Sicafi et FBI : quelles sont les bonnes foncières cotées du Benelux ?

parisien · #1

Sur ce forum, il a été surtout question de foncières françaises, et dans une bien moindre mesure américaines.
Les foncières d’autres pays ont été très peu abordées.

Il me parait très intéressant de discuter les foncières cotées du Benelux (Pays Bas et Sicafi Belges):

- ces deux pays ont des régimes d’exonération ou d’atténuation fiscale, alors que ces régimes sont encore absents dans une majorité de pays de la Zone Euro. C’est d’ailleurs au Benelux qu’on trouve le plus de REIT (foncières cotées à statut fiscal privilégié) de toute la Zone Euro, après la France. Cela peut surprendre un néophyte, qui pourrait croire que vu la taille de leurs économies, l’Allemagne, l’Italie et même l’Espagne ont davantage de REIT. Mais en fait, ces pays en ont très peu, et bien moins qu’au Benelux.

- les foncières du Benelux apportent une diversification à un Français investi seulement en foncières françaises cotées et non cotées (SIIC et SCPI), sans pour autant créer un risque de change,

- les autres pays de la Zone Euro, autres que France et Benelux, et à la notable exception de l’Allemagne, Autriche et Finlande, font partie des PIIGS, donc a priori très risqués en ce moment,

- les rendements locatifs des bureaux sont plus élevés dans les grandes villes du Benelux qu’à Paris

- les locataires de ces pays acceptent parfois de signer des baux fermes de 20 à 30 ans, ce qui sécurise les cash flow de la foncière sur le long terme et abaisse donc fortement son risque. A l’inverse, en France, la fiscalité interdit en pratique les baux fermes de plus de 12 ans, et dans la réalité, les locataires rechignent d’ailleurs à s’engager au delà de 3 ou au maximum 6 ans fermes.

- on trouve des Sicafi belges investies uniquement en immobilier résidentiel (appartements, résidences pour étudiants, "maisons de repos" pour personnes âgées) et générant des rendements locatifs plus élevés que dans les grandes villes françaises, alors qu’il n’y a rien de tel en France, sauf la SIIC FDL, qui est d’ailleurs majoritairement investie en Allemagne et non en France.

Maintenant que la discussion est lancée, quelles sont selon vous les bonnes foncières belges ou néerlandaises?

InvestisseurHeureux · #2

J’en ai 4 en portefeuilles.

Un autre "avantage" que vous n’avez pas mentionné c’est le capital est qui plus ouvert avec des flottants importants.

Donc Corio, pays-bas une pure foncière de centres commerciaux, comme Klepierre en France. Le fonds de pension des pays-bas est important actionnaire (gage de bonne gestion long terme ?). Ses centres commerciaux sont moins primes qu’Unibail-Rodamco.

Il y aussi sa consœur Eurocommercial Properties, que je ne suis pas.

Wereldhave, pays-bas est une foncière diversifiée mais plutôt de bureaux avec une gestion purement de rendement. Elle a des biens aux USA et en Europe. Son endettement est contenu et elle a un taux de distribution élevée.

En Belgique, j’ai les deux plus grosses, Cofinimmo et Befimmo. Befimmo s’en tient exclusivement à des bureaux en Belgique et Luxembourg.

Cofinimmo s’est diversifié à la France sur des maisons de santé achetées en haut de cycle. J’avoue ne pas comprendre la logique de cette diversification couteuse !

Signalons aussi en Belgique :
- Intervest Offices et Intervest Retail
- Warehouses De Pauw (entrepôts en Europe)
- Leasinvest Real Estate (diversifiée à dominante bureaux)

Au Pays-Bas :
- VastNed Retail et Vastned Offices/Industrial.
- Nieuwe Steen Investments (diversifiée à dominante bureaux)

VastNed et Nieuwe Steen Investments réfléchissaient à une fusion mais elle a été avortée récemment.

parisien · #3

Plusieurs des foncières citées ci-dessus ont une partie substantielle de leurs actifs hors du Benelux, ce qui me semble inintéressant.
Le cas le plus caricatural est Eurocommercial Poperties, foncière néerlandaise, possédant des centres commerciaux non pas au Pays-Bas mais en France, Italie et Suède.

