Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Bonjour,

Je suis vendeur et je suis dans ce cas là.
Je vends une maison et ai accepté il y a 2 semaines une offre (à un prix inférieur) par texto: je n’ai rien signé.

Malgré plusieurs relances, toujours pas de date de signature alors que je suis très pressé par un achat en parallèle. Et l’agence n’à pas l’air plus pressée que cela.

Vendredi dernier, une autre agence m’à donné une offre au prix, sans loi scrivener, ni prêt à avoir.

Je me suis renseigné auprès de notaires qui m’ont dit que je pouvais accepter la 2e offre n’ayant rien signé encore.
C’est ce que j’ai fait.

La 1ère agence me met une pression  de dingue en me disant que c’est illégal et qu’ils vont m’attaquer.

Ai je eu le droit d’accepter là 2 e offre?
Est ce que je risque vraiment quelque chose?

Aucun compromis n’à été signé mais j’ai déjà une date pour la 2e agence.

Merci de votre aide!

Je suis surpris qu’un texto puisse être un élément de preuve dans un litige de ce type.
En effet par le passé, les opérateurs ne garantissaient jamais :
- La Livraison d’un texto
- La Livraison d’un texto sous un certain délai
- Le fait que votre interlocuteur à pris connaissance du texto.
A+

Bonjour,

je me permets un post car c’est fou ca !

Xa, cela veut dire qu’une personne malhonnête peut très bien s’envoyer un courrier à lui même de votre part et vous l’opposer ? C’est fort de café, je pensais que seul les lettres avec LRAR étaient valide juridiquement.

Setanta

La lettre simple pose un problème à l’expéditeur : il ne peut pas prouver qu’elle a été reçue.

Le destinataire, en revanche, il a un courrier signé entre ses mains, et il peut bien évidemment le produire comme pièce devant la justice. Vous allez faire quoi pour vous en défendre : dire que c’est un faux ? Cela risque fort de se retourner contre vous.

Pour le cas de Gadingue : vous n’avez rien signé, mais c’est bien vous qui avez envoyé le texto, non ? Vous n’aviez pas un pistolet pointé sur la tempe ? Donc, vous avez donné votre accord. Il y a accord sur la chose et le prix, donc la vente était parfaite. Et vous vous dédisez. Je crois qu’il n’y a pas à tortiller là-dessus : vous êtes en tort.

Après, est-ce que l’acheteur et/ou l’agence vont vraiment vous attaquer ? Est-ce que le juge considérera que le texto est une preuve suffisante (par exemple, est-ce que l’échange identifiait clairement de quel bien il s’agit, ou s’agissait-il d’un échange très laconique genre "tel prix, ça vous irait", réponse "oui") ? Est-ce que le juge considérera que la vente était parfaite (et peut donc aller jusqu’à vous contraindre à vendre à ce premier acheteur), ou considérera seulement qu’il s’agit d’une "rupture abusive des pourparlers" (ce qui mène à payer un dédommagement) ? Est-ce que l’acheteur attaquera, ou seulement l’agence qui veut sa commission ?

Il est juste impossible de répondre à toutes ces questions. Il est assez probable que l’agence soit en train de faire un coup de bluff mais qu’elle n’ira pas en justice ; mais personne ne peut en être sûr. En tout cas, c’est clair qu’en acceptant de vendre au second acheteur en vous dédisant vis-à-vis du premier, vous prenez un risque.

Il est clair aussi que vous n’auriez jamais dû donner une réponse par écrit si vous n’étiez pas certain de vouloir vendre à ce prix-là.

Si vous voulez avoir un avis plus circonstancié, présentez l’ensemble du problème à un avocat spécialisé dans l’immobilier. Des réponses sur un forum, c’est bien léger.

bonjour à tous,

Je suis dans une position semblable mais un peu différente puisque je suis le vendeur,

J’ai une personne qui as visité mon bien fait une proposition en dessous du prix de l’annonce (sans agence) et que j’ai accepter par mail pour transformer mon bien en colocation.

Entre temps la personne à communiquer à mon notaire le nom d’une SCI pour la signature et je m’aperçoit que je n’ais jamais rencontré ni eu de communication écrite ni un associé ni le gérant de cette SCI.

