Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture…

simouss a écrit :

Les dividendes couvrent significativement les intérêts après imposition ?

Oui. Pour le moment. Mais je ne paie pas de prélèvements sociaux ni d’accompte sur dividende, n’étant pas résident français. Donc le prélèvement canadien est le seul impôt que je paie, et pour l’instant je constate que mon solde en CAD augmente tout seul.
Mais même avec les prélèvement sociaux, avec le prix d’il y a trois mois je pense que ça couvrait quand même. Avec l’accompte en plus, ça commence à faire beaucoup peut-être.

Le taux d’intérêt payé à IB pour la marge en CAD est de 2% en ce moment. Ces 2% sont calculés sur la somme empruntée. Donc ils sont à comparer au yield on cost, qui doit être dans les 8% brut sur mon petit panier, à vue de nez, mais je n’ai pas mon compte à portée de main pour vérifier.
De plus, il faudra faire le point d’ici quelques semaines/mois. Dream office a baissé son dividende par exemple, si d’autres font pareil ça pourrait changer un peu l’histoire. Bon cela dit, même avec la baisse j’ai un yield on cost de 10% je crois sur dream office.

La même chose aujourd’hui, ce n’est plus la même histoire, évidemment.

@Faith: tout à fait d’accord avec vous.

@corsaire00: où avez-vous un taux de marge à moins de 1% ?

corsaire00 a écrit :

Bonjour,
Pour ma part, j’ai une poche foncières cotées très long terme sur mon portefeuille IB (30%) financée à 100% par le découvert IB.
En contre partie, je m’impose un coefficient maximal de 1,5 au niveau de l’effet de levier

Versement de dividendes mensuels? trimestriels?
Vous vous en sortez avec les déclarations de prélèvement à la source et PS à chaque versement?

Dernière modification par simplicitaire (21/04/2016 13h07)

simouss a écrit :

Méfiez vous du taux de la marge annoncé, personnellement je pensais être à 1.6% et après recalcul des intérêts déduits sur mes rapports de compte je suis plutôt à 3.2%. Je ne comprends pas trop pourquoi mais ça m’a fait réduire le montant de ma marge.

Cette remarque m’a quelque peu inquiété, donc je suis allé vérifier : avec des calculs approximatifs (les emprunts varient au cours du temps), les chiffres indiqués semblent dans le bon ordre de grandeur, vers 1,5 % (pour de l’emprunt d’USD).

Pour environ 9500 CAD à découvert, au mois de mars j’ai:
- reçu 70 CAD de dividendes
- payé 10 CAD de retenue fiscale
- payé 11.5 CAD d’intérêt

Le taux me semble donc correct.
Et les dividendes couvrent bien le coût d’emprunt. Pour l’instant. Mais même si on triple le taux d’emprunt, ça marche quand même…

Pieeremg

Je viens de négocier l’achat de part de SCPI avec ma banque, donc pour moi c’est un bon placement mais en plus je cherche à obtenir des revenus réguliers.

Lorsque vous faites de l’effet levier sur un compte titre, il ne s’agit pas d’un crédit mais d’un tirage d’une ligne de crédit dont le taux est proche des taux directeurs plus commissions, on est très loin d’un taux revolving. L’effet levier est souvent cappé à 2.5.

Je n’y connais pas grand chose, si j’ouvre un compte titre en bourse combien dois-je mettre au minimum ?

A partir de ce montant je peux tirer des lignes de crédit cela se passe en direct sur les sites comme saxo ou bourso …?

Pardonnez mon ignorance mais je débute.

Vous pouvez soit utiliser la marge ( vous mettez 10ke mais pouvez acheter pour 20ke d’actions ) ou un crédit Lombard ( vous achetez pour 10ke d’actions et la banque les prends en "garantie" pour vous prêter 5ke ) …
Tout est possible, ça dépend du courtier, de la banque et des montants en jeu

Désolé de vous apprendre que la banque privée en France est un juste rebranding premium de la banque de détail, la "vraie" banque privée n’est accessible que si on a plusieurs Me et encore

C’est clair que 2,55% c’est trop cher, certains sur ce forum ont eu des Lomard à 1% en banque privée ( mais pas en France ).

Le seul avantage du Lombard par rapport à IB, est que vous ne risquez pas d’appel de marge.

Bonjour !

@Zhole, Est-ce que l’utilisation de cette "avance sur titres" ne serait pas limitée dans son utilisation ?  L’objet du prêt autorise t-il l’achat d’actions ou d’obligations ?

J’ai mon contrat sous les yeux.
Aucune mention sur l’usage des fonds.

Les garanties importantes:

Contrat Article 1 a écrit :

GARANTIES EXIGÉES (constatées par acte(s) séparé(s)) :
Nantissement de compte(s)-titres et/ou de PEA et/ou d’un contrat d’Assurance Vie conformément aux conditions exposées dans le présent contrat, dont la Valeur du nantissement (tel que ce terme est défini dans l’(les) acte(s) de nantissement mis à disposition du Client par la Banque en même temps que la présente offre) ou la Valeur Cumulée des nantissements consentis dans le cadre de la présente offre de contrat de crédit est égale au double du montant du prêt et comprenant l’obligation pour l’emprunteur de maintenir à tout moment la Valeur du nantissement une fois celui-ci constitué au moins à hauteur de 140 % de l’encours du prêt.

Article 4.4 a écrit :

4.4. Conditions d’octroi du crédit
La mise à disposition du crédit sera subordonnée :
1) à la constitution du/des nantissement(s) dans les conditions prévues à la présente offre de
contrat de crédit ;
2) à la constatation que la valorisation du/des nantissement(s) est égale au montant
contractuellement prévu ;
3) à l’agrément de l’emprunteur par le Prêteur ;
Si toutes les conditions ci-dessus n’étaient pas réalisées dans le délai de 30 jours à compter de l’acceptation de l’emprunteur, BOURSORAMA BANQUE ne sera plus tenue de mettre les fonds à disposition.
De même, la mise à disposition du crédit ne pourrait intervenir :
- en cas de décès de l’emprunteur ou de l’un des Co-emprunteurs survenant avant la mise à
disposition des fonds, en raison du caractère strictement personnel du présent contrat.
- en cas d’une inscription aux fichiers tenus par la Banque de France de l’emprunteur ou de l’un
des Co-emprunteurs,
- en cas de la survenance de tout événement entraînant une modification substantielle de la
situation personnelle ou financière de l’emprunteur ou de l’un des Co-emprunteurs au niveau
de ses (leurs) revenus, de ses (leurs) charges ou de son (leur) patrimoine.
- en cas d’inexactitude substantielle des informations fournies dans la fiche de renseignements par l’emprunteur au niveau de ses revenus, de ses charges ou de son patrimoine, de nature à
fausser l’appréciation par le prêteur du risque de défaillance de l’emprunteur.

Le reste c’est du blabla réglementaire d’obtention de crédit / remboursement anticipé, défaillance etc.

Et par expérience, j’ai viré le lendemain la somme débloquée hors Bourso sans aucune question de leur part.

OP