Sicafi et FBI : quelles sont les bonnes foncières cotées du Benelux ?

Plusieurs des foncières citées ci-dessus ont une partie substantielle de leurs actifs hors du Benelux, ce qui me semble inintéressant.
Le cas le plus caricatural est Eurocommercial Poperties, foncière néerlandaise, possédant des centres commerciaux non pas au Pays-Bas mais en France, Italie et Suède.

A mon avis, les foncières de ce type sont à éviter soigneusement (sauf si leur cours est beaucoup plus décoté par rapport aux autres foncières).
En effet, une foncière établie dans un pays A hors France et qui investit surtout dans d’autres pays B, C, ou D présente généralement deux inconvénients rédhibitoires:

- on multiplie les frottements fiscaux: par exemple l’actionnaire français d’Eurocommercial Properties paie (au Pays-Bas) une retenue à la source de 15% sur son dividende, s’ajoutant aux 15% que la foncière elle-même paie (au fisc italien) comme retenue à la source sur le dividende qui lui remonte à elle de sa filiale italienne. Si le but est d’investir dans des centres commerciaux italiens, par ex., l’actionnaire français a intérêt à acheter plutôt l’action IGD, foncière italienne (donc un seul frottement fiscal et non deux), et qui en plus est davantage décotée - sans raison apparente - que la néerlandaise Eurocommercial

- le savoir-faire est souvent local dans l’immobilier: rien ne permet de penser que le management d’Eurocommercial, installé aux Pays-bas avec certes une antenne de deux salariés à  Milan, peut aussi aussi ou mieux performant que le management italien d’IGD sur ses propres terres.

Info qui, je l’espère, vous sera utile: Axa est le plus grand détenteur immobilier en Belgique.

Sinon, je suis allé à Bruxelles la semaine dernière et c’est fou le nombre de milliers de mètres carrés de bureaux vides à vendre ou à louer. Certains quartiers d’affaires me faisaient penser à une ville fantôme.

Dernière modification par Joel (28/03/2011 20h22)

Louis Pirson a écrit :

Mais bon, il paraît que l’immobilier en Belgique est moins honéreux qu’en France

J’ai entendu le contraire… Mais c’est vrai que lorsque je compare les prix par rapport au niveau de vie moyen, j’aurais plus tendance à te croire!

Je te rassure, même (beaucoup trop) des belges pensent aussi comme ça. Du coté de Liège par exemple, il est très facile de trouver une maison pour à peine plus que 1000€/m² qui se loue facilement 10€/m².

J’ai acheté ma maison de 150m² habitable + garage 2 voitures sur un terrain de 1300m² pour…

103.000€

Pour revenir à la question de zParisien, je ne vois pas de Sicafi réellement décotées pour l’instant en Belgique.  Peut-être Leasinvest qui cote +/- à sa valeur intrinsèque, génère un dividende correct et est investie non seulement en Flandre mais aussi au Grand Duché de Luxembourg soit deux des régions les plus riches d’Europe.

J’aime bien aussi WDP dans l’immobilier industriel mais, malgré un joli dividende, elle est bien surcotée aussi … malheureusement.

Louis Pirson a écrit :

Pour revenir à la question de zParisien, je ne vois pas de Sicafi réellement décotées pour l’instant en Belgique.  Peut-être Leasinvest qui cote +/- à sa valeur intrinsèque, génère un dividende correct et est investie non seulement en Flandre mais aussi au Grand Duché de Luxembourg soit deux des régions les plus riches d’Europe.

J’aime bien aussi WDP dans l’immobilier industriel mais, malgré un joli dividende, elle est bien surcotée aussi … malheureusement.

Merci pour ces infos.
Effectivement, l’absence  de décote et même la présence d’une surcote réduisent nettement l’intérêt de ces foncières.
Cela étant, vous parlez de décote ou surcote parce que vous comparez sans doute le cours au dernier ANR publié.
Il vaut mieux affiner le calcul:
- en intégrant les cash flows générés depuis la date des derniers comptes connus jusqu’aujourd’hui
- en intégrant l’éventuelle hausse (ou baisse) des prix des actifs depuis cette date
- en distinguant déjà si l’ANR publié est hors droit ou droit compris, tient compte ou non de la dette d’exit tax, du mark to market des instruments financiers, etc.
- et en tenant compte du fait que la foncière a peut-être délibérément ou involontairement sous-estimé ou sur-estimé de quelques pour-cents la vraie valeur de ses actifs dans les derniers comptes connus.
- etc.

Un exemple de ce dernier point: tous les bons analystes en France savent que ANF Immobilier sur-estime allègrement de 5% voire un peu plus nombre de ses immeubles en cours de rénovation à Lyon et Marseille. Voilà pourquoi le cours reste en dessous de l’ANR publié. Non pas donc parce qu’il y a forte décote, mais parce que le "vrai" ANR au 31.12.2010 est en réalité à 37€ environ, à peine 2€ au dessus du cours actuel (35€). Cette petite décote peut se réduire rapidement, mais le cours a peu de chance d’aller à 39€ qui est l’ANR publié.

Bref, comparer le dernier ANR publié avec le cours en bourse n’est que le début du travail d’analyse …

Même pour un immeuble récent, loué sur un bail de longue durée, deux expertises différentes peuvent varier de 3 à 5% en temps normal et jusqu’à 10% en période crise (quand il y a peu de transactions sur des actifs comparables).

Et pour un immeuble en cours de rénovation, les expertises peuvent varier davantage encore, puisque le point de départ du calcul (le loyer de l’immeuble une fois rénové) n’est pas encore connu, contrairement au cas ci-dessus.

Bref, l’évaluation n’est pas une science totalement exacte, et certaines - rares - foncières en profitent pour faire sur-estimer de quelques pour-cents la valeur de leur patrimoine.

zParisien a écrit :

Même pour un immeuble récent, loué sur un bail de longue durée, deux expertises différentes peuvent varier de 3 à 5% en temps normal et jusqu’à 10% en période crise (quand il y a peu de transactions sur des actifs comparables).

Absolument ! C’est un point qui est abordé dans l’interview avec BFJ.

En particulier sur les très gros centres commerciaux où il y a très peu de transactions, il est bien difficile de savoir quel multiple de capitalisation appliquée.

Bonjour,

J’aimerai investir dans une Sicafi belge, vu les dividendes proposés.

En Belgique, 3 Sicafi semblent ressortir :

WDP, Befimmo, Cofinimmo.

Les questions sont donc :

- comment choisir entre ces 3 Sicafi? Uniquement sur le rendement en dividende? Une petite ligne sur chacune plutot qu’une grosse ligne sur 1 seule?

- ne sont-elles pas trop chères en ce moment?

Merci!

Il ne faut pas oublier le désavantage fiscal des actions belges :

Pays               Retenue à la source     Crédit d’impôt     Perte non récupérable / dividende brut
Belgique                           25 %                17,7 %                     11,73 %

Donc à voir si cela s’applique sur Cofinimmo ?

Pour Befimmo j’ai trouvé ce document :
http://hugin.info/133954/R/1720659/572885.pdf

Une valeur intrinsèque par action de 55,35 euros (cours actuel en dessous de 50 euros)

loan to value de 47,59%.

Comme pour Cofinimmo, il semblerait qu’un achat vers les + bas à 52 semaines (46,51%) soit judicieux?

Merci!

Bonjour

Je suis depuis quelques années ( 2009 ) sur ce titre avec réinvestissement systématique du dividende en actions nouvelles. Cette offre de réinvestissement a toujours été proposée depuis que je suis actionnaire.

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