Laurent79 : étude de cas immobilier (immeuble de bureaux et fiscalité)

Oui oui bien entendu, j’avoue m’emballer un peu ! Mais j’ai de très bonnes raisons d’y croire, car le directeur de la société vendeuse du bien est un ami d’enfance…

Bonjour,

désolé, je ne sais pas répondre sur l’optimisation de la fiscalité.

Pour ce qui est de la location à l’Etat, 3 remarques :
- l’Etat paie, mais parfois très en retard. Regardez les délais effectifs de paiement auprès du bailleur.
- l’inconvénient de ce genre de location, c’est que l’Etat peut décider de déménager tout son service d’un coup. Dans ce cas, il peut être difficile de relouer une grande surface de bureaux. Essayez de vous renseigner s’il y a des évolutions structurelles qui peuvent affecter ce service de l’Etat en général (exemple : quand toute la partie routes de l’activité des DDE est passée aux Départements), mais aussi les services de l’Etat dans cette ville (est-ce une sous-préf menacée de réduction de taille voire de fermeture ? Y a-t-il un projet de regrouper tel service avec tel autre ?). Dans mon expérience, les services de l’Etat bougent peu ; ceux des Départements et des Régions, davantage.
- regardez bien le bail pour savoir ce qui est à la charge du preneur et ce qui est à la charge du bailleur. Par exemple, j’ai déjà vu un cas où le bailleur ne fournissait que des murs bruts (mais alors vraiment très bruts, il n’y avait que le gros-oeuvre, même pas de fermetures) et où tous les aménagements intérieurs étaient à la charge du preneur. Dans la mesure où les travaux sont déjà faits, ce n’est pas crucial, mais enfin il vaut toujours mieux bien regarder les clauses du bail.

Location en direct ou à travers une SCI à l’IR:
Ce sont des revenus fonciers, vous ne pouvez déduire que les charges et intérêts d’emprunt.
Même si en trésorerie vous n’avez pas un gros cashflow vous aurez quand même de l’IR et
des PS à payer. A la sortie, PV des particuliers avec abattement.

Location à travers une SCI à l’IS:
En sus des charges et intérêts, le bien est amorti donc vous êtes "artificiellement en déficit".
Donc fiscalement c’est plus calme au début. Par contre si vous voulez sortir la tréso ce sera
PS, et IR sur 60% du dividendes. A la vente ça fait plus mal car la PV est calculée par rapport à
la valeur nette comptable. Grosso modo l’avantage fiscal concédé avec les amortissements est récupéré (et si vous voulez sortir la trésorerie de la vente vous repassez par IR+PS).

Location avec Bail équipé à travers une SARL de famille ou SNC:
Amortissement du bien également donc pas de pression de fiscal au début.
Assujettissement à la TVA de plein droit (franchise de base possible), et RSI sur le bénéfice (pas de
bénéfice au début donc cotisation minimale). A la sortie même calcul de PV que l’IS
mais possibilité de ne rien payer avec le régime de cession des TPE (CA<90k€ et activité>5ans)

Dans tout les cas la fiscalité va en partie dépendre de votre négociation avec l’utilisateur.
Pas sûr qu’en cas de nouveau bail, le preneur veuille bien vous cédez les équipements pour faire un bail équipé…

C’est vrai que le mobilier, au vu du locataire c’est pas l’idéal. Si cela avait été le local d’un commerçant/artisan,
proposer de lui faire un peu de trésorerie n’aurait pas été reçus de la même manière.

Vu les éléments je pense en effet que le direct est la meilleur solution, à voir s’il y a d’autres avis d’investisseurs heureux ?

Concernant le bail précaire, quand a t’il été conclu ? combien de renouvellement annuel?
Au delà de 3 ans (cumul des baux ou durée total d’un bail) et sans réactions des deux parties, le locataire bénéficie d’un bail commercial traditionnel. A vérifier pour éventuellement demander en clause suspensive la formalisation du bail.

