Kine74 : étude de cas immobilier (vivre de son cash flow immobilier)

Kine74 · #1

Bonsoir à tous,

Je voulais poster ce petit message pour clarifier/valider ma stratégie long terme que je souhaiterais adopter, à l’aide de quelques calculs.

Ma question est la suivante: Est-il possible d’obtenir des biens, qui, une fois le déficit épuisé (LMNP au réel), s’autofinance ?

CAS N’1:

Achat du bien: 140k
Loyers BRUT: 22k (1850/mois) -> Loyers NET: 1300/mois (-30%)
Rentabilité BRUT: 15%
Crédit (tableau-amortissement.org): 640e/mois (20 ans, 1,6% + 0,3% assurance)
+660e cashflow pendant 5 ans.
Une fois le déficit épuisé (TMI à 30%): 1300-1300x0,3+0,172=686e

Soit +46e de cashflow/mois.

Il reste à déduire amortissement du bien, intérêts, frais comptable etc.. Je ne les comptes volontairement pas dans mon calcul, pour simplifier la chose.

Cela voudrait donc dire qu’il faut partir sur des biens aux alentours de 13-15% BRUT pour ne jamais à avoir à sortir d’argent de sa poche ?
Et ainsi pouvoir enchaîner les biens, sans jamais revendre, pendant 20 ans ?

Exemple pour vivre de son cashflow:
Année 1 et 2: Bien(s) à 15% BRUT, 2000e de cashflow, déficit sur 5 ans.
Année 2 à 6: 2nd opération(s) à fort cashflow pour en vivre une fois le déficit de la première opération épuisé
Etc jusqu’au remboursement des premières opérations.

La banque va-t-elle suivre indéfiniment ?

CAS N’2

Prix: 140k
Loyers BRUT: 44k-> 3666/mois -> Loyers NET: 2600/mois - 600e de gestion -> 2000e/mois
Rentabilité BRUT: 30%
+2000e cashflow/mois
Crédit: 640e/mois (même que précédent)
2000-2600x0,532(TMI-30%,RS-I6%,CSG-17,2%)=1220e
Donc +600e de cashflow/mois

Il reste toujours beaucoup de chose à déduire dû au LMNP au réel, qui viendra largement booster ce cashflow.
Je suis conscient que tout un tas de paramètre n’ont pas été prit en compte, mais c’est l’ensemble de la réflexion sur laquelle j’aimerai avoir vos avis.

Un investissement de ce type (qui ne passe jamais en négatif, qui apporte même toujours de la trésorerie dans le cas de la courte durée) est-il, dans la pratique, réalisable ?

Quels sont vos avis ?
Mes calculs sont-ils corrects ?

J’ai plutôt dans l’optique de ne jamais (ou le moins possible) revendre un bien, privilégiant ainsi une vision à long/très long terme.

Dernière question: Avez-vous des livres/cours/mooc pour se former en profondeur à la fiscalité immobilière ? Je ne trouves presque rien, mis-à-part ce forum.

Merci infiniment pour ce forum et vos futurs réponses!

Excellente soirée,

Rémi

[Edit:correction des calculs]

Dernière modification par RemiLas (16/11/2017 14h24)

Mots-clés : cashflow, immobilier, long terme

Bernard2K · #2

le déficit épuisé (TMI à 30%): 1300-1850x0,3x0,155=460e

Ce calcul ne ressemble vraiment à rien.
- il devrait y avoir (0,30+0,172) quelque part et pas 0,3xPS (les taux s’aditionnent, ils ne se multiplient pas !)
- votre investissement et vos travaux s’amortissent, sur une durée variable selon leur nature. Ca vient se déduire de vos recettes sur très longtemps, mais de manière dégressive au fur et à mesure que les amortissements les plus courts s’achèvent. Avec votre histoire de déficit qui se finit et pouf, vous semblez "importer" un fonctionnement qui vient des revenus fonciers. Or le LMNP au réel est un BIC, le fonctionnement est bien différent.
- le réel veut dire réel. C’est une compta d’entreprise. Donc, d’un côté les recettes ; de l’autre les charges augmentées des amortissements. Recettes moins (charges+amortissements) = BIC imposable. Donc le BIC imposable ne sera jamais le brut.

Désolé, mais vous n’avez rien compris au LMNP au réel.

La première étape de votre stratégie devrait être de comprendre le régime fiscal que vous voulez utiliser.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2017 00h05)

alex44 · #3

Je ne suis pas un pro du lmnp.

mais les impots (30+15,5) ne se calculs pas sur le brut… Et heureusement !

Kine74 · #4

Bonjour,

Merci infiniment pour votre retour!

il devrait y avoir (0,30+0,172) quelque part et pas 0,3xPS (les taux s’additionnent, ils ne se multiplient pas !)