J’ai indiqué à l’acheteur ne plus vouloir vendre car je ne comprend pas de signer avec une personne qui n’as jamais vu mon bien et celui me menace car pour lui la vente est parfaite.

Penser vous que la vente soit parfaite alors que j’ai donné mon accord à une personne X et que le projet de compromis vise une SCI dont nous n’avons jamais eu contact ?

Merci de votre retour

A mon avis, l’argumentation de M. X. ne tient pas. Une vente est un contrat entre deux parties. Il y a accord sur la chose et le prix entre deux parties bien identifiées. Du fait que c’était une offre sous le prix, vous avez donné votre accord à M. X, pas à la SCI Y ni à Mme Z.

Pour autant, si je peux vous donner deux conseils :
1) Présentez-vous, comme vous vous êtes engagé à le faire en signant la charte : Info - Forums des investisseurs heureux
2) Demandez l’avis de votre notaire. C’est un professionnel du droit. Donnez-lui à lire l’échange de mails avec M. X et toute correspondance ultérieure avec lui, pour qu’il sache exactement comment était formulée l’offre et son acceptation.

A part ça, il reste quand même deux questions en suspens :
- pourquoi refusez-vous de vendre à ce prix alors que vous acceptiez tout récemment ?
- que gagne M.X en apportant cette affaire à la SCI Y, s’il n’en est ni associé ni gérant ? Quel est son rôle exactement ?

PS : je ne suis pas certain à 100 % que votre acceptation au prix de M. X. était exclusive à M. X.
Pour faire un parallèle, il faut se rappeler que lorsqu’un vendeur reçoit une offre au prix demandé, la vente est déjà parfaite. En effet, la cour de cassation considère qu’il y a "rencontre des volontés". Le vendeur ayant annoncé publiquement qu’il était prêt à vendre à ce prix, toute offre reçue au prix scelle la vente (sauf s’il subsiste un désaccord si d’autres aspects importants de la vente ; cas notamment d’un vendeur qui souhaitait rester assez longtemps dans le bien, et l’acheteur n’avait pas donné son accord pour cette occupation prolongée ; du coup la vente n’était pas parfaite).
Est-ce qu’on peut considérer qu’en acceptant le prix de M. X, vous acceptiez de facto toute nouvelle offre à ce prix ? A mon avis non, parce que ce n’était pas une annonce publique, mais un accord spécifique envers M. X ; mais ça serait à vérifier, d’où l’intérêt de vérifier avec le notaire.

PPS :

je ne comprend pas de signer avec une personne qui n’as jamais vu mon bien

Du point de vue du bon sens, je suis plutôt d’accord avec vous, mais je ne suis pas sûr que ça soit solide juridiquement. Peut-on refuser de vendre parce que l’acheteur n’a pas vu le bien ? Voilà encore un point à faire valider par votre notaire.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2016 21h37)

Bonjour,

Primo, sur la légalité, ca s’appelle une subrogation, et c’est très classique dans le cas d’une constitution de SCI. La SCI n’a pas de raison d’exister tant que la vente n’est pas certaine. La négociation se fait avec une personne (membre ou non de la SCI) qui propose un prix, puis dans le compromis, on subroge la SCI ou, encore pire / mieux, on inclut une clause de subrogation pour remplacer une personne physique par une SCI dans l’acte authentique (si pas de financement --> clause suspensive annulant la vente --> la création de la SCI tombe).

Donc c’est parfaitement légal. Ca implique un formalisme un peu plus complexe pour le compromis, pour que cela reste un compromis et pas une promesse de vente. Mais c’est légal.

Secundo, la structuration du patrimoine de votre acheteur ne vous concerne pas. Vous n’avez pas à refuser de vendre parce que l’acheteur achète en indivision, via une SCI, une Sarl, en passant par un holding patrimonial, ni même parce que l’acheteur est un représentant légal de l’acheteur réel. La seule chose qui vous concerne, concernant cette structuration, c’est la validité de la signature de votre acheteur physique : peut-il engager cette transaction ou non. C’est le travail de votre notaire de vérifier cela.

