m’en a suffit de 4 pour prendre le risque, mais j’ai étudié les annonces beaucoup plus longtemps et passé de très nombreux coups de téléphone !

Je vous l’accorde pour la division d’un appartement, mais pour moi c’est une solution uniquement de repli, je suis sur un marché ou le m² est si peu cher que les travaux coûtent cher en proportion !

Les colocations sont toujours plus rémunératrice, il est beaucoup plus facile de faire payer 300€ par chambre a 3 personne que faire payer 900€ pour la même surface a une famille ou grand mère !
Enfin du moins c’est mon avis, la complication est juste du a la loi ALUR qui oblige le bail unique… !
Donc dans les zones a forte demande il ne faut pas se louper a la bonne période !

Vous m’avez fait peur car j’ai un logement en colocation avec une chambre de 14m² mais il est en bail commun donc pas de problème. A vrai dire je ne savais pas qu’il était possible de faire des baux indépendants pour un même logement, je pensais qu’il était obligatoire de refaire un bail commun à chaque entrée/sortie.

Pour le découpage j’y avais pensé sur un appartement visité en tant qu’option : je tente le découpage mais si ça ne passe pas l’appartement doit être intéressant quand-même. Je pense qu’il est primordial d’avoir un appartement rentable sans découpage lorsqu’on est pas sûr de la faisabilité, mais que le découpage puisse constituer une bonne "call-option".

Suite:

J’ai appris que le bien 1 s’est vendu 123k€, soit 1650€ du m². A ce prix là ce n’est vraiment pas intéressant pour moi.

J’ai signé un compromis sur le Bien 6. Il est situé à 200m du bien 1. Ca fait un moment que je le vois à la vente mais je croyais que c’était un dernier étage en duplex ou à aménager d’où le prix, en fait il n’en est rien c’est un 2ème étage (sur 4).  L’immeuble appartenait à une famille en indivision (succession), 4 frères et sœurs, et ils vendent les 4 apparts. Les vendeurs avaient déjà acheté leur nouvelle maison et étaient pressés de vendre, ce qui m’a permis d’obtenir une bonne remise sur un prix déjà correct avec une négo un peu difficile. Il y en a pour 15k€ max de travaux (je prends une estimation large), soit un prix de 1300€ du m². Je pense sans exagérer qu’une fois rafraichi ça se revend 1500€ du m², et même peut-être 1600 ou 1700. Il se trouve que des appartements ont été vendus en 2015 dans l’immeuble à côté par un AI, je suis allé le voir et ils sont partis à 1700€ du m², pourtant il avait l’air de dire qu’ils n’étaient pas top (bizarrement foutus et le proprio avait recarrelé tous les planchers bois ce qui faisait bizarre apparemment), par contre c’était des 70m² donc un prix au m² légèrement supérieur. Je me suis posé la question du loup mais je n’en ai pas vu, tout me parait ok (structure, emplacement, etc.) et j’ai vérifié lors d’une 2ème visite avec un pro du bâtiment.

Ce qui est très chiant (ça vaut pour tous les logements à Nancy mais avec un effet légèrement accéléré pour les grands logements car le m² se loue moins cher) c’est la taxe foncière de 1100€, soit près de 100€/mois. Le syndic est bénévole et coûte très peu, environ 30€/mois aujourd’hui.

Niveau location j’avais mis que ça se loue 700€ HC, je pense en fait que 730€ HC n’est pas exagéré.

Ce qui me plait bien c’est que c’est un investissement "tranquille" par rapport à un studio, une rentabilité plus faible, mais moins de turnover et de gestion (d’ailleurs je crois qu’il est quasi-impossible de faire un autofinancement "large" sur ce genre de biens, sauf affaire du siècle). Dans l’idéal si je trouve un couple avec un enfant qui reste 5 ans ou plus c’est parfait. Pour le même prix j’aurais pu prendre 2 studios mais beaucoup moins tranquille. Et j’ai le côté Parquet cheminée moulures qui se revend bien. Au passage je vais mettre des rosaces au plafond ( le site oracdecor est bien pour ça) ça donne tout de suite un cachet pour pas cher et pour la revente je suis sûr que ça peut être 20 fois rentabilisé (de ce que j’ai vu, les bourgeoises de + de 35 ans adorent ça).

La fiscalité va être compliquée : soit je fais carrément du meublé en LMNP en mettant un minimum de meubles et le locataire complète, soit je fais non-meublé je devrais pouvoir tenir 3 ans avec les travaux de rafraichissement, ensuite il faudra que je rachète un appart avec travaux.

J’ai vraiment hésité avec le Bien 5 : apt 60m² hypercentre rénovation complète mais la marge de négo ne me semblait pas suffisante. sur les 110k€ annoncés je sais qu’il est possible de descendre à 95k€ car l’AI m’a dit qu’un compromis avait été signé à 95k€ mais que la personne n’a pas eu le financement, elle m’a sous-entendu qu’elle pourrait peut-être le descendre à 92 mais pas plus. Le bien est en vente depuis mai 2015 et remis à la vente récemment. On peut tabler sur 40k€ de travaux pour être large, je pense qu’à la revente ça part sans problème à 2000 du m², et peut-être (sûrement) même à 2200 du m². J’ai presque envie de faire une proposition à 75k€, ça ne passera sûrement pas mais bon si ça marche je fais les travaux je revends avec une petite PV et je me sers des travaux pour défiscaliser l’autre.

Au passage je n’aime pas trop mettre le lien des annonces sur le site mais c’est quand-même beaucoup plus intéressant pour ceux qui lisent de voir les annonces en direct. Et elles ne devraient pas rester très longtemps.

Une remarque c’est que le marché à Nancy est infesté d’agents immo et de marchands de biens. Il doit y avoir moins de 5% des biens qui sont vendus en direct par un propriétaire non MDB. C’est quand-même un parasitage non négligeable car si les AI prennent 5 à 8% sur un bien à 100k€, et qu’en plus les MDB se prennent parfois leur comm aussi… ça fait monter les prix. Et surtout les meilleurs affaires partent direct ou alors il faut se lever très tôt. D’ailleurs je pense que c’est plutôt bon signe, les autres appartements de l’immeuble ont été vendus à … des MDB!

Bonjour Belli,

C’est vrai que je parle beaucoup des agences et des MDB… à croire qu’ils m’obsèdent
Le terme de "parasite" est peut-être un peu excessif mais je me dis que d’un point de vue global s’il n’y avait pas de MDB et d’agents immobiliers, les biens se vendraient toujours, les acheteurs achèteraient toujours, mais il n’y aurait pas de commission perdue au passage. Les MDB peuvent avoir une valeur ajoutée (rénovation, découpe…), pour les AI je n’en vois pas.

C’est un peu facile, mais je vous cite La lettre 2005 de Berkshire Hathaway pages 18 et 19 "how to minimize investment returns"

Ensuite j’ai vu quelques cas spécifiques (et je ne généralise pas) de couple MDB+AI où le prix était vraiment "abusé" et l’AI très pushy (cf bien 3 à rénover totalement, qu’ils parviendront je suis sûr à revendre au moins 1500€/m²), je plains le particulier inexpérimenté qui se fait vendre un bien comme ça. J’ai aussi vu des biens vendus à des prix très raisonnables.

Bon il y a aussi que … les MDB prennent toutes les meilleurs affaires, je suis donc un peu jaloux de ne même pas les voir passer en annonce!