Le bail précaire n’est pas la volonté du locataire actuel mais bien du bailleur qui avait dans l’idée de vendre ce bâtiment et souhaitait ainsi offrir une certain "liberté" au futur acquéreur dans le choix du devenir de l’immeuble. C’est pour cela que la direction du service m’a assuré être très motivée à l’idée de signer un bail traditonnel de 6 ans. Ils ne souhaitent plus louer ces locaux en se demandant s’ils ne vont pas se faire "éjecter" quelques mois plus tard !
Cette volonté affichée est très rassurante pour moi en tout cas !
Le chemin est encore long avant la signature mais je suis motivé !

Bonjour Bruno,
Le plan B pourrait être d’y aménager 4 appartements, des points d’eaux existant à chaque étage…Mais je me vois mal me lancer à nouveau dans des travaux aussi lourds pour ensuite prendre le risque de louer à du particulier dans une ville assez "difficile". Des amis investisseurs m’ont interdit de louer ici ! Trop de "cas soc’"me disent-ils !
Je pense que j’essaierai 3 mois de relouer à une entreprise de bureaux et si je ne trouvai pas, je revendrai l’immeuble.
J’avoue beaucoup compter sur la pérennité des locataires actuels ! C’est un risque mais l’achetant en dessous du prix du marché, c’est un risque modéré.
Quand je parle de revendre dans 10 ans, c’est dans l’hypothèse où mon locataire s’en irait. S’il reste 30 ans, mon crédit étant sur 10 ans, j’aurai tout intérêt à le garder !
Après, je caresse aussi l’espoir d’acheter dans une petite dizaine d’année une petite maison au bord de la mer dans un coin que j’adore ! J’aurai peut-être besoin de cash pour ce genre de projet, nous verrons bien !
Idéalement, mon fidèle banquier adoré me fera confiance à nouveau et me concèdera un emprunt ! Mais il me faut attendre que quelques crédits en cours arrivent à leur terme pour souffler un peu !

Hello, j’ai trouvé quelques trucs qui devraient vous intéresser. Déjà, 2 trucs qui datent :
- un rapport parlementaire de 2009 sur l’"Etat locataire" : http://www.senat.fr/rap/r08-510/r08-5101.pdf
- une circulaire de 2009 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … 0020128811

Vous noterez ce passage :

Il en va de même pour les prises à bail significatives (ou leurs renouvellements) : la responsabilité de la négociation et du choix final d’implantation relèveront désormais du préfet de département et du service local de la direction générale des finances publiques.

Je ne sais pas si c’est encore d’actualité.

Vous noterez aussi que le gouvernement a entrepris une évolution de la politique immobilière de l’Etat, annoncée fin janvier 2016 :
- le discours : http://www.economie.gouv.fr/files/files … ue_CIE.PDF
- un article de presse :  http://www.lemoniteur.fr/article/politi … t-31137976

La tendance est d’une part à faire des économies ; d’autre part, à mieux contrôler et centraliser des choses qui étaient gérées de façon très disparates auparavant. Voir par exemple l’instauration des schémas directeurs régionaux de l’immobilier et le rôle renforcé de gestion par l’échelon régional (Prefet de Région) et national (France Domaine qui doit devenir une véritable direction immobilière de l’Etat au sein de la DGFiP).

Ce que je veux pointer :
- le directeur des services de l’Etat qui sont installés n’est pas forcément décisionnaire.
- le passage d’un bail précaire à un bail en bonne et due forme risque de nécessiter une validation en préfecture de département voire de région.

Je ne veux pas dire qu’il y a un gros risque, ni que le directeur ne décide rien. Mais c’est pour dire qu’il y a quand même une incertitude, un petit risque, car ce que vous dit le directeur du service n’est pas forcément parole d’évangile.

