Krapadur : étude de cas immobilier (investissement locatif, APL et défiscalisation)

Les APL ne sont pas "un avantage fiscal" mais une aide sociale.

Le Pinel dépand du propriétaire et APL du locataire, il n’y aucune incompatibilité.
Par contre, si vous louer à votre famille directe, il y a une incompatiblité.

Loi Pinel et APL : peut-on les cumuler ?

Pour le reste, une petite recherche sur les forums…

Krapadur, le 08/08/2022 a écrit :

Il me semble que dans le cadre de la location d’un bien en indivision, ici entre ma compagne et moi, ma mère pourrait bénéficier d’APL ?

Non.

creationsci.info a écrit :

Dans le cas d’un logement loué à une indivision, le locataire, ascendant ou descendant de certains indivisaires, pourra obtenir des allocations logements uniquement si cette indivision est composée d’ascendants ou descendants mais aussi de personnes sans aucun lien de parenté avec le locataire.

C’est faux car trop imprécis. Pour pouvoir toucher l’APL, il faut que les les ascendants ou descendants du locataire aient moins de 10 % dans l’indivision (ou la SCI ou autre forme de partage de la propriété).
Source :
Peut-on toucher une allocation logement si le bien appartient à sa famille ? | Service-public.fr

Avez-vous envie de faire une indivision où vous serez à 9 % et votre compagne à 91 % ?

Merci pour toutes ces précisions. J’avoue que mes recherches m’ont fait lire un peu de tout et son contraire et finalement, j’en ai oublié de revenir aux sources fiables, à savoir le site du gouvernement. Ca me servira de leçon.

Nous ne souhaitons pas faire une indivision du type 9% / 81%. La répartition sera probablement quelque chose de l’ordre de 45% / 55% mais donc pas suffisant.

Notre projet semble réalisable si le loyer de ma mère reste stable, environ 475€ hc, elle est déjà trop juste financièrement chaque mois. Maintenant, si elle n’a pas plus d’APL (120€), ca complique un peu le projet car il faudrait que je compense cette perte de son côté.

Le Pinel fixe le loyer max du bien ciblé à 609€. J’ai lu qu’il pourrait y avoir un redressement fiscal si je lui louais à un loyer trop bas. Je ne trouve pas de précisions ou de jurisprudence sur comment déterminer un loyer minimum compatible avec un Pinel ?

Serait-il possible que je lui verse l’équivalent de l’APL sous la forme d’une pension alimentaire ? J’imagine dans ce cas que je devrais m’abstenir de les déduire de mes revenus pour ne pas entrer en conflit avec la réduction d’impôts ?

@Canyonneur75 : votre remarque semble bien confirmer le manque de précision et de rigueur du site en question

xazh, quelques précisions :

L831-1 CSS a écrit :

l’allocation de logement n’est pas due aux personnes qui sont locataires d’un logement appartenant à l’un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du code civil

D’après ce que je lis, cet article a été abrogé par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019

Ainsi, il semble bien que le L822-3 du CCH remplace, et non pas complète, le 831-1 du CSS :

L822-3 CCH a écrit :

Les aides personnelles au logement ne sont pas dues aux personnes locataires d’un logement dont elles-mêmes, leurs conjoints ou l’un de leurs ascendants ou descendants, jouissent d’une part de la propriété ou de l’usufruit, personnellement ou par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets.

On voit qu’on est passé d’une rédaction incluant "de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du code civil" à une nouvelle rédaction limitée à "leurs conjoints".
Le terme "conjoint" ayant une définition juridique strictement limitée aux personnes mariées, si l’on applique la loi au pied de la lettre, la part de possession par un partenaire de PACS ou un concubin n’a plus à être prise en compte.

L822-3 CCH, suite a écrit :

Par dérogation à la règle posée au premier alinéa, ces aides peuvent être versées si l’ensemble des parts de propriété et d’usufruit du logement ainsi détenues est inférieur à des seuils fixés par voie réglementaire. Ces seuils ne peuvent excéder 20 % de la propriété ou de l’usufruit du logement.

Si cet article législatif dispose que le taux ne peut en tout état de cause être supérieur à 20%, il dit aussi que le seuil est fixé par voie réglementaire. Seuil que l’on trouve ici :

R822-1 CCH a écrit :

Les seuils mentionnés au second alinéa de l’article L. 822-3 sont fixés à 10 % pour les parts de propriété et à 10 % pour les parts d’usufruit, sans que l’ensemble de ces parts puisse égaler ou dépasser 10 % de la propriété ou de l’usufruit du logement.

Donc, en l’état actuel des textes, je maintiens qu’il semble possible que la mère bénéfice des APL si le fils a moins de 10 % et que la compagne a plus de 90 %.

Pour autant :
- est-ce une bonne idée de s’interdire de se marier, pour 120 € d’APL par mois ?
- l’interprétation que le "conjoint" exclut le partenaire de PACS et le concubin n’est pas d’une solidité à toute épreuve.
- on risque de tomber sur un employé de la CAF qui refuse l’allocation, ou l’attribue d’abord puis demande son remboursement suite à contrôle. S’il faut aller devant le juge pour faire reconnaître que l’article L822-3, du fait de sa rédaction listant seulement les "conjoints", exclut de prendre en compte les parts de propriété du concubin ou partenaire de PACS, ça va être un peu lourd.

