Résidence principale et LMNP : cohabitation facile niveau fiscal ?

Ostrog · #1

Bonjour à tous,

Comme vous avez sûrement pu lire, je suis sur un projet de création de 3 appartements (2 T2+Studio) dans une maison de ville.

Initialement, il s’agissait d’un projet 100% locatif, saisonnier et/ou meublé à l’année.

Après mûre réflexion avec mon amie, se pose la question d’habiter le T2 du dernier étage (avec le grenier, le garage et la cave pour nous). Et ainsi, de mettre les 2 autres (T2+Studio) en location de courte durée, comme nous serions sur place, ce serait plus simple à gérer.

Comment cela se passe niveau fiscal dans un tel cas ? Le lot étant utilisé comme RP + LMNP.
Au niveau de la déduction des charges et de l’amortissement, est-il toujours possible ? Si oui, au prorata ?

Merci de vos réponse. N’hésitez pas à donner vos avis sur le fait de consacrer ou non un des appartements à la RP.

Mots-clés : fiscal, lmnp, rp

julien · #2

Il faut prorater.
Je ne réponds pas exactement à la question mais dans le cas d’un achat d’un immeuble locatif dont une partie sera utilisée en RP et où les appartements sont déjà constitués, il est d’usage pour se blinder vis-àvis de l’administration de :

- demander une attestation de valeur au notaire répartissant votre prix d’achat sur les différents lots, et précisant les surfaces respectives (éventuellement en isolant pour chaque lot la quote-part terrain).
- Et/ou faire préciser sur une clause des conditions particulières du prêt le montant affecté à la RP/le montant affecté à la partie locative.

Là, où ça se complique, c’est que dans votre cas vos lots ne sont pas encore faits. J’imagine donc mal le prorata pouvant être fait sur autre chose que les surfaces, mais n’étant pas assez calé sur ce cas précis, je laisse les autres compléter.

Ostrog · #3

Et concernant la plus-value ?

Je pense qu’il n’est pas rare de voir des particulier louant une chambre dans leur RP, il s’agit là de la même chose…

Kabal · #4

Vous souhaitez découper votre maison en plusieurs lots ou vous souhaitez louer une chambre de votre RP ? En lisant votre premier post et celui du dessus c’est pas du tout la même chose.

Ce que vous voulez faire c’est acheté une maison, la découper en 3 lots distincts (séparation fiscal et physique). A partir de là, l’imposition sur la PV s’applique selon le lot que vous vendez (RP ou un des deux lots loués).
Le tout est de définir une valeur de départ pour chacun des lots sur laquelle sera calculé la PV. Julien vous indique de faire au prorata de la surface puisque vous êtes le créateur des lots.
A noter que ce prorata va également servir pour votre crédit pour déduire les intérêts d’emprunt des lots locatifs si vous avez un prêt global.

Maintenant, si vous voulez louer des chambres de votre RP, le découpage n’est pas obligatoire mais vous ne louez pas un T2 + un studio mais 2-3 chambres. Ce qui a mon sens n’est pas du tout la même chose.

Ostrog · #5

Comme ce serait loué en meublé, je garde un seul lot.

Je vais exposé clairement les choses, car je conçois que mon projet soit un peu ambigüe :

- Actuellement il s’agit d’une maison sur 3 niveau, avec un appartement déjà présent en R+2 (mais il s’agit d’un seul et unique lot).

- Je vais faire des travaux, afin de me retrouver avec 2 T2 + 1 studio.

- L’idée est de possiblement habiter le T2 du R+2 afin d’échapper à la plus-value en cas de revente (50-80k de PV).

- Loué le deuxième T2 + le Studio en saisonnier/courte durée (peut être à étudiant avec bail classique).

Ne peut-on pas considérer qu’il s’agit tout simplement de chambres (plus ou moins grandes) avec cuisine et sdb privative ?

Comment font les gens qui louent une chambre indépendante à étudiant ou ceux ayant de la location de courte durée dans leur RP ? Divisent-ils via notaire leur bien, et ainsi de suite ? Je ne pense pas.

Bernard2K · #6

En fait, il peut y avoir une exonération sur le loyer issu de la location de pièces meublées de l’habitation principale, à condition que ça soit :
1) des pièces faisant partie de la RP du bailleur
2) loué à des personnes qui en font leur RP (ou à des travailleurs en CDD qui y habitent pour la durée de leur contrat).
3) loué à un tarif "raisonnable".

Voir les points 60 à 160 dans cette page :
BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

Vous pourriez éventuellement inscrire votre projet dans ce cadre, puisque :

’exonération a aussi été admise dans le cas d’un propriétaire d’une maison de six pièces réparties en trois niveaux. Ce dernier donnait en location meublée le rez-de-chaussée ainsi que le deuxième étage et occupait personnellement le premier étage. En effet, il a été regardé eu égard à la configuration, à la disposition de l’immeuble, comme louant une partie de son habitation principale alors même qu’il n’aurait jamais habité effectivement la totalité de cette maison, les autres conditions prévues à l’article 35 bis du CGI étant par ailleurs remplies (CE, arrêt du 16 juin 1971 n° 81620 ; à rapprocher de l’arrêt du 4 novembre 1970 n° 78628).

Mais, bien franchement, ça me semble très très risqué ! Vu que vous semblez avoir la volonté de transformer cette maison en 3 appartements bien distincts, il est probable que l’administration fiscale refusera l’exonération. Vous pourriez peut-être avoir raison au Conseil d’Etat, 10 ans après avoir été redressé… Donc, je mentionne cette possibilité d’exonération pour mémoire, pas pour vous encourager à le faire.

Concernant la location saisonnière, c’est le cas prévu en "chambre d’hôte" (point 170 du même document), mais je pense que dans votre cas c’est râpé aussi parce que limité à 760 € TTC par an.

Ostrog · #7

Merci pour votre réponse.

1) Il s’agirait en effet de ma RP, je ne ferai pas de séparation de lots.

2) Dans l’idée, j’aurais aimé y faire de la location saisonnière. Cependant, j’ai trouvé quelqu’un pour louer mon Studio et je peux trouver quelqu’un je pense pour louer l’autre T2. Donc en soit, je peux potentiellement louer tout en RP, seulement ce sera moins rentable. Après, si je fais ça, rien ne m’empêche d’acheter un autre bien pour faire de la location de courte durée, comme j’en ai envie.

3) Pour l’exonération, je vois 184€/m2/an pour l’IDF et 135€/m2/an pour le reste de la France. Cela me semble énorme comme plafond. Ou alors je ne sais pas calculer…

Quoiqu’il en soit, je ne cherche pas à pas payer d’impôt. Je veux juste que le projet soit carré légalement. Que ça ne pose pas de soucis en terme de PV, de déduction de charges et de déclaration fiscal, compte tenu de la nature RP/locatif du bien.

Ostrog · #8

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