Pour le reste, vous avez un bien à vendre, vous avez accepté un prix. A moins de pouvoir justifier que la personne qui vous a fait cette offre ne pouvait pas engager la SCI dans cette transaction, la vente est valide.

"Avait-il un mandat pour négocier en lieu et place de la SCI ?"

C’est le seul point qui permettrait de sortir de cette histoire. Mais c’est au notaire de vérifier ces éléments dans le cadre d’un compromis notarié. C’est celui de l’agence, si passage par agence, et si directement sous seing privé, le vendeur peut exiger un justificatif prouvant que Mr X agit au nom de la SCI avec les droits nécessaires (mandat, lettre de mission, etc …).

Il n’appartient cependant pas au vendeur le droit de contester la validité de ce justificatif, en particulier concernant le mandat liant l’acheteur à son mandataire. Si ce mandat est invalide, ce sera à l’acheteur de le soulever et de contester, par exemple, la rémunération exigé.

En présence d’un notaire, il suffit de demander au notaire de faire ces vérifications. C’est son travail.

"Le notaire ou l’agent immobilier qui se charge de régulariser l’avant-contrat doivent aussi vérifier la chaîne des pouvoirs pour signer l’acte"

Ce que j’ai dit, au passage … Sauf que j’ai précisé que cela devait être fait, dans ce cas, pour la signature de l’avant contrat, et non pour la réitération.

"N’oubliez pas que le prix de vente est une chose mais tout ce qui entoure le déroulement de la transaction joue beaucoup… qualité et sérieux de l’acquéreur, conditions de financement….et d’assurance du prêt à souscrire… montant du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation…."

Si je traduis de manière plus cash : vous nous dites que peu importe qu’il y ait accord sur le bien vendu et le prix payé, un vendeur peut refuser de vendre, parce que finalement l’acheteur ne lui plait pas, ou parce qu’il ne paye pas cash et sans délai, ou parce qu’il n’a pas pris la bonne assurance pour son emprunt, ou qu’il n’a pas les revenus pour financer l’acquisition (comment le saurait-il puisqu’il ne peut pas exiger ces informations), et même parce qu’il découvre au moment du compromis qu’il ne va pas signer avec Mr l’acheteur uniquement, mais avec Mr et Mme, mariés ou pacés, et que ca ne lui plait pas.

Pour moi, il me semble que l’article 1593 prévoit que la vente est faite, du moment qu’il y a accord sur la chose et le prix, que le fait que l’acheteur n’ait pas clairement exprimé son statut professionnel ne constitue pas un vice de consentement pour la vente selon la cour de cassation (un MdB n’a pas à préciser qu’il est MdB par exemple), que le fait que l’acheteur n’ait pas précisé qu’il ne pourrait pas signer le compromis sans l’accord expresse de son épouse ne contrevient en rien à la validité de l’offre et son acceptation par le vendeur, et que donc pour refuser de signer le compromis, il va falloir un argument un peu plus solide que "je veux bien signer avec Mr lui même mais uniquement avec Mr lui même en nom propre et tout seul".

J’ajouterai aussi qu’à ma connaissance si la substitution entre le compromis et l’acte authentique nécessite une clause acceptée dans l’avant contrat (et qui une fois acceptée ne peut plus être refusée par le vendeur), la promesse unilatérale est librement transférable depuis 1866. Or, si on applique ce que vous nous dites, le vendeur pourrait parfaitement refuser de signer le compromis avec Paul, qui se serait substitué à Pierre, dans le cadre d’une promesse unilatérale …

Si vous disposez d’un jugement précisant qu’un vendeur peut refuser de signer ce compromis sur la seule base d’une incompréhension sur la réalité de l’acheteur,  je suis preneur.

Pour moi, le seul moyen de refuser de signer le compromis, outre le fait que l’acheteur ne soit pas juridiquement capable de représenter la SCI, serait que la négociation des autres conditions du compromis n’aboutissent pas, ce qui est possible mais ne doit pas être provoqué par des demandes inconsidérées du vendeur.

"l’acquéreur peut demander qu’il soit inséré à l’avant-contrat une clause de substitution au profit de toute personne physique ou morale."

