Actionnaire minoritaire d'une SCI en confit avec le majoritaire ?

Laurent79 · #1

Bonjour à tous,
Je suis actionnaire minoritaire à hauteur de 45% d’une SCI propriétaire d’un local commercial. Notre prêt arrive à terme fin 2017. Mon père qui est gérant de cette SCI m’a fait savoir qu’il n’allait pas reverser l’intégralité des loyers pour constituer une réserve de trésorerie en cas de travaux à réaliser.
Je suis un peu surpris qu’il puisse sans mon accord décréter que je ne toucherai pas l’intégralité de la part des loyers qui me reviennent. J’ai une lourde fiscalité depuis 8 ans et j’espérais récolter les fruits de ces efforts ! Est-il dans son plein droit ? Est-il normal que je ne puisse pas accéder à ma part alors même que je paie mes impôts "plein pot" !?
De plus, a quoi bon générer une trésorerie ? Je lui ai dit qu’il serait préférable en cas de travaux de refaire un petit crédit qui créera des charges déductibles mais il n’est pas de cet avis…gestion à l’ancienne…!
Si vous avez des suggestions à me faire, je suis preneur !
En attente de vous lire,
A bientôt

Message édité par l’équipe de modération (15/03/2016 11h35) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : gérance abusive, loyer non perçu, sci

xazh · #2

"Est-il dans son plein droit ?"

Sauf mention contraire dans les status, oui puisqu’il est majoritaire et que son vote emporte décision à la majorité.

"Est-il normal que je ne puisse pas accéder à ma part alors même que je paie mes impôts "plein pot" !?"

Vous payez des impots, parce que la SCI réalise un bénéfice foncier imposable, que vous touchiez réellement de l’argent ou non (ex : pendant le remboursement du prêt, vous pouvez facilement avoir un bénéfice foncier imposable, tout en ayant des comptes dans le rouge du fait de l’amortissement du prêt, qui n’est pas déductible des revenus).

La situation reste la même après le remboursement du prêt : la SCI réalise un bénéfice foncier, vous êtes imposable. L’argent reste dans la SCI ? Ca reste votre argent, mais il est sur le compte de la SCI pour plus tard.

Laurent79 · #3

Mais s’il reste dans la SCI et qu’il m’appartient comme vous le dites, il ne peut pas le dépenser à sa guise sans mon consentement, si ?
S’il y a des travaux à faire, et que la SCI a mis 20000e de côté dont 9000 "m’appartenant" ou tout du moins sont la part qui ne m’a été distribué mensuellement, il pourrait dépenser tout cet argent sans me rendre de compte ?
Ce serait hallucinant ! En gros, je pourrai être fiscalisé éternellement sur les 19000 euros de revenus fonciers que cela représente sans voir la couleur d’un seul euro ?!

crosby · #4

Laurent79 a écrit :
qu’il n’allait pas reverser l’intégralité des loyers

Je suis désolé mais je n’arrive pas à comprendre ce que ça peut bien vouloir dire.

La SCI encaisse des loyers. Ils vont sur son compte bancaire. Elle s’en sert pour payer des remboursements d’emprunt, des travaux, etc, et éventuellement peut payer des dividendes ou des rémunérations à sa gérance et à ses employés. Peut-être quelques taxes et charges diverses.

Mais je ne vois nulle part où il peut être question de reverser des loyers à qui que ce soit.

xazh · #5

Laurent79 a écrit :
il ne peut pas le dépenser à sa guise sans mon consentement, si ?

En tant que majoritaire dans la SCI, et si les statuts ne prévoient pas d’autres modes, il est celui qui décide au nom de la SCI ce qui est bon pour la SCI. S’il veut refaire les peintures, il en a le droit. S’il veut utiliser le cash disponible pour cela, il en a le droit.

Laurent79 a écrit :
il pourrait dépenser tout cet argent sans me rendre de compte ?