En résumé : je ne dis pas que c’est une bonne idée de faire 91 % / 9 % et de demander l’APL… je dis seulement que ça semble légalement possible.

Après… Il y a beaucoup plus de différence entre la pratique et la théorie, en pratique qu’en théorie.

Quelques élèments complémentaires :

- Est ce une bonne idée de coupler votre investissement locatif et l’hébergement de votre mère ? Le fait de faire deux opérations distinctes permet :
* d’éviter la problématique de la suspension des APL
* de permettre un versement d’une pension à votre mère de façon transparente
* d’éviter un sujet de crispation éventuel avec votre partenaire
* de mettre votre mère à l’abri d’un accident de la vie concernant votre couple (à ce sujet, je vous rappelle que les partenaires de PACS n’héritent qu’en présence d’un testament et avec des droits importants…).
Certes, vous évitez une partie des aléas liés à l’investissement locatif, mais il convient de garder à l’esprit que votre mère peut être contrainte de quitter ce logement un jour ou l’autre…et vous devrez alors soit vendre (si le délai de location est dépassé) soit louer…

- Le loyer défini par la loi Pinel est un loyer maximal… Le loyer "normal" s’apprécie en référence avec les loyers du secteur - différents sites (dont le tensiomètre locatif) donnent des indications…
Un logement neuf appelle un loyer plutôt en haut de fourchette…

Canyonneur

Krapadur, le 10/08/2022 a écrit :

Aujourd’hui elle ne sort plus de chez elle, ne voit plus que son aide ménagère, quand elle vient. Un cercle vicieux s’est installé avec le covid, sujet sensible avec ses capacités respiratoires diminuées. Elle n’a plus la motivation et la force physique pour bouger un minimum.

Je ne sais pas quel âge a votre mère. Même si elle n’est pas très âgée, la perte d’autonomie et de motivation semblent être là. Pour avoir l’expérience du sujet avec mes parents, je peux vous dire :
- déjà, vous semblez encore vous dire que votre mère mène sa vie comme elle l’entend, que vous n’avez pas à intervenir. Or, d’après ce que vous en dites, le moment où vous, et beaucoup de gens, vont devoir se mêler de sa vie pour que cette vie reste agréable et normale, s’approche ou est déjà atteint.
- elle ne bouge plus, donc il faut faire prescrire du kiné par le médecin généraliste. Le kiné lui fera faire des exercices en lien avec sa pathologie, ou bien tout simplement la fera marcher, la sortira dehors ou lui fera monter ou descendre des escaliers. La contribution des kinés au maintien de l’autonomie chez les personnes âgées est une partie méconnue de leur métier. Pourtant, c’est essentiel.
- l’aide ménagère peut aussi contribuer. Elle peut faire faire des exercices de kiné les plus simples, parmi ceux prescrits par le kiné ; elle peut faire sortir la personne âgée (promenade, aller faire une course…). Il ne faut pas hésiter à faire mettre beaucoup d’heures sur l’APA : quand les tâches ménagères sont finies, l’aide-ménagère peut ainsi aider à stimuler la personne âgée, aussi bien sur le plan social que sur le plan physique, et ce n’est pas du temps perdu ! A vous d’être en relation avec l’aide-ménagère et son organisme pour en obtenir le meilleur service possible. Dans notre cas, après de nombreux changements dans les aide-ménagères envoyées par l’organisme, nous avons fini par avoir la perle : gentille, travailleuse, dévouée, attachée à mes parents. Nous avons obtenu de l’organisme que ce ne soit plus qu’elle (sauf pendant ses congés), et cela a été très bénéfique pour mes parents. Même maintenant que mes parents sont en Ehpad, elle vient environ 2 heures par semaine pour promener mes parents, discuter, et entretenir le linge fragile ; ça nous a semblé une excellente solution pour garder le lien, pour stimuler la relation sociale et l’activité physique… Naturellement ce n’est plus pris en charge par l’APA mais financé à 100 % par mes parents. A 22 euros de l’heure je crois, ça en vaut le coup.
- les hôpitaux gériatriques proposent généralement un bilan annuel sur une journée. C’est TRES utile pour suivre la santé de la personne âgée et pour prendre conscience de la perte d’autonomie et des solutions qui y sont adaptées.

L’implication des proches, les visites des proches sont une excellente chose ; mais c’est en complément de l’intervention des professionnels. Mettez les professionnels qu’il convient, au-delà de la seule aide-soignante.

Vous semblez penser que sa place est dans le locatif privé ; mais il y aura un jour où des institutions seront peut-être mieux adaptées : résidence pour personnes âgées autonomes, puis Ehpad. Moi aussi, je pensais que mes parents étaient mieux chez eux, jusqu’à ce que ce chez eux devienne une prison dangereuse, car inadaptée à la perte d’autonomie.