Achat de SCPI Genepierre de la société générale avec un crédit sur 20 ans ?

Alteus · #1

Bonjour,

J’ai en projet un achat de SCPI (l’immobilier en direct me paraît avoir trop de contrainte).

ma situation

Propriétaire de mon appartement, aucun crédit en cours.
Aucun autre bien immobilier que des produits bancaires ou actions.
TMI a 30%

mon projet

Achat de SCPI dans un but de "rente" à ma retraite (+/- 15-20 ans)

Du fait d’avantages liés à mon employeur, on me propose un prêt immobilier sur 20 ans à un TEG de 2.04%. J’hésite entre un emprunt de 30 k€ de 50 k€.
Ce prêt peut être remboursé par anticipation sans frais.

Par contre je n’ai pas d’autre choix que de prendre la SCPI GENEPIERRE qui n’est pas la meilleure du marché (mais bon…)
Ce qui fait des mensualités de +/- 160 € pour 30 000€ et 260€ pour 50 000€.
Je compte en plus en rajouter 20 000 € en directs (mais je prendrais l’OPCI OPCIMMO histoire de diversifier)

Les SCPI rapportent +/- du 4% annuel : donc pour 50 000€ ( 30+20) : 166 €/ mois ou pour 70 000€ (50+20) : 233 €/mois

Sauf erreur de ma part les revenues permettent de rembourser les mensualités du crédit (à quelques euros près).

C’est mon premier achat de SCPI et je me pose plein de questions :

- le Tx d’emprunt est-il correct (2.04% TEG pour 20 ans) ?
- L’opération est-elle correcte ?
- La SCPI Genepierre même si elle n’est pas la meilleure du marché tient-elle quand même la route ?
- Que pensez-vous de l’OPCI OPCIMMO ?

j’ai hâte d’avoir votre retour sur l’intérêt ou non de l’opération

Complément :

On vient de me communiquer le tx TEG d’un crédit sur 10 ans : 1,3%.

J’avoue que 10 ans me paraît plus sûre que 20 ans… On ne sait pas quel tx servira la SCPI dans 20 ans (je table sur du 4% mais est ce réaliste ?).

Pour 30 000 k€ cela me ferait des mensualités de 266€.
Avec les 20 000k€ que je rajoute donc des revenues de 133€/mois.
Il me resterait 133 € à ma charge chaque mois. Je peux absorber ce montant sans difficulté.

Sur 10 ans ce montage vous paraît-il rentable ? Ou est ce beaucoup de complication pour peu de revenu ?

Message édité par l’équipe de modération (31/03/2016 15h27) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Alteus (31/03/2016 19h59)

Mots-clés : crédit, opci (organisme de placement collectif immobilier), scpi (société civile de placement immobilier)

Kabal · #2

Je ne saurais vous conseiller sur les deux choix que vous faites.
Par contre, sur les 20k€ que vous apportez et votre TMI 30%, regardez sur de la nue-propriété surtout vu votre horizon de placement. Une Nue-propriété avec une clé à 70% sur 10%, vous auriez aux alentours de 30k€ de SCPI de votre choix (ou de plusieurs SCPI de votre choix).

Le taux me semble bien pour des SCPI. Des remontées, c’est autour de 2.3-2.5%. Par contre devoir choisir une SCPI particulière est assez pénible. Parce que même avec de la nue-propriété, cela vous fera 50% en Genipierre et 50% en autre(s) chose(s).

Alteus · #3

Merci de votre retour.

Je tiens a rester le plus simple possible dans mon opération et donc malgré mon imposition a 30% la nue-propriété complexifie trop le montage.

Par contre est-ce que ce montage est rentable ? Le tx du prêt est donc dans la bonne moyenne ?

tikitoi · #4

La sg fait un bon taux pour ses employés ;-)

ça ne va pas changer grand chose, mais lorsque vous dîtes que les revenus de la scpi couvriront les remboursements du pret, n’oubliez pas que vos revenus augmentant vous n’aurez pas les mêmes impots à la fin de l’année.

c’est sans doute pour ça qu’on vous a conseillé la scpi en nue propriété .

Alteus · #5

Effectivement avec mon imposition le rendement est pas top… C’est la raison pour laquel je n’ai pas donné suite.
Le loyer touché est réduit de 45 % entre le TMI et la CSG.

Adrien · #6

Et alors, vers quelle alternative vous orientez-vous ? En effet, la fiscalité sur l’immo à 45% est quasi rédhibitoire.
Adrien

Alteus · #7

Bonjour,

Je n’ai pas donné suite pour l’achat de SCPI. Du moins pour l’achat en direct à cause de la fiscalité.

Par contre je m’interroge sur le fait d’en acheter à travers une assurance vie.
En l’occurrence Linxea spirit.
Il me semble que c’est une des rares à proposer de toucher le loyer à 100% et non à 85%.

Le but étant de diversifier mon patrimoine trop axé sur la bourse. Je prendrais donc sur mon PEE la partie disponible pour mettre sur l’assurance vie.

Je pourrais ainsi bénéficier de la fiscalité plus avantageuse de l’assurance vie après quelques années de detention.

Exodusdc · #8

Les SCPI en AV sont effectivement une bonne façon de diversifier son contrat. Par contre, plus de crédit possible.

Effectivement, Linxea Spirit (comme MesPlacementsLiberté -> des contrats assurés par Spirica) reversent 100% ; à la différence d’autres contrats, comme ceux de Suravenir (85%).

GoodbyLenine · #9

Vérifiez que dans le contrat où on vous reverse 100% des distributions de la SCPI, vous payez les UC représentant des parts au même prix (et que vous pourrez les revendre au même prix) que dans le contrat où vous les payez à 85%… Vérifiez ces "prix" en €uros, pas en %.

Alteus · #10

Très bon du conseil. Effectivement je vérifierais ce point.

Junior · #11

Je suis dans une situation assez similaire et j’ai trouvé cet article recent:
SCPI en direct ou via l’assurance vie : nos simulations pour bien choisir

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