Il ne le dépensera pas, la SCI le dépensera, et la SCI c’est lui et vous, mais c’est lui le majoritaire. Il devra vous en rendre compte, comptablement parlant au moins, sachant que pour une SCI IR la comptabilité n’est pas obligatoire et que même tenue, elle peut se limiter à un simple livre de comptes de base.

Si cette comptabilité n’existe pas, exigez là.

Laurent79 a écrit :
En gros, je pourrai être fiscalisé éternellement sur les 19000 euros de revenus fonciers que cela représente sans voir la couleur d’un seul euro ?!

Oui. Mais il ne peut pas récupérer sa part non plus, tout en étant lui même fiscalisé sur ces 19000 euros.

crosby a écrit :
Je suis désolé mais je n’arrive pas à comprendre ce que ça peut bien vouloir dire.

La SCI encaisse des loyers. Ils vont sur son compte bancaire. Elle s’en sert pour payer des remboursements d’emprunt, des travaux, etc, et éventuellement peut payer des dividendes ou des rémunérations à sa gérance et à ses employés. Peut-être quelques taxes et charges diverses.

Mais je ne vois nulle part où il peut être question de reverser des loyers à qui que ce soit.

Dans le cadre d’une SCI transparente (ce qui est le cas, puisqu’imposition des associés), la sci n’est qu’un moyen d’organiser la gestion à plusieurs. Le cash appartient techniquement aux associés, et peut leur être distribué ou non.

Edit : ajout des quotes

Laurent79 · #6

crosby a écrit :
Laurent79 a écrit :
qu’il n’allait pas reverser l’intégralité des loyers
Je suis désolé mais je n’arrive pas à comprendre ce que ça peut bien vouloir dire.

La SCI encaisse des loyers. Ils vont sur son compte bancaire. Elle s’en sert pour payer des remboursements d’emprunt, des travaux, etc, et éventuellement peut payer des dividendes ou des rémunérations à sa gérance et à ses employés. Peut-être quelques taxes et charges diverses.

Mais je ne vois nulle part où il peut être question de reverser des loyers à qui que ce soit.

La SCI rembourse 1200e jusqu’en fin 2017 et encaisse 3600e de loyer. Jusqu’à présent, je touche mensuellement 45% du bénéfice réalisé, à savoir un peu moins de 1100e. Ces 1100e devant se transformer en 2018 en environ 1600e.
Mon père a beaucoup de patrimoine et de liquidités, il peut s’offrir le luxe de ne pas toucher à cet argent et ce n’est pas mon cas, j’ai besoin de ses loyers, je ne pourrai pas tenir avec la fiscalité que cela implique. J’essaie donc juste de connaitre mes droits s’il décidait manu militari de garder une année de loyer en trésorerie de la SCI en cas de coup dur. Voilà…

Setanta · #7

Bonjour,

Laurent, relisez les posts précédents…

Si je comprends bien cela donne :

Loyers encaissés par la SCI : 3600 /mois
Prêt remboursé par la SCI : 1200 /mois

Bénéfice (théorique suivant les charges et cie) de la SCI : 2400 /mois

Or vous confondez votre situation et la société civile immobilière…

Vous êtes imposés à hauteur de 19440€ /an car vous possédez 45% de la SCI et ses rentrées d’argents sont de 3600*12=43200€.

Et vous payez des impôts là dessus, c’est logique, puisque ce sont des revenus qui vous reviennent !

Néanmoins, "vous ne voyez pas la couleur de l’argent en vrai sur votre compte". (soit 2400 à 45% = 1084€ /mois). Again, c’est logique puisque cet argent se trouve sur le compte de la société …

Ensuite, vous êtes minoritaire, donc dans les décisions, vous ne pouvez rien dire. Il faudrait reprendre les statuts de la SCI de manière précise, car on peut faire tout et n’importe quoi avec une SCI et cela laisse une grande flexibilité … ou pas.

Le cas échéant, faites preuve de négociation et de tact et discutez avec votre associé majoritaire pour le convaincre de prendre une décision collective de reverser une part des bénéfices de la SCI à chacun et de ne garder que le strict minimum en cash.