A mon avis, les foncières de ce type sont à éviter soigneusement (sauf si leur cours est beaucoup plus décoté par rapport aux autres foncières).
En effet, une foncière établie dans un pays A hors France et qui investit surtout dans d’autres pays B, C, ou D présente généralement deux inconvénients rédhibitoires:

- on multiplie les frottements fiscaux: par exemple l’actionnaire français d’Eurocommercial Properties paie (au Pays-Bas) une retenue à la source de 15% sur son dividende, s’ajoutant aux 15% que la foncière elle-même paie (au fisc italien) comme retenue à la source sur le dividende qui lui remonte à elle de sa filiale italienne. Si le but est d’investir dans des centres commerciaux italiens, par ex., l’actionnaire français a intérêt à acheter plutôt l’action IGD, foncière italienne (donc un seul frottement fiscal et non deux), et qui en plus est davantage décotée - sans raison apparente - que la néerlandaise Eurocommercial

- le savoir-faire est souvent local dans l’immobilier: rien ne permet de penser que le management d’Eurocommercial, installé aux Pays-bas avec certes une antenne de deux salariés à Milan, peut aussi aussi ou mieux performant que le management italien d’IGD sur ses propres terres.

InvestisseurHeureux · #4

zParisien a écrit :
Plusieurs des foncières citées ci-dessus ont une partie substantielle de leurs actifs hors du Benelux, ce qui me semble inintéressant.

Dans ce cas, parmi les grosses, il ne reste que Befimmo, Intervest et éventuellement la filiale Belge Wereldhave Belgium.

Pour les toutes petites, que je connais pas du tout (elles ne sont pas dans ma base de données, ni dans les gros indices), en Belgique :
- Ascencio (un peu dans le style de Selectirente)
- Aedifica (résidentiel)
- Montéa (entrepôts)
- Home Invest Belgium (résidentiel)
- Leasinvest Real Estate (bureaux)

Joel · #5

Info qui, je l’espère, vous sera utile: Axa est le plus grand détenteur immobilier en Belgique.

Sinon, je suis allé à Bruxelles la semaine dernière et c’est fou le nombre de milliers de mètres carrés de bureaux vides à vendre ou à louer. Certains quartiers d’affaires me faisaient penser à une ville fantôme.

Dernière modification par Joel (28/03/2011 20h22)

Louis Pirson · #6

Nonobstant les prix qui n’en font tout de même pas des occases, j’aime bien personnellement Home Invest Belgium et Aedifica pour leur aspect "décorélation du cycle économique". Elles sont essentiellement résidentielles (Aedifica est surtout investie sur des maisons de repos) et donc le dividende est entièrement exonéré d’impôt (du moins pour un résident belge).

J’ai détenu des Home Invest Belgium pendant pas mal de temps mais j’ai revendu il y a quelques mois, la surcote par rapport à la juste valeur du patrimoine devenant trop grosse à mon goût. Mais bon, il paraît que l’immobilier en Belgique est moins honéreux qu’en France …

Joel · #7

Louis Pirson a écrit :
Mais bon, il paraît que l’immobilier en Belgique est moins honéreux qu’en France

J’ai entendu le contraire… Mais c’est vrai que lorsque je compare les prix par rapport au niveau de vie moyen, j’aurais plus tendance à te croire!

Louis Pirson · #8

Disons que lorsque j’explique à des français qu’il est possible d’acquérir des jolies maisons d’habitation pour moins de 1 000 euros le mètre carré habitable, ceux-ci semble penser que je viens de Mars.

Joel · #9

Je te rassure, même (beaucoup trop) des belges pensent aussi comme ça. Du coté de Liège par exemple, il est très facile de trouver une maison pour à peine plus que 1000€/m² qui se loue facilement 10€/m².

J’ai acheté ma maison de 150m² habitable + garage 2 voitures sur un terrain de 1300m² pour…

103.000€

Louis Pirson · #10

Franchement pas cher Joël. Félicitation ! c’était il y a combien de temps ?

Pour ma part, en Ardenne belge, j’ai payé un peu plus de 1 000 euros le m² mais c’était pour construire du neuf et sur un terrain de 34 ares. Pas vraiment un coup financier donc mais plutôt un coup de coeur ou un coup de folie.