Par ailleurs, prenez le temps de bien comprendre comment ce service s’insère dans la hiérarchie de l’Etat.
Si on prend l’exemple d’une DDT (Direction Départementale des Territoires) : le DDT (Directeur Départemental des Territoires) est le directeur d’un service départemental de l’Etat. Il est sous l’autorité du préfet de département.
Comprendre cela sert à savoir à qui vous parlez (est-ce bien le directeur départemental d’un service ? Ou est-ce un sous-directeur, ou même seulement un chef de service ?) ; et qui est son supérieur (directement le Préfet ? ou y  a-t-il des intermédiaires ?). Cette implantation est-elle la "tête" du service départemental (situé dans la préfecture de département), ou bien une implantation plus locale (sous-préfecture ou même simple implantation de secteur) ?

Avec quelques coups de google, on trouve facilement l’organigramme de la préfecture et/ou du service concerné.

PS : il faudrait aussi vérifier qu’il n’y a pas de barrière, réelle ou psychologique, à ce que l’Etat soit locataire d’un particulier en nom propre. Je n’ai rien vu de tel d’écrit, mais l’état loue plutôt habituellement à un organisme public (par exemple la commune) ou à de grosses structures privées. Il ne faudrait pas qu’à un moment vous ayez un blocage à la con genre "comment, mais vous n’avez pas de numéro de SIRET ? Ah, ça va pas être possible, parce que le formulaire XYZ demande un numéro de SIRET".
Est-ce que le propriétaire précédent est aussi un particulier en nom propre ?

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2016 17h07)

Bonjour,
Je "déterre" ce post car après une longue attente (souvent le cas dès lors qu’il y a des élus, des conseils d’administration, des réunions pour envisager d’autres réunions, etc…) l’immeuble est enfin officiellement en vente. Toujours les mêmes conditions et avec la même rentabilité…(20000€ de loyer annuel pour 120000€ à l’achat).
Toujours le même organisme locataire en place, et nous avons pu depuis le temps développer nos échanges avec sa direction et la volonté de pérenniser sa situation en signant un long bail reste intact.
Par contre, je viens de passer deux heures à faire des simulations d’impôts et là c’est la "catastrophe"…! En gros, ça ne me fait absolument rien gagner alors qu’il y a un cashflow positif de 900€ par mois (hors impôts) !
Je subis toute la tranche de 30% de plein fouet et une petite partie à 41%. Et le pire c’est que j’ai minoré mon salaire étant PDG de ma société à 1000€ par mois…Si je me verse un salaire "normal" ce sera tout à 41%, sachant que j’aurai déjà payé 82% de cotisations en amont…
C’est tout bonnement hallucinant…je suis dérouté là…

Rien de neuf sous le soleil, on est fiscalisé sur de l’argent qu’on n’a pas vraiment gagné et en effet 44500€ de revenu foncier, c’est normal que ça tape (CSG CRDS mon amour…)
Alors oui certes ce sera un immeuble de plus dans le patrimoine, une fois le crédit remboursé, ce sera intéressant, et à la revente, ça fera une belle petite somme…Mais balancer pas loin de 20000€ d’impôts hors taxe foncière (4750€ de plus) alors que l’on ne touche avec ma femme "que" 4000€ par mois (à nous deux). Donc en soustrayant les impôts mensualisés et le crédit RP…il nous reste 1000€ par mois ! Ahaha c’est génial ce pays !
Je suis à deux doigts de laisser passer le train…tout vendre et devenir intermittent…!

PS : C’est un problème de "riche" certes…j’en ai conscience…mais j’enrage…

C’est le calcul de la rentabilité du bien qui vous étonne ? C’était un calcul très très simplifié pour avoir une rentabilité brute…En net, après impôt selon le site "rendement locatif", on est entre 7 et 8%. Pour le calcul initial, on prend le loyer annuel (20000) qu’on multiplie par 100 puis divise par le montant de l’acquisition…Soit 2000000 / 115000 = 17,39.
Si votre étonnement se situe sur la partie fiscale, là ce serait beaucoup trop long à détailler ici. Je pense prendre rdv avec un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine afin de lui donner tous mes chiffres et qu’il puisse optimiser le tout pour éviter un impact fiscal trop lourd.