Setanta

Laurent79 · #8

Les choses ne se passaient pas mal jusqu’à présent mais il y a eu un gros conflit entre lui (ou plutôt sa femme qui gère à sa place) et moi. Et je ne serai pas étonné qu’elle profite de sa position de "gérante". Je vais continuer à faire preuve de tact et de bon sens, et je négocierai au mieux s’ils prennent des décisions qui ne me conviennent pas !
Merci de votre aide en tout cas !

belli79 · #9

Bonjour Laurent79,
tout d’abord, nous avons un suffixe commun, le "79".
Est-ce votre département ?
Ah ! Les conflits d’intérêts entre associé(e)s…
Rassurez-vous un peu quand même: les statuts d’une SCI, qui fixent les règles, ne permettent pas, normalement, de faire n’importe quoi. La gérante doit les respecter. Par exemple, elle ne peut pas acheter un fonds de commerce quel qu’il soit…Il s’agirait d’un abus social.
Mais le gérant peut tout à fait:
- prévoir des réserves financières s’il le juge utile (ne serait-ce que, parce que si le locataire partait, il y aurait encore un bout de prêt à finir de rembourser, la taxe foncière de l’année en cours à payer, des travaux de remise en état à effectuer…
- faire les travaux qu’il juge utiles pour l’entretien, voir l’amélioration du local commercial. Cela peut avoir pour effet d’encourager le locataire à rester plus longtemps au même endroit, plutôt que d’en changer…
Le prochain bilan de la SCI ne devrait pas tarder à arriver.
Sur les comptes, apparaîtra le résultat de la SCI.
Lors de l’assemblée générale, les associés décideront du sort réservé à l’argent de la SCI.
Une partie pouvant être affectée à de la "réserve" comme dit plus haut, une autre pouvant aller sur les comptes courant des associés.
Vous pouvez toujours demander à récupérer cette partie-là.
Vous pouvez aussi, après avoir consulté les statuts, discuter avec votre père et votre belle-mère, calmement. Et exposer votre demande.
Si la manière de faire fonctionner la SCI en matière de redistribution ne vous convient pas, vous pourriez toujours envisager de céder votre participation à un tiers. Compte tenu de la qualité du locataire dont vous faîtes état, vous pourriez en retirer un certain prix. Dont une partie serait exonérée d’imposition. Je suppose que votre père et votre belle-mère n’apprécieraient pas du tout ce fait. Peut-être préféreront-ils trouver une solution avec vous…
Enfin, vous indiquez avoir besoin de la redistribution totale pour cause d’impôts à payer.
Votre "quote-part" est aujourd’hui de 1 100 €/mois, soit 13 200 €/an.
Pour un revenu "officiel" de 19 000 €.
Faut-il que vous soyez à un TMI très élevé pour que cette redistribution vous coûte de l’argent…
Toujours est-il que le meilleur moyen serait de vous entendre. A chacun de faire un effort.
Votre père a, jusque-là, à priori, bien mener ses affaires. Il vous a, en plus, permis d’entrer dans une de ses SCI. C’est plutôt sympathique.
N’avez-vous jamais pensé à lui proposer de continuer à accroître le patrimoine d’une SCI qui fonctionne bien.

