Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Bongala a écrit :

Mais aujourd’hui, je suis le client qui allait rémunérer l’agence (8 000 €) donc ne devrait-il pas me soutenir ? car si on ne sait jamais la vente se conclue, c’est moi paie la commission et non la vendeuse, par conséquent, ils ne perdent rien avec la vendeuse mais avec l’acheteur, SI.

Comme vous dites, ils perdent 8 000€ avec vous, mais combien perdraient-ils s’ils attaquent la vendeuse et perdent le procès ? Et combien perdraient-ils si ils gagnent mais que moins de clients prennent mandat chez eux suite a leur nouvelle réputation ?

Comme xa la dit, c’est a vous de faire valoir vos droits si vous vous sentez lésé, l’agence a fait son choix et préfère laisser passer une vente.

Personnellement a votre place je passerai à autre chose.

Bien a vous

PS: Merci de vous présenter conformément a la charte de ce forum.

Bernard2K a écrit :

S’il n’y a pas de vendeurs faisant des mandats à cette agence = chiffre d’affaires de vente nul.

C’est pas le meilleur argument, car si il n’y a pas non plus de client, le chiffre d’affaire est nul également.

Bernard2K a écrit :

On n’a jamais vu un acheteur venir voir un AI en lui demandant de bien vouloir être l’AI pour l’achat qu’il s’apprête à faire en direct au vendeur ! (ou alors, l’acheteur est maso ?).

Ben si, ça s’appelle un mandat de recherche.

Bernard2K a écrit :

Même si, en pratique, les mandats peuvent indiquer "commission à la charge de l’acheteur", même si la commission est souvent mise à la charge de l’acheteur lors du compromis (ce qui lui diminue l’assiette des "frais de notaire"), l’acheteur n’est pas le client de l’agence.

A priori, ce n’est plus possible actuellement. Loi ALUR si j’ai suivi toute l’explication.

@ Gunday et Bongala

Vous avez certainement raison en principe, moralement ou logiquement.

Mais seul le EN PRATIQUE compte.

Or en pratique, si un vendeur met son bien chez un agent, celui ci peut espérer le vendre à une population de X acheteurs potentiels.

Si le vendeur va voir la concurrence ou Le bon coin, l’agent immobilier n’a rien à vendre.

Son client à soigner est donc bien le vendeur, même si évidement il a besoin de bichonner l’acheteur pour conclure la vente.

Indépendamment de l’agence, je trouve d’ailleurs la relation acheteur/vendeur très amusante, chacun jouant avec son "pouvoir" au jeu du chat et de la souris. Quand je suis acheteur, j’ai le sentiment que le vendeur a la main à partir du moment où je veux son bien. A l’inverse quand je veux vendre, j’ai le sentiment que les acheteurs ont une position "dominante". Les bases du commerce!

nombre de transactions se font avec les frais d’agence à la charge du vendeur, ce qui certes coute un peu plus en frais de notaire mais permet aussi d’éviter l’épineuse question du financement de cette commission (qui ne peut être financée par un prêt immobilier si on l’extrait du prix de transaction).

Une autre raison  de cette fréquence étant peut-être que l’agence aura plus de facilité à faire payer son vendeur en cas de tentative d’entourloupe de sa part, si le mandat met explicitement la commission à la charge du vendeur.

sur l’affichage des prix : +1 avec Xa. Cf cette source : La mention du prix de vente d’un bien immobilier dans la loi ALUR | Lexcap
Comme l’article 6 de la loi Hoguet, inchangé sur ce point, dit que le mandat doit prévoir à qui est à la charge de la commission, dans un monde idéal le fonctionnement serait celui-ci (post-loi ALUR) :
- mandat disant "à charge du vendeur" -> annonce de l’agence "prix 220 000 €" (sous-entendu : commission à la charge du vendeur) -> compromis où la commission est à la charge du vendeur -> conséquence, l’acheteur paie les droits de mutation sur la totalité du prix y compris la commission.
- mandat disant "à charge de l’acheteur" -> annonce de l’agence "prix 200 000 € + 10 % honoraires TTC" (sous-entendu : commission à la charge de l’acheteur) -> compromis où la commission est à la charge de l’acheteur -> l’acheteur ne paie pas de droits de mutation sur la commission.

ca reste un poil litigieux, puisque techniquement, ce n’est pas l’agence qui met, dans le compromis, la commission à la charge de l’acquéreur, mais le vendeur lui même qui n’est pas contraint par cette loi

Effectivement, si le compromis inverse la charge de la commission (par rapport à ce qui était prévu dans le mandat et impliqué par la rédaction de l’annonce) et la met à la charge de l’acheteur, ça peut générer des litiges. Avec la loi ALUR, ça introduit une possibilité de litige supplémentaire : l’annonce "220 000€", suivie d’un compromis mettant la commission à la charge de l’acheteur, était une publicité non conforme à l’article 6.1.

j’ouvre une agence, je reçois 100 mandats de vente avec une commission de 10 000 € par mandat, ce qui donne un chiffre d’affaire de 1 000 000 € (C’est alléchant) mais si je n’ai aucun client qui pousse ma porte et bien, ce million je peux toujours le rêver

On suppose que l’agence connaît son métier. Si elle a plein de mandats mais est infoutue de trouver des acheteurs, elle va vite mettre la clé sous la porte. Son chiffre d’affaires, c’est à elle de le générer en trouvant les acheteurs pour les biens dont ses clients lui ont donné mandat de vendre.