Louis Pirson · #11

Pour revenir à la question de zParisien, je ne vois pas de Sicafi réellement décotées pour l’instant en Belgique. Peut-être Leasinvest qui cote +/- à sa valeur intrinsèque, génère un dividende correct et est investie non seulement en Flandre mais aussi au Grand Duché de Luxembourg soit deux des régions les plus riches d’Europe.

J’aime bien aussi WDP dans l’immobilier industriel mais, malgré un joli dividende, elle est bien surcotée aussi … malheureusement.

Joel · #12

Louis Pirson a écrit :
Franchement pas cher Joël. Félicitation ! c’était il y a combien de temps ?

En 2006 financée à 100% avec un prêt 20 ans à 4,20% annuel.

Louis Pirson a écrit :
Pour ma part, en Ardenne belge, j’ai payé un peu plus de 1 000 euros le m² mais c’était pour construire du neuf et sur un terrain de 34 ares. Pas vraiment un coup financier donc mais plutôt un coup de coeur ou un coup de folie.

Faut savoir se faire plaisir

parisien · #13

Louis Pirson a écrit :
Pour revenir à la question de zParisien, je ne vois pas de Sicafi réellement décotées pour l’instant en Belgique. Peut-être Leasinvest qui cote +/- à sa valeur intrinsèque, génère un dividende correct et est investie non seulement en Flandre mais aussi au Grand Duché de Luxembourg soit deux des régions les plus riches d’Europe.

J’aime bien aussi WDP dans l’immobilier industriel mais, malgré un joli dividende, elle est bien surcotée aussi … malheureusement.

Merci pour ces infos.
Effectivement, l’absence de décote et même la présence d’une surcote réduisent nettement l’intérêt de ces foncières.
Cela étant, vous parlez de décote ou surcote parce que vous comparez sans doute le cours au dernier ANR publié.
Il vaut mieux affiner le calcul:
- en intégrant les cash flows générés depuis la date des derniers comptes connus jusqu’aujourd’hui
- en intégrant l’éventuelle hausse (ou baisse) des prix des actifs depuis cette date
- en distinguant déjà si l’ANR publié est hors droit ou droit compris, tient compte ou non de la dette d’exit tax, du mark to market des instruments financiers, etc.
- et en tenant compte du fait que la foncière a peut-être délibérément ou involontairement sous-estimé ou sur-estimé de quelques pour-cents la vraie valeur de ses actifs dans les derniers comptes connus.
- etc.

Un exemple de ce dernier point: tous les bons analystes en France savent que ANF Immobilier sur-estime allègrement de 5% voire un peu plus nombre de ses immeubles en cours de rénovation à Lyon et Marseille. Voilà pourquoi le cours reste en dessous de l’ANR publié. Non pas donc parce qu’il y a forte décote, mais parce que le "vrai" ANR au 31.12.2010 est en réalité à 37€ environ, à peine 2€ au dessus du cours actuel (35€). Cette petite décote peut se réduire rapidement, mais le cours a peu de chance d’aller à 39€ qui est l’ANR publié.

Bref, comparer le dernier ANR publié avec le cours en bourse n’est que le début du travail d’analyse …

jean · #14

Bonjour
interessant mais quels éléments vous font dire qu anf sur évalue ses immeubles?
les regles de valorisation ne sont elles pas objectives, établies selon des principes de comptabilité et par des organismes exterieurs?

merci de votre expertise

Jean

parisien · #15

Même pour un immeuble récent, loué sur un bail de longue durée, deux expertises différentes peuvent varier de 3 à 5% en temps normal et jusqu’à 10% en période crise (quand il y a peu de transactions sur des actifs comparables).

Et pour un immeuble en cours de rénovation, les expertises peuvent varier davantage encore, puisque le point de départ du calcul (le loyer de l’immeuble une fois rénové) n’est pas encore connu, contrairement au cas ci-dessus.

Bref, l’évaluation n’est pas une science totalement exacte, et certaines - rares - foncières en profitent pour faire sur-estimer de quelques pour-cents la valeur de leur patrimoine.

Rodolphe · #16

A titre perso, je suis présent sur : WERELDHAVE, NIEUWE STEEN INVST, VASTNED (les 2), et MONTEA.

Elles ne sont effectivement pas investies en totalité sur leurs territoires nationnaux respectifs, mais une partie non negligeable l’est quand même. J’avais trouvé à l’époque, qu’en complement de mes foncières françaises (investies quasi 100% France), cela permettait une diversification certaine.