Laurent79 · #10

Bonjour Belli79,
En effet, il s’agit de mon département !
Pour revenir sur mon "cas", l’imposition est supportable depuis que je touche ces 1100e, ce n’était pas le cas avant, car mon père se remboursait en priorité l’apport qu’il avait fait pour cet emprunt. Je suis au chômage aujourd’hui et j’ai donc évidemment une baisse de revenus, il serait impossible de supporter autant d’impôt sans liquidités ! S’il n’y avait que ça encore, mais lorsqu’on ajoute taxe foncière, habitation, nounou, etc…
Bref, je ne fais pas le caliméro, je ne suis ni malheureux, ni en détresse financière ! Mais j’ai beaucoup souffert d’un conflit qui a duré 2 ans car j’étais actionnaire minoritaire (à nouveau!) d’un commerce familial. Le conflit s’est soldé par mon départ de cette société il y a peu, et une rupture familiale. Etant donné que ce sont les mêmes personnes à la gérance de cette SCI, je ne peux m’empêcher d’être méfiant car toute confiance a disparu.
Je laisse le temps faire son oeuvre, je ne désespère pas de retrouver de la sérénité dans nos relations, affectives comme "commerciales", mais c’est encore trop tôt !
Bon, nous ne sommes pas sur "Psychologie Magazine", j’arrête ici les confessions ! Mais tout ceci vous permettra de comprendre que faire grossir cette SCI n’est pas à l’ordre du jour. J’ai d’autres projets immobiliers que je mène seul.
Sachez pour finir (c’est mon ego qui vous parle !), que je suis à l’origine de l’achat de ce local commercial, et que j’ai sauvé l’entreprise familiale en y déménageant. Mon père a pu vendre ses parts et avoir cette rente immobilière, en bonne partie grâce à moi (j’ai des témoins de confiance !).
Je n’ai jamais eu de merci pour cela, je n’ai donc pas l’intention de le remercier pour avoir fait un apport dans ce crédit, et encore moins pour avoir profité de son statut pour me mettre hors-jeu quelques années plus tard…

Bernard2K · #11

Est-ce que votre SCI fonctionne conformément à ses statuts ?

Si j’ai bien compris, votre père a 55 % des parts et vous 45%. Donc, l’AG, c’est votre père et vous. Si sa femme décide tout à sa place, alors qu’elle n’est pas associée de la SCI et ne siège pas à l’AG, il y a un problème…

Si les statuts prévoient bien la tenue d’une AG annuelle, ça serait l’occasion de formaliser le fonctionnement et de réaffirmer qui prend part aux délibérations… Pour autant, même avec ce formalisme, il restera que vous êtes minoritaire. Il y aura la trace écrite dans le compte-rendu que vous êtes opposé à la décision, mais la décision sera prise quand même si c’est ce que veut votre père…

Après, ce n’est pas en étant exigeant sur le formalisme de la SCI que ça va résoudre un conflit familial, au contraire, ça risque de l’enkyster.

Dernière modification par Bernard2K (15/03/2016 20h40)

belli79 · #12

"C’est une expérience éternelle que tout homme qui a du pouvoir est amené à en abuser" (Montesqieu, L’esprit des Lois)
Ainsi défini par l’article 1832 C.Civ, l’Affectio Societatis est ce qui fait que chaque associé a trouvé une raison de faire partie d’une aventure appelée "société".
Maintenant, ces associés doivent être respectueux les uns envers les autres et ne pas faire n’importe quoi.
Ainsi, l’abus de majorité est caractérisé par 2 notions cumulées:
- une résolution d’AG contraire à l’intérêt de la SCI
- une résolution constitutive de rupture d’égalité entre les associés.
Ainsi, la C. Cass, C. Civ 3, arrêt du 7 Février 2012 n° 10-17812 a décidé que "relevait d’un abus de majorité les décisions prises pendant plusieurs années d’affecter systématiquement tous les bénéfices en "réserve". Car ces sommes "mises de côté" n’étaient justifiées par aucun intérêt social, mais avaient pour effet de priver l’associé minoritaire des revenus de l’activité de la société".
En conséquence, la C. Cass. a ordonné la distribution de ces bénéfices.
Les associés majoritaires pouvant aussi être condamnés à des dommages et intérêts.
L’aspect "en cas de travaux" ne peut ainsi se trouver fondé que si des travaux doivent réellement être exécutés (ou à exécuter dans un bref délai). Demandez de quel travaux le bâtiment objet de la location a besoin.
Le prêt s’achevant l’an prochain, la SCI dispose jusqu’àu terme (les quote-parts de revenu pouvant n’être distribués qu’une fois par an après la résolution de l’AG, de 2 400 €/mois, selon vos dires.
Voyez si cela est (ou non) largement suffisant pour couvrir d’éventuels travaux "imprévisibles par nature".
Sachant qu’à la signature d’un devis un artisan demande en général 30 % d’acompte, et le reste à l’issue du chantier. Ce qui laisse du temps pour engranger d’autre(s) loyer(s). Le temps de l’intervention.
Ceci dit, il me paraît important qu’une SCI dispose d’un"matelas de sécurité". A définir en fonction des besoins.
Votre SCI est-elle à l’IR ou à l’IS ?