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2016 17h40)

gunday a écrit :

Bernard2K a écrit :

S’il n’y a pas de vendeurs faisant des mandats à cette agence = chiffre d’affaires de vente nul.

C’est pas le meilleur argument, car si il n’y a pas non plus de client, le chiffre d’affaire est nul également.

La seule chose qui a vraiment de la valeur actuellement pour une agence immobilière c’est un/des mandats de vente à un prix attractif.
Si elle a cela, elle trouvera normalement tout le reste facilement

Bongala a écrit :

Quelle agence ne rêverait pas d’avoir ce type de mandat ? Même moi, qui ne suis pas commerçant, j’aimerai ouvrir  une boîte et avoir des mandats facile à vendre. C’est à la portée de n’importe quel idiot.

Vous pensez que ce genre de mandat tombe tout seul pour les agences ?

Bongala a écrit :

Perso, j’ai déjà vu des prix attractifs sauf quand que vous creusez, vous savez pourquoi c’est attractif (route passante, chemin de fer, usine, pylône, quartier sensible) et donc, le raisonnement est bancal.

Si il avait des défauts "cachés" ce n’était pas ce que j’appel des biens à prix attractif sur leur marché

DDtee a écrit :

La seule chose qui a vraiment de la valeur actuellement pour une agence immobilière c’est un/des mandats de vente à un prix attractif.
Si elle a cela, elle trouvera normalement tout le reste facilement

C’est un peu une lapalissade là! :p
C’est sûr qu’avec un bien peu cher et parfait, ça se vend tout seul.
Typiquement, vendre un 100m² en face de la tour Effeil à 50k€, vous le vendez dans la minute. (en vrai, vous le gardez pour vous, mais chut! )

Bongala a écrit :

Sauf qu’aujourd’hui, les vendeurs sont gourmands et les acquéreurs, pas des gens bêtes. Eux aussi savent faire des calculs ET pas seulement les vendeurs et les agences.

Je blâme surtout les vendeurs qui renient leur parole, telles des girouettes.

Les vendeurs ne sont pas plus idiots que les acquéreurs.
Ils utilisent les mêmes sites, comparent avec les mêmes annonces et mettent le prix en fonction.
Après, pas mal de vendeur ont un crédit, donc ne peuvent pas choisir de faire chuter le prix facilement (faut rembourser le crédit derrière).
En clair vous voyez un marché à un instant t, sans prendre en compte l’historique du marché!

up, question sur ce sujet. Quand on fait une offre au prix du mandat exclusif et qu’elle est contre-signée par le propriétaire c’est scellè ou il faut quand même attendre le compromis ?

Merci

Une anecdote à vous raconter.
2 de nos associés signent (en 2001), un compromis avec un vendeur d’un immeuble. Achat signé pour 220 000 €. 10 locataires en place. Loyer : 2 200 €/mois.
Chaque partie avait son notaire.
Par inadvertance, le notaire de nos amis envoie un mail à son confrère, lequel contenait une discussion entre les 2 acquéreurs (du type: voila le prix de revente que nous allons pouvoir obtenir en cédant lot/lot…).
Sur ce, le notaire du vendeur fait suivre cette conversation à son client.
Conséquence: le vendeur se rétracte, avec l’encouragement de son notaire.
Les amis viennent m’en parler.
Je les invite à intenter une action sur la base de l’article 1134 C. Civ. et de demander au Juge:
- d’obliger le vendeur à signer l’acte authentique
- d’obliger le vendeur à leur reverser, à compter de la date de départ de leur action, l’ensemble des loyers que le propriétaire a dû (où aurait dû) percevoir en l’estimant à 2 200 €/mois (nos amis ne pouvant pas être, le cas échéant, tenus responsables d’une non-relocation), à déduire du prix de vente.
Au titre de l’article 700 du NCPC.
- de condamner le vendeur aux dépends
Parallèlement, je leur demande, via leur avocat, d’informer le vendeur et son notaire de l’interdiction qu’a le vendeur de vendre à un tiers dans l’attente du résultat du procès. Le notaire engageant particulièrement sa responsabilité s’il outrepassait cette consigne.
1an et demi après, le juge leur a donné raison.
Le vendeur a cédé.
Nos amis ont donc récupéré 18 x 2 200 = environ 40 000 € (sur lesquels ils ont dû payer des impôts)
Dire qu’ils étaient heureux n’est pas un euphémisme, l’affaire devenant évidemment ultra rentable…
J’ignore si le notaire concerné a été condamné par la suite pour…mauvais conseil donné à son client…
A noter: L’immeuble était situé à Guérande. Ne me dîtes surtout pas que c’est pour ça que l’addition a été… salée !

stokes a écrit :

dans un cas, il y a eu compromis signé chez le notaire qui est un officier ministériel ; dans l’autre, il s’agit juste d’un bout de papier (un torche c.l) signé chez un agent immobilier.

