Laurent79 [79] : étude de cas immobilier (quel projet sur un terrain en ville ?)

Bonjour à tous,
j’ai acheté une ruine de 96m2 avec garage de 20m2 et un terrain non attenant de 275m2, 65 000€ il y a un an et demi à Niort.

Phase 1 : J’ai rénové la maison pour 50 000€ et elle est maintenant louée à 900€ par mois en meublée (580€ de crédit immo / 950 de TF). Ca c’est fait !

Phase 2 : J’ai fait une offre à 9000€ au voisin pour l’achat du fond de son jardin, ce qui me permettra de gagner 145m2 et surtout d’augmenter la largeur de mon terrain constructible (mon terrain étant en longueur, 40m par 7) et de mieux le valoriser.
Je souhaite donc m’attaquer à la construction. Je compte laisser environ 50m2 de jardin à mes locataires actuels.
Reste 370m2 en plein centre, parking gratuit juste en face, des commerces de proximité, des écoles…

Le terrain en lui-même pourrait se vendre 80 000€. (66980€ encaissable après taxe sur la plus-value).

J’avais pensé construire pour revendre mais si je calcule bien : 150m2 x 1300€ = 195 000€. Revente 150m2 x 2650€ = 397500€.
202500 de plus-value - 41,2% de taxe = 119070€ de bénéfice net.

Je trouve que 2 ans de boulot pour gagner "seulement" 52000€ de plus, c’est cher payé et ça m’inciterais plutôt à revendre le terrain.

Aussi j’ai pensé construire sur cette parcelle notre nouvelle RP, déménager ma p’tite famille quelques mois, se rendre compte qu’on préférait notre ancien quartier, repartir après avoir vendu notre maison en centre-ville…(vous me suivez derrière ?). Là on pourrait imaginer empocher les 200k de plus-value sans imposition et ça deviendrait plus intéressant.

Plusieurs questions…

D’un point de vue technique et administratif, lorsque l’on construit pour soi ou pour revendre, est-on dans l’obligation de respecter la RT2020, l’accès PMR, etc ? Je sais que ça m’avait bien pris la tête lors de la construction d’un pavillon en Pinel pour ma mère il y a 7 ans, sans compter que ça augmente significativement le prix au m2.

Si ma famille accepte de bouger quelques mois, pensez-vous qu’il soit possible de ne pas changer d’école pour mes enfants ? Je ne veux pas créer de trauma, même pour 200k ! Il faut y habiter au 1er janvier pour pouvoir l’inscrire dans la déclaration d’impôt ? Y vivre de décembre à juin vous semble-t-il suffisant pour légitimer la revente en qualification de RP ?

Je suis actuellement pacsé. J’ai 75% des parts de ma maison actuelle, ma compagne 25%. Peut-on imaginer une séparation quelques temps, le temps de faire le point…et mon déménagement dans la maison en ville que je déclarerais en RP ? Puis retomber amoureux et revenir après avoir vendu la maison du centre-ville ?

Je sais que ces questions sont très "touchy" puisqu’en gros, je vous demande le moyen "légal" de ne pas jouer le jeu de l’imposition (Jeff Bezos, Mark Zuckerberg si vous me lisez…).

Sinon, il y a la solution de construire pour louer mais la rentabilité n’est pas au top et surtout cela m’oblige pour le coup à toute la galère RT2020, PMR et tutti quanti…(PMR c’est pas bien compliqué, je le ferai sans doute). Si je construis 2 maisons mitoyennes en R+1 :
95m2 x 1300€ x 2 = 247 000€
1500€ de crédit immo / 1800€ de rentrée locative par mois / 2000€ de TF. En gros 150€ de cashflow positif par mois avant impôt…et c’est sans compter sur les vacances locatives…
Seul bon point, la création de patrimoine sur du long terme.

Ce mail est à l’image de mes pensées sur ce dossier, c’est le bazar !
Merci à ceux qui se pencheront sur mon cas et au plaisir d’échanger avec vous !
Laurent

PS : sinon vous vous associez avec moi, on monte un immeuble avec que du T4, T5, T6 (très grosse demande et mairie en quête de ce profil d’investissement), on découpe, on revend et on se blinde !

Mots-clés : construction, immobilier, rp, terrain en centre-ville