xazh · #13

belli79 a écrit :
Ainsi, la C. Cass, C. Civ 3, arrêt du 7 Février 2012 n° 10-17812 a décidé que "relevait d’un abus de majorité les décisions prises pendant plusieurs années d’affecter systématiquement tous les bénéfices en "réserve". Car ces sommes "mises de côté" n’étaient justifiées par aucun intérêt social, mais avaient pour effet de priver l’associé minoritaire des revenus de l’activité de la société".

Attention à un point de détail.

Le jugement repose aussi sur le fait que Mr, gérant de la SCI et rémunéré pour sa gestion, faisait porter des travaux relevant normalement du preneur par la SCI … C’est du billard à plusieurs bandes : déclarer que ces travaux ne relèvent pas de la responsabilité du bailleur (puisque lié à l’exploitation, dans le cadre d’un bail commercial) annulent de fait la justification de mise en réserve pour financer ces travaux.

L’annulation a porté sur une partie des années de mises en réserve.

Ca reste intéressant et important, mais à manier avec précaution : une mise en réserve sur 1 ou 2 ans risque de ne pas être considérée comme abusive …

Bernard2k a écrit :
Après, ce n’est pas en étant exigeant sur le formalisme de la SCI que ça va résoudre un conflit familial, au contraire, ça risque de l’enkyster.

Oui et non. Ca va aussi dépendre de comment c’est amené. Il y a un conflit sur la gestion de la SCI, pour mettre les choses à plat, on revient au fonctionnement normal d’une SCI, avec des échanges formels pour justifier les décisions, la comptabilité.

Il ne s’agit pas d’y aller comme un bulldozer : "je veux les comptes, les justificatifs, les comptes rendus d’AG". Mais plus subtilement : "je ne suis pas d’accord, mais je veux bien apprendre / comprendre, mais pour cela, il faut que je vois les comptes pour comprendre en quoi c’est intéressant pour la SCI de mettre cet argent en réserve et pour combien de temps il faut le faire"

C’est clair qu’attaquer la belle-mère en direct risque fort de ne pas améliorer les choses.

Après, juste un détail, mais "Si j’ai bien compris, votre père a 55 % des parts et vous 45%. Donc, l’AG, c’est votre père et vous. Si sa femme décide tout à sa place, alors qu’elle n’est pas associée de la SCI et ne siège pas à l’AG, il y a un problème…"

Il faut ajouter que ca dépend de la création de la SCI et du régime matrimonial. Le "la sci appartient à 55% à mon père" est-il l’expression commune ou l’expression d’une réalité juridique formelle ? Par expérience, 8 personnes sur 10 ne comprennent pas le fonctionnement de la communauté et les implications en cas de création de société. Donc prudence sur ce point aussi.

Laurent79 a écrit :
Sachez pour finir (c’est mon ego qui vous parle !), que je suis à l’origine de l’achat de ce local commercial, et que j’ai sauvé l’entreprise familiale en y déménageant. Mon père a pu vendre ses parts et avoir cette rente immobilière, en bonne partie grâce à moi (j’ai des témoins de confiance !).

Ego / Famille / investissement --> c’est rarement un bon mélange. Peu importe que vous ayez trouvé le local ou non, à partir du moment où il est amené dans la SCI, c’est le fonctionnement de la SCI qui prime, et vous êtes minoritaire.

Bernard2K · #14

Belli et xa soulèvent une bonne question :
- quels sont les travaux prévisibles ?
- s’agit-il de travaux à la charge de la SCI ou du locataire ?

Relisez le bail commercial, car contrairement à un bail d’habitation, il y a une grande latitude dans la rédaction d’un bail commercial pour y écrire quels travaux sont à la charge du bailleur et lesquels à la charge du locataire.