Alors effectivement c’est une erreur d’écriture (je viens de la corriger), mais le calcul avait bien été fait en ce sens.

votre investissement et vos travaux s’amortissent, sur une durée variable selon leur nature. Ca vient se déduire de vos recettes sur très longtemps, mais de manière dégressive au fur et à mesure que les amortissements les plus courts s’achèvent. Avec votre histoire de déficit qui se finit et pouf, vous semblez "importer" un fonctionnement qui vient des revenus fonciers. Or le LMNP au réel est un BIC, le fonctionnement est bien différent.

Effectivement je ne les ai pas compté pour grandement faciliter le calcul, ma question principale est:
Peut-on réellement, dans la pratique, faire une opération qui ramène 600e ou sûrement plus (dans le CAS N’2) une fois le bénéfice comptable relevé suite à la fin de l’ensemble des déductions des travaux ?

Désolé, mais vous n’avez rien compris au LMNP au réel.
La première étape de votre stratégie devrait être de comprendre le régime fiscal que vous voulez utiliser.

En effet, je ne cesse de rechercher des bouquins/cours/mooc sur la fiscalité immobilière mais je ne trouves absolument rien, en connaissez-vous ?

Merci infiniment pour votre réponse! Elle m’as beaucoup aidé!

Excellente journée,

Rémi

alex44 a écrit :
Je ne suis pas un pro du lmnp.

mais les impots (30+15,5) ne se calculs pas sur le brut… Et heureusement !

Bonjour,

Effectivement, c’est corrigé, m.erci beaucoup!

Rémi

Arnaud13 · #5

Bonjour,
commencez par lire ce qui se trouve sur ce forum, en recherchant le mot clef LMNP par exemple.
J’ai énormément appris ici (pour ne pas dire "j’ai appris tout ce que je sais sur ce forum"…).
De même on apprends énormément en lisant les expériences des autres.

Sachez aussi que pour le LMNP on doit passer par un expert comptable pour faire le bilan (je ne suis pas sur à 100% que ce soit obligatoire, mais vu le niveau de connaissances que vous semblez avoir, ça me semble obligatoire. De même que ça l’est pour moi… )

Dans le LMNP on ne déduit pas les travaux pour créer du déficit fiscal, mais on les amortis.
Ou alors il faut faire de la location nue pour passer en déficit…

En gros, en LMNP, sur les loyers "charge comprises" perçus vous déduisez:
- une grande partie des frais de notaire, dossier banque, etc…
- frais d’agence si vous achetez par une agence (important ce point… à mettre les frais d’agence à votre charge dans le compromis…)
- interets du crédit
- assurance du crédit
- assurance proprietaire non occupant (PNO)
- charges de copro
- taxe foncière
- CFE (ne l’oubliez pas dans vos calculs…)
et ce qui est intéressant dans le LMNP, vous déduisez aussi:
- amortissement du bien (les sols s’amortissent sur une durée, les travaux sur une autre, les meubles sur une autre, etc…)

Puis sur le montant qui reste, le cash flow net, s’il est positif… vous paierez vos impots
- IR: 30% si vous êtes dans la tranche d’imposition à 30%…
- CSG: 17,2%

S’il vous reste quelque chose à la fin, après avoir remboursé votre crédit, c’est déjà un bon point.

Les premières années, avec les frais de notaire, agence… vous ne paierez certainement aucun impot.

Et si, ENFIN, vous avez un cash flow positif malgré tout ceci, sachez que l’amortissement se réduit eu fur et à mesure que les années passent. Par exemple au bout de 6 ans vous n’avez plus d’amortissement sur les meubles. Ensuite au bout de 10ans plus d’amortissement sur les travaux, 15 ans pour la toiture, etc… (les durées sont à confirmer, mais l’ordre de grandeur est là…)
Donc au fur et à mesure que les années passent, l’amortissement se réduit, les intérêts d’emprunt aussi, et du coup votre imposition augmente. C’est ce qui s’appelle "l’effet ciseau".

Et comme vous le dites dans vos messages, il faut un rendement BRUT très élevé à l’achat pour que l’ensemble reste financable sur les 20 ans de la durée du crédit.

Mais n’oubliez pas non plus certains éléments de l’équation: les impayés, les mois de vacance locative entre 2 locataires, les frais pour une façade, un chauffe eau, etc…

GoodbyLenine · #6

Vous devriez commencer par lire (et assimiler) Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel… et même Le statut avantageux de LMP (qui cite d’ailleurs de bons bouquins sur le sujet), plutôt que de faire répéter les bases à ceux qui réagissent à vos scénarios et questions.

De manière plus générale, explorez (sur l’ensemble des sujets abordés sur le forum) Par où commencer ?.

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#1 15/11/2017 21h06

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alex44 a écrit :

2 #5 16/11/2017 15h33

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