Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement)

bonjour,

le prêt sur 15 ans est trop court pour s’autofinancer sur un rendement de 9,3%.
Il faut emprunter à 110% sur 20 ans, cela devrait vous faire gagner pas loin de 200€/mois.
Garder votre épargne comme caution auprès de la banque plutôt que de payer des frais de notaire, cela peut les rassurer en cas d’impayés, de vacance locative ou en cas de travaux.
Si vous avez de l’épargne et sachant que vous devez être proche de la tranche des 30%, le crédit in fine est à étudier de prêt.
Passer par un courtier, il devrait pouvoir vous conseiller rapidement sur les taux pratiqués.
Voilà pour mon analyse courte

Merci pour vos réponses rapide. J’ai fait une erreur (que j’ai modifier dans ma demande), le prêt est de 20 ans et non 15 comme j’avais écrit.

Je suis effectivement au taux à 30%, et les impôts me plombe littéralement. D’où mon interrogation : comment fait’on pour investir en cash flow positif pour un 1er immeuble.

Faut’il impérativement avoir des travaux? Trouver la perle rare à 15 % brut? Sinon, comment payer moins d’impôts?

Merci pour vos réponses

La solution quand les surfaces sont plus grande comme vous un T3 c’est soit de faire de la colocation meublé, soit SCIIS, soit du conventionnement Borloo ancien en espérant que les locataires actuels soit éligibles au dispositif.

Imposition sur les plus values à hauteur de l’amortissement ( qui peut prendre parfois plus de 20 ans )

A vous de voir à quel moment vous voulez passer à la caisse ! Annuellement, quitte à " perdre de l’argent " où à la sortie, si sortie il y a.

Merci pour votre réponse.

Pour le local commercial, c’est un assureur qui vient de tout refaire à neuf, je pensais que cela était un avantage plutôt qu’un local ex : vendeur de cigarette électronique ou autre

Si je résume, pour un 1er investissement :

Louer en meublé et pas de local commercial, ceci uniquement pour diminuer les impôts.

Ma question : si un logement est composé de 3 appartements

- actuellement 2 sont loués nu et 1 est libre.

Lors de l’achat du bien, je peux modifier celui libre pour le rendre meublé, dès lors que un logement se libère, je le transforme en meublé. C’est aussi simple que ça?

Quand ont compte l’équipement à ajouter : plaque cuisson, lit, canapé, micro onde, etc … d’après vos calcul, c’est toujours valable? Ce que je donne pas au impôt, je les met dans le meuble et électroménager?

Pouvez vous me donner un exemple de votre 1er investissment, et si vous aviez un CF positif dès le début?

Bon, cela fait beaucoup de question ça! Bonne journée

Vous pourriez aussi, je suppose, chercher à optimiser la fiscalité une fois le bien acquis :
- soit en passant un ou deux des T3 en meublé
- soit en passant un ou deux des T3 en Borloo Ancien (conventionnement ANAH),
- soit en étant particulièrement proactif sur les travaux de rénovation,
- soit en faisant rapidement un autre investissement immobilier avec beaucoup de déficit foncier (dans la même catégorie de revenu (foncier vs BIC)), afin que l’ensemble des revenus des deux investissements soit bien impacté par le nouveau déficit…

Évidemment, à chaque fois, il faut faire les calculs vous-même et vérifier la faisabilité tant technique qu’économique (les conseillers ne sont pas les payeurs…).

Bref, si tous les feux sont au vert pour cet immeuble, sauf la fiscalité, alors personnellement j’essaierai d’étirer le prêt un peu plus et/ou je le passerai en ’in fine’ d’une part ; et je tenterai d’optimiser après acquisition à l’occasion des renouvellements de baux/locataires d’autre part.

Bon courage et tenez nous au courant.