Nann · #15

Peut-on insérer dans des statuts une règle selon laquelle tout associé aurait la possibilité de sortir les bénéfices à hauteur de sa part du capital ?

Une clause permettant, pour X qui a 45% des parts, de retirer quand il se souhaite 45% des bénéfices / réserves ?

Laurent79 · #16

Il semble qu’ils n’aient pas d’idées précises sur les travaux à mener dans le futur. Mon père me parlait de toiture en cas de tempête ou autre mais je lui ai répondu que ce genre de cas exceptionnel était pris en charge par l’assurance…
Il s’agit de la SAS occupant les lieux qui a assumé les travaux intérieurs, elle avait contracté un crédit pour se faire qui a pris fin l’année dernière.
Après lecture des statuts, il n’y a aucune mention des travaux…La seule chose qui concerne l’affectation du résultat dit cela :

Après approbation du rapport d’ensemble de la gérance, les associés peuvent décider de porter tout ou partie du bénéfice distribuable à un ou plusieurs comptes de réserves facultatives, générales ou spéciales, dont ils déterminent l’emploi et la destination, ou de les reporter à nouveau ; le surplus du bénéfice distribuable est réparti entre les associés à proportion de leurs droits dans le capital.

Les sommes distribuées sont mises en paiement dans les trois mois sur décision soit des associés soit, à défaut, de la gérance.

belli79 · #17

Bonsoir Bernard2k et Xa et autres,
Xa, la C. Cass. a également soulevé le problème d’une fausse déclaration du gérant des SCI/ un PC inexistant au jour de ses dires.
Par ailleurs, autre fait qui explique que les travaux ne pouvaient pas être pris en compte par le bailleur est qu’il existait un conflit d’intérêts car le gérant des SCI était aussi, le semble t-il, celui de la société locataire.
Sans cela, rien n’interdit à un bailleur de faire des travaux incombant, au titre du bail, au preneur.
En effet, il peut y avoir une négociation entre les 2 parties, avec un intérêt réciproque:
Nous avons connu cette situation à Châtellerault où notre locataire depuis 14 ans nous avait demandé un ravalement total de façade. Il n’avait jamais rien entretenu, contrairement aux clauses du bail.
Contrepartie de notre effort: le locataire (société cotée en bourse) renouvelait son bail de 9 ans.
Nous n’avons pas hésité une seconde et avons fait le dit ravalement pour environ 12 000 €, équivalent à moins de 3 mois de loyers…
Laurent79: pour moi, votre clause ne justifierait pas de conserver tous les bénéfices au sein de la SCI pendant des années sans aucune distribution.
Naan: impossible. Cela reviendrait pour un associé à récupérer tous les bénéfices d’une année…et à laisser aux autres tous les débits.

xazh · #18

"Sans cela, rien n’interdit à un bailleur de faire des travaux incombant, au titre du bail, au preneur."

Tout à fait, mais dans ce dossier, c’est bien un cumul qui provoque l’ire de la justice : une mise en réserve exclusive, au motif de payer des dépenses dans l’intérêt d’un locataire, locataire étant la société du gérant de la SCI, le tout pour priver l’ex épouse de ce gérant des revenus de la SCI.

On ne peut donc pas simplement dire "la mise en réserve est illégale".

belli79 · #19

Eh bien, nous sommes entièrement d’accord.
Tout est affaire de dosage. Quand on exagère, cela finit par se voir…
Surtout quand il s’agit d’une rancune particulièrement tenace…et déplacée.
j’aurai pu appeler ça…le "désaffectio societatis" !

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Laurent79 a écrit :

1 #5 14/03/2016 14h58

Laurent79 a écrit :

Laurent79 a écrit :

Laurent79 a écrit :

crosby a écrit :

#6 14/03/2016 15h07

crosby a écrit :

Laurent79 a écrit :

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belli79 a écrit :

Bernard2k a écrit :

Laurent79 a écrit :

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#19 16/03/2016 23h01

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