En l’espèce, on parle justement non pas d’une substitution post signature de l’avant contrat, mais bien de la signature de cet avant contrat par l’acheteur final (une SCI) alors que le vendeur a accepté une offre remise par une personne physique (comme l’aurait dit Duguit  "Je n’ai jamais déjeuné avec une personne morale").

Il n’y a donc nul besoin d’une clause de substitution dans ce compromis, puisque c’est bien la SCI qui signera, via son représentant, dans les conditions initiales de l’offre acceptée (chose et prix) et sous réserve que les clauses complémentaires raisonnables du compromis soient acceptées par les deux parties.

Ce sont des procédures fort classiques pour toute personne traitant de patrimoine important, pour éviter la "revalorisation" du bien sous prétexte des moyens réels ou supposés de l’acheteur.

désoler du délais de retour mais justement j’ai passer pas mal de temps à démêler tout ça avec le notaire.

Pour être plus clair sur la SCI j’ai fait une visite à une personne qui par la suite achetè en nom propre ou en SCI c’est son droit mais la il n’est ni gérant, ni associé de cette SCI (et nous ne sommes pas passer par la case substituions après signature d’un compromis le prévoyant). Ce qui fait que je ne suis pas sur que l’accord donner par mail à ce M. (du type d’accord à tel prix sans agence) tienne encore beaucoup.

Pourquoi je souhaite me désisté de la vente car le bien est dans une cour que nous partageons à 4 (réglement de copro mal fait sans tantième sur la cour) et je détient toujours deux autres lots sur cette cour, nous avons des accords tacite, des arrangements qui sont en eplace (l’eau ou les frais de nettoyage sont en off de la copropriété et géré par nous 4) j’ai donc aussi envie que mon acheteur rentre dans cette logique de continuité et quand je vois le montage je ne sens pas.

Pour la réponse du notaire qu’il à transmise à l’acquéreur, pour lui nos mails échangés n’était que des pourparlé et je ne suis pas engagé pour la vente, je reste libre de vendre par la suite à un nouvel acquéreur. L’acquéreur à laissé entendre que la vente était faite pour lui et qu’il irai jusqu’au bout ce à quoi le notaire à répondu qu’il n’était pas juge.

Donc oui peut être qu’il pourrai attaqué pour rupture d’une vente mais qu’elle est le préjudice la SCI n’a pas été crée pour l’occasion aucune expertise n’a été faite et une seul visite du bien.

En tout cas merci de vos nombreuse et rapide réponse.

Bonjour,

Nous avons trouvé une maison et avons fait une offre aux propriétaires.
Après négociation, ceux-ci on signé notre offre "bon pour accord de vente au prix de… etc" début février.
Depuis, ils ont fait les diagnostics obligatoire, et nous devions signer le compromis la semaine prochaine.

Ce matin, les propriétaires m’envoient un mail pour me dire qu’on leur avait conseillé de ne pas signer le compromis sans que nous ayons déjà obtenu le prêt… et donc si nous avons déjà obtenu notre prêt et si nous avons un accord de principe.
Je les rassure en leur disant que des simulations ont été faites, que tout est bon, mais que pour demander un prêt il faut d’abord signer le compromis de vente puisque sinon nous n’avons pas toutes les cartes en main pour demander le prêt.

Et ce soir, ils me rappellent en me disant qu’il ne nous vendent plus la maison pour "raison personnelle et familiale", qu’on leur a conseillé de "ne pas en dire plus".

Que peut-on faire légalement? Ils ont bien signé la promesse de vente.
N’ont-ils pas obligation de justifier ce recul?

Bonjour, j’ai lu le sujet indiqué, mais là je voudrais savoir ce que vous pensez du recommandé que nous venons de recevoir des propriétaires :

"Nous vous informons par la présente notre désir de ne plus vendre notre maison individuelle située au « adresse du bien» pour des raisons familiales et personnelles.
A cet effet, la présente vaut annulation de la proposition d’achat faite le 28/01/2017.
Veuillez nous excuser pour ce désagrément.

Sachant que nous avons notre offre faite le 28/01/2017 contre-signée par les vendeurs ("Bon pour accord de vente au prix net vendeur… ", qui indique bien le prix et l’objet. (vente parfaite c’est cela?)

Merci pour votre aide.