En qualifiant ce second papier de "torche cul" et en écrivant que ça n’aurait quasiment aucune valeur devant la justice, vous faites une interprétation très personnelle et, à mon humble avis, fantaisiste.

Une offre de vente de l’acheteur, contresignée du vendeur, est un contrat de vente écrit et signé des deux parties, contrairement à d’autres cas rapportés précédemment dans ce fil (simple mail, accord oral…).

En revanche, quand l’offre est acceptée par un mandataire (AI, notaire…), c’est plus compliqué. Mais si l’offre a bien été signée du vendeur, je pense que c’est très solide.

Faut-il rappeler :
article 1583 du code civil :

[La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

article 1134 du code civil :

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

On admirera, au passage, la clarté et la concision de ces articles issus sans modification du code Napoleon de 1804 et qui continuent, 212 ans plus tard, à régir une grande partie des relations entre les personnes, le droit de propriété, etc.

Donc, si l’offre émise est claire sur la chose (c’est à dire qu’elle décrit de façon non équivoque de quel bien il s’agit) et le prix, et qu’elle est contresignée du vendeur, c’est certes un tout petit peu moins solide qu’un compromis de vente, mais c’est quand même un contrat écrit signé des deux parties, et le porter devant la justice est tout à fait envisageable avec des chances élevées d’obtenir gain de cause.

Tout de même, il faut bien étudier le cas, avec son notaire et le conseil d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier, avant de se lancer dans des procédures longues et coûteuses.

Dernière modification par Bernard2K (08/03/2016 18h45)

stokes a écrit :

faute d’un compromis de vente en bonne et due forme, le juge ne pourra contraindre le vendeur récalcitrant à vendre son bien.

Eh si.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495
L’arrêt de la cour d’appel attaqué en cassation comportait l’obligation de vendre : l’arrêt constatait que "la vente était parfaite au prix de 430.000 €" et avait "condamné la société Sedalau à signer avec les époux X… l’acte authentique emportant vente au prix de 430.000 €".
Le pourvoi a été rejeté par la cour de cassation, donc l’arrêt de la cour d’appel confirmé, donc il y a bien au moins un cas où la justice a condamné le vendeur à vendre. Donc ce que vous écrivez est erroné.

L’arrêt de la CC en question : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 juin 2010, 09-66.495, Inédit | Legifrance

En l’occurence, c’était le vendeur qui avait formulé une offre de vente (par télécopie) qui avait été acceptée par les acheteurs. Mais lorsque l’offre est formulée par l’acheteur et que le vendeur l’accepte en la contresignant, c’est tout aussi solide, AMHA.

En revanche, comme je l’ai écrit plus haut, si l’offre (ou l’accord sur l’offre) est formulé(e) par un mandataire, c’est plus délicat, car il faut savoir si ce mandataire a le pouvoir d’engager son mandant.

Une autre subtilité est de savoir si cette offre (ou son acceptation) contiennent des clauses suspensives ; auquel cas le juge pourra considérer que le dédit du vendeur est seulement une rupture des pourparlers et non pas un dédit sur une vente parfaite.

Dernière modification par Bernard2K (08/03/2016 18h46)

Sinon, pour répondre de façon claire et simple à Roudoudou :
1) en théorie, une offre contresignée du vendeur est un contrat de vente signé des deux parties. La vente est parfaite. C’est très "solide". Attention quand même si l’offre ou son acceptation sont assorties de clauses suspensives : le juge pourrait considérer qu’on était encore dans les pourparlers et non pas dans la vente parfaite.
2) en théorie, l’étape suivante, un compromis de vente, est très solide ; encore un peu plus, disons.

Mais, dans les faits, seul l’acte authentique de vente scelle vraiment la vente. Dans les deux cas ci-dessus, si le vendeur ne veut plus vendre et que vous voulez le contraindre à vendre, vous allez devoir aller devant le juge. Ca va prendre du temps, de l’argent, etc.

Relisez le premier message de la page 2 de ce fil : même un notaire, agissant pour son compte personnel, a préféré jeter l’éponge lorsque le vendeur s’est dédit. Et pourtant, c’était après un compromis de vente signé et alors que toutes les clauses suspensives étaient levées.

Donc, en théorie, il y a vente dès qu’il y a accord sur la chose et le prix ; si possible avec un écrit manifestant cet accord des deux parties.

Dans les faits, tant que l’acte authentique de vente n’est pas signé, il peut y avoir un revirement du vendeur. Même un compromis de vente signé devant notaire n’est pas la vente définitive et le vendeur peut toujours tenter de se dédire.

Donc, quand vous écrivez "c’est scellé", faites attention au risque que peut représenter un revirement du vendeur. Demandez-vous, si le vendeur se dédit, si vous aurez le courage et l’envie (et la patience !) de le poursuivre pour le contraindre à vendre. Si la réponse est non, ça ne sera vraiment scellé qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Dernière modification par Bernard2K (09/03/2016 14h43)