InvestisseurHeureux · #17

zParisien a écrit :
Même pour un immeuble récent, loué sur un bail de longue durée, deux expertises différentes peuvent varier de 3 à 5% en temps normal et jusqu’à 10% en période crise (quand il y a peu de transactions sur des actifs comparables).

Absolument ! C’est un point qui est abordé dans l’interview avec BFJ.

En particulier sur les très gros centres commerciaux où il y a très peu de transactions, il est bien difficile de savoir quel multiple de capitalisation appliquée.

méticuleux · #18

lu ce matin daans PIERRE PAPIER

La Sicafi Warehouses Estates Bulding maintient son dividende à 3,01 euros
Publié le 9 décembre 2011
La foncière belge Warehouse estates building (WEB) a publié un résultat net consolidé en progression de 57%, à 10,84 millions d’euros lors de son exercice clos le 30 septembre 2011. Le résultat d’exploitation progresse pour sa part de 17,7 %. Cette Sicafi qui possède 276 594 mètres carrés en immeubles commerciaux, entrepôts, bureaux, ensemble et immeubles industriels a vu croître la juste valeur de son patrimoine de 20,07 %, à 161,9 millions d’euros. Cette croissance est très proche de l’amélioration des recettes locatives qui atteignent 12,7 millions d’euros (+ 19,5%), alors que le taux d’occupation est remonté à 98,15 %. WEB fait état d’une baisse de son taux d’endettement ramené à 22,2 % en partie grâce à l’augmentation de capital de 30,2 millions d’euros réalisée en décembre 2010. Compte tenu de l’accroissement de 37,5 % du nombre d’actions, le dividende est maintenu à 3,01 % offrant un rendement de 6,83 % sur la base du cours de bourse de 44,02 euros coté vendredi.

koldoun · #19

Bonjour,

J’aimerai investir dans une Sicafi belge, vu les dividendes proposés.

En Belgique, 3 Sicafi semblent ressortir :

WDP, Befimmo, Cofinimmo.

Les questions sont donc :

- comment choisir entre ces 3 Sicafi? Uniquement sur le rendement en dividende? Une petite ligne sur chacune plutot qu’une grosse ligne sur 1 seule?

- ne sont-elles pas trop chères en ce moment?

Merci!

koldoun · #20

Bonsoir,,

J’ai relu la partie du livre de l’IH sur les foncières cotées.

Selon la méthode de valorisation par l’ANR :

Cofinimmo a un ANR supérieur à 90 euros, et cote 86,40 euros. Entrer près du plus bas à 52 semaines est donc fort intéressant, non?
http://www.cofinimmo.com/relations-inve … 3%A9s.aspx

Merci

Audacesfortunajuvat · #21

Il ne faut pas oublier le désavantage fiscal des actions belges :

Pays Retenue à la source Crédit d’impôt Perte non récupérable / dividende brut
Belgique 25 % 17,7 % 11,73 %

Donc à voir si cela s’applique sur Cofinimmo ?

koldoun · #22

Bonjour,

Moi-même je suis belge…

Par contre je retrouve pas l’ANR de Befimmo et de WDP.

koldoun · #23

Pour Befimmo j’ai trouvé ce document :
http://hugin.info/133954/R/1720659/572885.pdf

Une valeur intrinsèque par action de 55,35 euros (cours actuel en dessous de 50 euros)

loan to value de 47,59%.

Comme pour Cofinimmo, il semblerait qu’un achat vers les + bas à 52 semaines (46,51%) soit judicieux?

Merci!

koldoun · #24

Bonjour,

16e année consécutive d’augmentation du dividende pour Home Invest Belgium.

Peut-on dès lors parler d’un Aristocrate du dividende?

J’ai encore un peu de mal à dénicher les bonnes actions immo, mais l’article semble plutot élogieux…

Ca pourrait être sympa pour alimenter ma poche immobilière.

HOME INVEST BELGIUM : Résultats annuels 2015 | Zone bourse

thegambler · #25

Bonjour

Je suis depuis quelques années ( 2009 ) sur ce titre avec réinvestissement systématique du dividende en actions nouvelles. Cette offre de réinvestissement a toujours été proposée depuis que je suis actionnaire.

Warehouses de Pauw CVA: EBR:WDP quotes & news - Google Finance

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