SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ?

Bonjour Nicolos,

Je voulais acheter une cession conjointe avec deux acquéreurs différents et ce dès l’acte de vente  :
- la nue propriété en nom propre
- l’usufruit temporaire par ma société

A la suite de l’article du doyen Jean AULAGNIER du 3 Avril 2013, j’étais confiant !

La page est introuvable - Aurep

Cependant, le législateur a répondu le contraire

http://avocats.fr/space/franck.demailly … membrement

http://questions.assemblee-nationale.fr … 5540QE.htm

Effectivement, mon notaire a questionné le CRIDON qui l’a confirmé !

Bonne journée et merci de votre participation

Cordialement,
Dominique

La location d’un local commercial ne constitue généralement pas des BIC (sauf si ce sont des locaux aménagés/meublés), mais des revenus fonciers.

Je suis surpris par "Il souhaite garder la SCI donc c’est l’immeuble que je rachèterais.", car créer une autre SCI lui reviendrait sans doute bien moins cher que l’économie faite lors de la vente en vendant les parts de SCI et non l’immeuble (les droits à payer à l’État sont différents). Beau-Papa est-il correctement informé et conseillé ?
Depuis quand la SCI existe-t-elle, l’immeuble a-t-il été acquis, et y a-t-il une plus-value à constater ?
Quel est votre régime matrimonial (si c’est un régime de communauté, c’est sans doute la communauté qui va acheter, donc un héritier potentiel de Beau-Papa, et il y a d’autres implications à prendre en compte, en particulier mieux vaut que le prix soit vraiment celui du marché…).

Pour ce qui est de faire une simulation, le mieux reste un tableur excel reprenant vos hypothèse. La décision d’être à l’IS ou à l’IR dépend d’un certains nombre de facteurs qui ne relève pas nécessairement juste du coût à un instant T.

En cherchant sur le forum, vous devriez pouvoir trouver des "modèles", mais qui ne s’appliqueront pas nécessairement à votre situation.

Les loyers perçus dans la SCI à l’IS appartiennent à la SCI, vous ne pouvez pas en disposer selon votre bon vouloir.
Il est donc tout à fait possible de payer les frais et charges (dont impôts) relatifs au fonctionnement de la SCI avec ces sommes.

Vous pouvez bien sûr facturer avec votre SC le loyer, et heureusement …

Je pense qu’il y a confusion entre activité commerciale (vous ne vendez rien avec une marge) mais vous facturez un loyer du, ce qui est bien une activité civile.

Relisez le bail avant tout, même si c’est le notaire qui l’a établi pour l’avoir bien en tête dans ses clauses, le bail commercial pouvant avoir des spécificités.

Mes remarques :
- les loyers de locaux commerciaux loués nus sont des revenus fonciers, exonérés de TVA selon l’article 261 D du CGI.
- l’option à la TVA du précédent propriétaire n’engage pas l’acquéreur du local (votre SC).

Si vous choisissez de rester dans le régime normal, le non-assujettissement :
- Vous pouvez envoyer une LRAR au locataire lui disant "les loyers de locaux commerciaux loués nus sont des revenus fonciers, exonérés de TVA selon l’article 261 D du CGI. Je n’entends pas exercer l’option d’assujettissement volontaire à la TVA. Aussi, suite au changement de propriétaire, le loyer sera désormais appelé sans TVA." Vous émettrez éventuellement des appels de loyer, avant paiement, et obligatoirement une quittance, après paiement ; c’est une "quittance" et non pas une "facture" ! Ces documents mentionneront uniquement le montant HT (qui n’a pas besoin d’être mentionné "HT", c’est juste "le loyer"), ainsi que les charges bien sûr, et porteront la mention "location de locaux commerciaux nus exonérée de TVA selon article 261 D du CGI".
Pour le preneur, il mettra votre quittance dans sa compta comme justificatif ; il ne paiera plus de TVA, qu’il récupérait de toute façon. Le changement ne lui coûte ni ne lui rapporte rien.

Si vous voulez exercer l’option d’assujettissement à la TVA, notez bien :
- option irrévocable pour 10 ans
- assujettissement sectorisé par immeuble. La récupération de TVA se fera sur les dépenses de cet immeuble-là uniquement. Pas sûr que vous y gagniez grand chose.
- dans ce cas, l’émission de "factures" est obligatoire (c’est une obligation qui s’impose à tous les assujettis). Une facture ressemble beaucoup à une quittance, mais il y a davantage de formalisme obligatoire (chercher sur l’internet les mentions obligatoires sur une facture).
- ça complique beaucoup votre compta et vos déclarations, surtout pour le profane. Autant les experts-comptables maîtrisent ce sujet, autant vous, si vous n’êtes pas comptable, ça risque de vous rendre plus difficile la compréhension de votre compta.
- celui qui y gagne vraiment, c’est votre expert-comptable.